导读

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国(guó)地产步入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场(chǎng)黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿(yì)平(píng)，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续(xù)低景气(qì)，有(yǒu)关中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清(qīng)中国城镇存量住(zhù)宅(zhái)真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产(chǎn)存量极(jí)度(dù)过剩(shèng)，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七(qī)次(cì)人口普查(chá)调查数据显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷(xiàn)入(rù)怀(huái)疑，中国房子(zi)是否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实(shí)上(shàng)住建部披(pī)露的近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比(bǐ)不到(dào)一(yī)成，其中还包括(kuò)大量城镇非(fēi)住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不(bù)是(shì)人均(jūn)一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较发达国(guó)家(jiā)还有很大差距(jù)。人(rén)均住宅间(jiān)数大于(yú)1同样(yàng)不意味着(zhe)中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居(jū)民户均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数(shù)、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户(hù)户有(yǒu)房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国(guó)际数据显示(shì)，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户(hù)比会(huì)大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是(shì)因为户均一套(tào)房(fáng)无法满足流动人口的(de)租(zū)赁和置业需求。全国(guó)总人口的近三(sān)成(chéng)都是流动人口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便(biàn)户均一(yī)套房，中国未来地(dì)产仍有(yǒu)四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增(zēng)加，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋(qū)势将延续，带来新(xīn)户购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住(zhù)在(zài)2000年以前(qián)建成的住宅中，涉(shè)及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积均(jūn)较发达国家(jiā)有着不小差距(jù)，“住(zhù)上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存在不足，这(zhè)是过去(qù)二十(shí)年(nián)房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分(fēn)化时代下地产矛(máo)盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化(huà)必将体现(xiàn)在不(bù)同能级城市之(zhī)间，不同(tóng)区域板块(kuài)之间(jiān)，不同(tóng)品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以(yǐ)来(lái)，各(gè)大(dà)城市二(èr)手房挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担心(xīn)，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法直接(jiē)知晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套(tào)数(shù)，回(huí)答当前(qián)的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断(duàn)未来房地产市(shì)场(chǎng)会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩(shèng)的(de)直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风(fēng)险(xiǎn)普查工作情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似(shì)已经过(guò)剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村(cūn)房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括了(le)大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅(zhái)占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第(dì)七次(cì)人口(kǒu)普查数据公布了中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量(liàng)有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等(děng)因(yīn)素密切(qiè)相关。单单从人均住宅间数(shù)不(bù)能完全反映出(chū)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)的居住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是(shì)以家庭为单(dān)位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全(quán)的(de)住宅才是城(chéng)镇居民宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)住宅(zhái)主要分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计数据(jù)，并没有直(zhí)接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接(jiē)公布，一是每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中(zhōng)国居民户均住(zhù)宅数量，我们主要用到(dào)上(shàng)述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅(zhái)套(tào)数分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来(lái)每年(nián)商品住宅(zhái)销售(shòu)套数(shù)相加，我们就(jiù)能够得到(dào)当(dāng)前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据(jù)城镇居民(mín)拥(yōng)有的商(shāng)品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推(tuī)算(suàn)得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数(shù)，我(wǒ)们(men)就能够得到城镇户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量(liàng)到底(dǐ)有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我(wǒ)们利用既有(yǒu)统计数据，大(dà)致测算得到中国存(cún)量(liàng)房地产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期(qī)房(fáng)为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始，新(xīn)房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数里的期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售(shòu)套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的(de)时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我(wǒ)们需要进一步推算中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)的(de)住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住(zhù)宅。其(qí)中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉(lián)租(zū)房(fáng)与其他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是(shì)商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与(yǔ)购买二(èr)手房加总(zǒng)，得(dé)到(dào)商品住宅占居民(mín)所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利娱乐圈睡得最多的女星，娱乐圈中睡男人最多的女明星，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居(jū)民已经达到了(le)户均一套房的(de)程(chéng)度，“户户(hù)有房”是(shì)否意(yì)味(wèi)着中国(guó)城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国(guó)地产存量供给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并(bìng)不意味着(zhe)住宅市场供需(xū)平(píng)衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口流动、居民换房(fáng)等(děng)因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英(yīng)国和日本的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套(tào)房，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅市场(chǎng)供(gōng)不应求，造(zào)成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口(kǒu)和省际流动(dòng娱乐圈睡得最多的女星，娱乐圈中睡男人最多的女明星)人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会(huì)选择在大(dà)城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中(zhōng)国城(chéng)乡人口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资(zī)吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房(fáng)价(jià)的(de)大城市租赁(lìn)一(yī)套房，在房价较低的县城购买一(yī)套房。所以说户均一(yī)套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅(zhái)中(zhōng)依然有不(bù)少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在(zài)着建筑(zhù)结构松散、设施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很(hěn)大的不便和(hé)安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立(lì)卫(wèi)浴和厨房。这(zhè)类上(shàng)世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现代(dài)生活需求(qiú)，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其中(zhōng)一(yī)居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住宅(zhái)户型(xíng)更小，当(dāng)然这(zhè)与(yǔ)城市土(tǔ)地资源(yuán)紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅存量(liàng)总面积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全国(guó)人均水平的一半(bàn)。若(ruò)去(qù)除20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在困难(nán)，若(ruò)按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若(ruò)人均可(kě)使用(yòng)住(zhù)宅面(miàn)积为(wèi)40平(píng)，即人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭户人数(shù)，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发达国(guó)家人均(jūn)住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会(huì)有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似(shì)已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国(guó)人口静态结构和动态(tài)趋势演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未来(lái)地产仍有(yǒu)需(xū)求(qiú)释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未(wèi)来城(chéng)镇住宅需求主(zhǔ)要来自(zì)于四(sì)个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均人娱乐圈睡得最多的女星，娱乐圈中睡男人最多的女明星口(kǒu)缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均人口数(shù)不断(duàn)下降(jiàng)，六普显示(shì)城镇(zhèn)户均(jūn)人口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势将继续(xù)延续，导致户数会(huì)因户均(jūn)人口规模的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发(fā)展带来的(de)新增(zēng)住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明显，资源和生(shēng)产要素(sù)逐步向经济带、都(dōu)市(shì)圈(quān)中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房(fáng)，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出(chū)生人(rén)口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区改善(shàn)性需(xū)求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改建最多。自(zì)建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建(jiàn)造时间为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户(hù)，住(zhù)宅(zhái)净(jìng)需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村和旧(jiù)城改造，商(shāng)品住(zhù)宅的占比势(shì)必会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配(pèi)套差(chà)、没有或少有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望(wàng)提高生活品(pǐn)质，以小换大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无(wú)论是否考虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与(yǔ)经(jīng)济(jì)水(shuǐ)平有着密(mì)切正向联系。随着(zhe)经(jīng)济发展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中国的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅(zhái)供(gōng)给存在不(bù)足(zú)，供需出(chū)现错配，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么(me)未来将(jiāng)是住宅(zhái)质量的供(gōng)需冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能级之间差(chà)异(yì)，优质小区和老(lǎo)旧(jiù)二手房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比实际值(zhí)可能(néng)偏(piān)低，其增速可能超预期。

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