5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基金(jīn)为代表的(de)机构对于这一板块(kuài)已经在悄然(rán)布局。数据(jù)显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统计(jì)，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企(qǐ)央(yāng)企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅五只个(gè)股分(fēn)别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金(jīn)对(duì)房地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出(chū)色，但公募(mù)所持(chí)房地产(chǎn)公司市值在股票资(zī)产中的占比却断(duàn)崖(yá)式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地(dì)产行业的(de)持(chí)股比(bǐ)例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今(jīn)年一季度(dù)得以延续。数(shù)据统计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五个(gè)股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公募(mù)对于房(fáng)地产的投(tóu)资愈发有集(jí)中于龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房(fáng)地产板(bǎn)块排(pái)名最高的(de)是保利(lì)发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在(zài)第96位(wèi)。对比去年四(sì)季报，变(biàn)化(huà)之处首先在(zài)于几只房地产龙头股从排位(wèi)上(shàng)看(kàn)均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之(zhī)列(liè)。但考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)房(fáng)地(dì)产是复苏链上最(zuì)后(hòu)一(yī)环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃(nǎi)至机构持仓上还需(xū)要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成共识的是(shì)，经(jīng)济圈判断房地(dì)产已经(jīng)进入大分化(huà)时代，一二线城市(shì)好于三(sān)四线城市(shì)。而映射到二级(jí)市场投(tóu)资上，配置房(fáng)地产行(xíng)业轻(qīng)松收获(huò)行业(yè)贝塔的红(hóng)利期(qī)一(yī)去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来分(fēn)类，包括房地产等(děng)几(jǐ)类行业(yè)在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退(tuì)期的行业(yè)，传统认(rèn)知上没有什(shén)么投(tóu)资机会的(de)。但在(zài)这(zhè)几年(nián)特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的(de)行(xíng)业也出现(xiàn)了一些机会，背(bèi)后的逻(luó)辑是供给(gěi)侧(cè)发生了更(gèng)大的变化。”一不(bù)愿具名(míng)的上海(hǎi)公募(mù)基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售面积很难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光(guāng)是居民存(cún)款数量增加了(le)15万(wàn)亿元(yuán)。中国(guó)存量有400亿(yì)平方米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存量地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出(chū)：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进(jìn)程(chéng)，还(hái)是人均住房面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国均(jūn)已告别(bié)住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上行(xíng)的(de)房价，因而行业高增的时(shí)代(dài)已(yǐ)经过(guò)去(qù)，未来行业的需求(qiú)或将回落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类(lèi)似(shì)2022年的民营地产爆雷(léi)），行(xíng)业(yè)进入(rù)到供给(gěi)侧出清的过(guò)程。这(zhè)个过(guò)程中，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获得(dé)市(shì)占率的提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的(de)贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了(le)，但不代表没(méi)有(yǒu)投资机会(huì)，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力(lì)公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这样的认(rèn)识转变，精耕细(xì)作个股成为(wèi)公募乃至整体机构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申(shēn)万(wàn)房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标的(de)股中，本(běn)月以来实(shí)现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排(pái)名(míng)第一的上实发(fā)展，五(wǔ)一(yī)假期归来后(hòu)日成交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连(lián)续(xù)两个(gè)交易(yì)日收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地(dì)产开发与经营。公司的主要(yào)产品及服务(wù)为房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实现营(yíng)业(yè)总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来(lái)看， 具体包(bāo)括公募(mù)的(de)上(shàng)银基(jī)金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排(pái)名第二的浦东(dōng)金桥也(yě)是上海本地房企，其第(dì)一季度的收(shōu)入(rù)利(lì)润(rùn)规模大(dà)幅度复苏(sū)。究其原因，一方(fāng)面是(shì)该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另(lìng)一方面则(zé)是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中持(chí)续(xù)驻足。从第一季度十大流通股股东(dōng)来看，知名(míng)私募(mù)高(gāo)毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十(shí)中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当(dāng)季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域(yù)性(xìng)地产公(gōng)司外(wài)，荣安(ān)地产则(zé)是主要(yào)布局在深圳的地产公司(sī)，一季报交出(chū)的也(yě)是(shì)一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单(dān)：首(shǒu)季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公募(mù)指基首(shǒu)季新杀入十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体说来(lái)， 南(nán)方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出现(xiàn)的(de)机构还有QFII高盛国际(jì)和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证全(quán)球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙(lóng)头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场季明宇是什么电视剧名称 季明宇是叶海山吗大幅降温，优质土地(dì)供(gōng)给较多（券商测(cè)算对应潜(qián)在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问(wèn)题(tí)或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的(de)拿(ná)地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房(fáng)企的融资(zī)成(chéng)本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中(zhōng)特估的(de)浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地(dì)产(chǎn)股或存在发展的(de)大好机会。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是(shì)央企占据(jù)显著优势，其(qí)主要又体现为(wèi)库存(cún)的(de)优(yōu)势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出(chū)较低的融资成本，优质的开发资(zī)源和良好的(de)不(bù)动产资产运营能力的(de)多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估，国央企(qǐ)相较于民营(yíng)地(dì)产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资(zī)源(yuán)债权债务关(guān)系(xì)等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资(zī)产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过(guò)程中，央(yāng)国企相较于民企(qǐ)来说(shuō)估值的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中长期(qī)的(de)维度看(kàn)，行业的(de)逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速发(fā)展阶段更(gèng)稳定且可(kě)预期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此(cǐ)带(dài)来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业(yè)普(pǔ)涨的概率(lǜ)比较(jiào)低，行业(yè)内(nèi)部将出现分化(huà)，要(yào)关注将(jiāng)受益于行业集中(zhōng)度(dù)提升的(de)头部公司。”星石投资首(shǒu)席研(yán)究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察国企央(yāng)企(qǐ)在(zài)三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融(róng)资成本保(bǎo)持(chí)低位，其次是销售份额持续提(tí)升(shēng)，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季(jì)度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实现了(le)业绩的季明宇是什么电视剧名称 季明宇是叶海山吗回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些公司也(yě)是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出现明(míng)显改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是(shì)因为过去两三年时间(jiān)，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年民营房企不(bù)怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心(xīn)城市(shì)，投资力(lì)度较(jiào)大。投资的驱动能够推(tuī)动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中(zhōng)，能(néng)够保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临(lín)着一(yī)些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份(fèn)开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对(duì)表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多(duō)数(shù)城(chéng)市(shì)都出(chū)现环(huán)比下滑的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不(bù)太乐观。按照(zhào)现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力、企(qǐ)业的资(zī)金面压力，可(kě)能会出现，到(dào)六月份(fèn)房企为了半年报(bào)冲业(yè)绩(jì)出现市(shì)场的短期反(fǎn)弹外的一个(gè)市场(chǎng)乏(fá)力现(xiàn)象(xiàng)。也就是(shì)说，第二(èr)季度、第三(sān)季度增(zēng)长不确定性(xìng)的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产(chǎn)以及其上(shàng)下(xià)游产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要(yào)慢(màn)很(hěn)多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以(yǐ)及上(shàng)下游就(jiù)不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只能(néng)赚他(tā)基本面的(de)钱(qián)。但这(zhè)也(yě)意味着，只有极为(wèi)少数的、做得(dé)比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱(ruò)复苏(sū)，业(yè)绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的(de)基本面不断(duàn)地凸(tū)显出来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐。）

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