饱(bǎo)受争议的(de)二(èr)手房交易中(zhōng)介(jiè)费问题，正(zhèng)逐渐得(dé)到监管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场(chǎng)监管(guǎn)总局联合发布了关于(yú)规(guī)范房(fáng)地产经(jīng)纪服务的意见。意见提及(jí)，近(jìn)年来，部分房地(dì)产经纪机构存(cún)在(zài)利用房源客(kè)源(yuán)优势收取过高费用、未明(míng)码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信息等问(wèn)题，加重(zhòng)交(jiāo)易当事(shì)人负担、侵害其合(hé)法(fǎ)权益。

　　基于上(shàng)述(shù)背景，两部门(mén)从(cóng)加强从业主(zhǔ)体管理、明确经(jīng)纪(jì)服务内容、合理确定(dìng)经纪服务收(shōu)费、严(yán)格实行明码标价(jià)等十(shí)方面，提出(chū)了(le)意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线城(chéng)市二手房交易(yì)占比逐(zhú)渐增加。以北京(jīng)、上海为例，二手房占市(shì)场(chǎng)成交(jiāo)比例超过80％，大量二手房成交依赖中(zhōng)介居(jū)间成交，房地产调控重(zhòng)心逐(zhú)渐从开(kāi)发商过(guò)渡到(dào)中介公司(sī)。

　　广东省城(chéng)规院(yuàn)住房政策研究中心首席研究(jiū)员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来说属于金额不(bù)低的(de)大宗交(jiāo)易，由于二手房交易成(chéng)本较(jiào)高、交(jiāo)易周(zhōu)期(qī)较(jiào)长(zhǎng)，具有(yǒu)非常强的专(zhuān)业性(xìng)，居民往(wǎng)往通过中介(jiè)来完成。但很多中介利用信息(xī)不对称(chēng)等问题，将(jiāng)非必要的收费夹(jiā)带其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等，对居民(mín)造成额外的负担，而且这些服(fú)务(偷吃别人的屎犯法吗，偷吃别人的屎违法吗wù)事(shì)项(xiàng)并未(wèi)明码(mǎ)标(biāo)价(jià)。

　　对于二手(shǒu)房(fáng)市场交易过程中存在的“乱(luàn)象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务在内的相(xiāng)关市(shì)场交易行为及(jí)其(qí)主体进行规(guī)范和秩序整顿，是房地(dì)产市场管理和调控的(de)主题。“当下，推进这(zhè)项工(gōng)作(zuò)的(de)意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成(chéng)监管(guǎn)重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房市场中，历(lì)来对房地产经(jīng)纪(jì)服务行业关注最多(duō)的一(yī)个话题，便是房地产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关(guān)部门主要监管的重点，将是(shì)对房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费及(jí)中介(jiè)交(jiāo)易进行规范。

　　在热(rè)点城市，二(èr)手房屋交易过程中，部分价值不(bù)菲的房(fáng)偷吃别人的屎犯法吗，偷吃别人的屎违法吗屋，往往要缴(jiǎo)纳一(yī)笔(bǐ)金(jīn)额不低的(de)中介费(fèi)。以北(běi)京某房地产经(jīng)纪(jì)服务机构2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费上，两部(bù)门(mén)在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构(gòu)要合理降(jiàng)低住(zhù)房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价。引导由交易双方共同(tóng)承担经纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计委建(jiàn)设部下发的《关于房地产中(zhōng)介(jiè)服务收费的(de)通知》（971号(hào)文），其中第六条规(guī)定：房(fáng)屋买(mǎi)卖代理收费，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京(jīng)市执行的2014年更新(xīn)后(hòu)的收(shōu)费标准，即(jí)根据这样的规定(dìng)：“少数特(tè)别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意(yì)，可在规定的收费标准基础(chǔ)上适(shì)当上浮，上浮幅(fú)度最高(gāo)不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二(èr)手房(fáng)中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取消了(le)房(fáng)地(dì)产(chǎn)中介服务等(děng)57个(gè)政府定价，房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费多少由各中介机构自行(xíng)决(jué)定(dìng)。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收取费用过程中，相关监管部门当前并未明确(què)具体的中(zhōng)介费率，中介机构(gòu)仅需在服务过程中对收费标准进(jìn)行明码标价即可(kě)。而(ér)房地(dì)产经纪服务机构在(zài)具体收取过程(chéng)中，会结合房屋价(jià)值及(jí)工资标(biāo)准，综合计(jì)算(suàn)出合适的中介费率(lǜ)。”张大(dà)伟补(bǔ)充道。

　　对于(yú)明(míng)码标(biāo)价(jià)问(wèn)题，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构应(yīng)当(dāng)在经营门(mén)店、网(wǎng)站(zhàn)、客(kè)户端等(děng)场所或渠(qú)道，公示服务项(xiàng)目(mù)、服务内容(róng)和收(shōu)费(fèi)标(biāo)准，不(bù)得混合标价和捆绑(bǎng)收费(fèi)。房地产经纪机构提(tí)供(gōng)的基本服务和(hé)延伸服务，应当(dāng)分别明确服务项目和收(shōu)费标准。房地(dì)产经纪(jì)机(jī)构收费前应(yīng)当向交易当事人出(chū)具(jù)收(shōu)费清单，列(liè)明收费(fèi)标准、收费金额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外(wài)，对收(shōu)费明显高(gāo)于市场平均水平(píng)的房地产(chǎn)经纪机构，住(zhù)房和城乡建设部门(mén)将(jiāng)会同市场监管等部(bù)门采取约谈等综合措施进行重点监(jiān)管(guǎn)。市(shì)场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)部门会同有关部门依(yī)法查处不按规定明码(mǎ)标(biāo)价、操纵经(jīng)纪服务收费等违反价格(gé)和反垄断法律法规的行(xíng)为。对房地产经纪机(jī)构相关违法违(wéi)规信息(xī)，市场监管(guǎn)部门要依法依规(guī)纳入国家企(qǐ)业信(xìn)用信(xìn)息公示系统。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介费要降(jiàng)了(le)？

　　鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费率越低的(de)原(yuán)则实行分(fēn)档(dàng)定价，是否意味着(zhe)，未来(lái)豪(háo)宅(zhái)的中(zhōng)介费有(yǒu)望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深圳(zhèn)中原(yuán)总经(jīng)理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格(gé)越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定(dìng)价，合(hé)理降低住房(fáng)买卖(mài)和租赁经纪服(fú)务(wù)费用，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪(háo)宅(zhái)和普宅(zhái)本来收费就不(bù)同，各家收费普(pǔ)遍在合理范围内(nèi)，加上经纪服务(wù)费(fèi)用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出(chū)的意见仅为鼓励性(xìng)质，即只(zhǐ)是(shì)纲领(lǐng)性文(wén)件而非(fēi)规定，未来如何具(jù)体认定(dìng)其中的细则，还需要看各城市落(luò)地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目(mù)前市场看，经纪服(fú)务领域(yù)的调整改善、规范化，有利于(yú)行业健康发展。同时，由于二手房很(hěn)多(duō)房源在产权(quán)方面(miàn)有瑕疵，如(rú)产权(quán)抵押、不同(tóng)税费等都可(kě)能对交易产生影响，这对房(fáng)地产经纪服务行(xíng)业的专业(yè)性提(tí)出更(gèng)高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟(lín)指(zhǐ)出，在二手房买卖过程中，原本应该由上下(xià)家(jiā)各(gè)支付一半的(de)中介费(fèi)，但(dàn)在一(yī)些(xiē)热点城市的二(èr)手房交易过程中，往往会有(yǒu)这样的情形，因部(bù)分购房者处于弱势地位，从而会出(chū)现中介费及税费均由购房(fáng)者来承担。即使(shǐ)一些(xiē)房东愿意承担中介(jiè)费，这(zhè)部分(fēn)费用也(yě)可能通(tōng)过转嫁的方式，在房价中有(yǒu)所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁(jià)给下家，市(shì)场这种所(suǒ)谓‘约(yuē)定俗成’的(de)情况，一(yī)些房产(chǎn)中介公司将(jiāng)其视(shì)为向购房者单边收费的行(xíng)为。部分中介公司可(kě)能会利用其支配地位，在(zài)原先经纪服(fú)务收费的基础(chǔ)上，再次向房东收取费(fèi)用，而这部分费用，房(fáng)东往往会将其(qí)转再次转嫁(jià)给购房者，这实际上相当于变(biàn)相(xiāng)推高了房价。两部门提出(chū)严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中操(cāo)作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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