“现(xiàn)在的房地产很(hěn)难(nán)再出现像过去十年的系统性行情(qíng)。”思(sī)睿(ruì)集团合伙人、首(shǒu)席经济(jì)学家洪灏向《红周刊》表(biǎo)示，房地(dì)产行业分化的愈加明显，让机构(gòu)和投资者的关注度(dù)从板块(kuài)向单个标的(de)转移。上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬向《红周刊》指(zhǐ)出，从(cóng)行业(yè)来(lái)看，无论(lùn)是(shì)业绩，还是估(gū)值，房地(dì)产都已(yǐ)经(jīng)双杀到了最底部，而且是反(fǎn)复地杀到(dào)了(le)底部，再往下的空间已经(jīng)不(bù)大了。

　　成挖(wā)掘个股阿尔法重要(yào)参考

　　那么如何寻找(zhǎo)房地产个股(gǔ)的阿(ā)尔法呢？

　　洪灏提醒(xǐng)，在房地产赛道(dào)中进行(xíng)选择，需要非常(cháng)小心，避免选了(le)半天，标(biāo)的(de)公(gōng)司出现爆雷的情(qíng)况。除此(cǐ)之外，洪灏指出，需要满足(zú)以下三个(gè)基准(zhǔn)：有(yǒu)大的国资背景的、杠杆率(lǜ)较(jiào)低的(de)、此(cǐ)前没(méi)有踩过(guò)红线(xiàn)的。

　　他还表示，如果关(guān)注一下(xià)今年房地产的开发资金(jīn)来源，可以(yǐ)发现，其实银行的信(xìn)贷倾向(xiàng)是不太愿意给(gěi)房企(qǐ)贷款的(de)，房企的主(zhǔ)要资金(jīn)来(lái)源(yuán)来自(zì)新盘的销售。但今年新房(fáng)的销售(shòu)情况相(xiāng)较一般。再关注一下，哪些房(fáng)企(qǐ)能从银行拿到钱，其实主要还是那些有国企背(bèi)景的房企，民营房企(qǐ)相对比较困(kùn)难，所(suǒ)以整个行业出现了一(yī)个很明显的(de)分化，无论(lùn)是(shì)在销售，还是(shì)融资等(děng)各(gè)个方面都非常明(míng)显(xiǎn)。现(xiàn)在有国资背景的房企在资(zī)本市场表(biǎo)现相对较好，但没有(yǒu)国资背景的民营(yíng)房企股价大多表现(xiàn)很一(yī)般。

　　陈(chén)昊扬(yáng)则向《红周刊》表示，在房地产行业(yè)内，我们(men)的(de)逻(luó)辑(jí)是，“寻找最后的赢家”。而具体到如何(hé)挖掘，我们会特(tè)别重视企业的成本优势，更具体一点，就(jiù)是它的净借贷水平（净负债率）是不(bù)是行(xíng)业内的最低水平；利润率是不(bù)是(shì)行业内(nèi)最高的；融资成本是否是行业内(nèi)最(zuì)低(dī)的；建安成本是否也是(shì)业内最低的；这(zhè)些(xiē)都是(shì)我们看重的一家房(fáng)企的(de)综合(hé)成本。

　　需要注(zhù)意的是(shì)，能够同时满足(zú)上(shàng)述条件的房企并不多。即便是在(zài)国央企中，仍有部分房企出现了(le)“三道红线(xiàn)”的“踩线”情况(kuàng)，且(qiě)有逐渐恶化的趋(qū)势(shì)。以A股为例，《红(hóng)周刊》根据Wind数(shù)据整(zhěng)理发现(xiàn)，截至2022年末，天房发展、陆家嘴、格力地(dì)产、西藏城投、中交地产、中国武(wǔ)夷等国(guó)央企“三道红线(xiàn)”全踩。

　　除此之外，城(chéng)建发展、京投发展、光明地产(chǎn)、云(yún)南城投、首(shǒu)开股(gǔ)份、珠(zhū)江股(gǔ)份、城投控股等国央企房企(qǐ)也(yě)踩了“三道红线”中(zhōng)的两条(tiáo)。

　　2022年激进(jìn)扩张房企

　　需警惕其重(zhòng)蹈覆辙

　　不难看出，即便(biàn)是有着较(jiào)稳健特(tè)色的国央(yāng)企房企，其财务指(zhǐ)标称(chēng)得上(shàng)完(wán)全(quán)健康的仍是(shì)少(shǎo)数。而更加(jiā)值得注(zhù)意的是，在(zài)2022年，不少(shǎo)国企，甚至地方国企开始(shǐ)大举扩张。而这无疑又进一步考验着国央企的资金链情(qíng)况。

　　对(duì)房(fáng)企而言，扩(kuò)张速度(dù)的张弛有度尤为重(zhòng)要，节奏把握(wò)准确，有助于(yú)房(fáng)企储(chǔ)备优质“弹药”；但过于(yú)乐观的预判未来市(shì)场，以及过于激进的扩张拿地节(jié)奏也有可能让房(fáng)企(qǐ)重蹈此前(qián)的高(gāo)杠杆覆(fù)辙。

　　陈昊扬以其配置(zhì)的一家房(fáng)企进行举例，它从2018年(nián)开始到(dào)2021年，连(lián)续4年的净借贷(dài)比(bǐ)例都维(wéi)持在33％左(zuǒ)右，完(wán)全没(méi)有增加杠杆比例。而到2022年，这家房企明显感(gǎn)觉(jué)到(dào)机会来了，其开始(shǐ)在一线城市(shì)进行大举(jǔ)拿地(dì)，净负债率(lǜ)也(yě)由此前的33％左右水准提高到45％左右，涨了接(jiē)近三分之(zhī)一(yī)。与此(cǐ)同时，该房企新(xīn)购入地块(kuài)也(yě)实(shí)现了快速的开盘利用率，预计今年会有更多的楼盘入市。像这(zhè)类企业就(jiù)符合“最后的赢(yíng)家(jiā)”的(de)特点(diǎn)。一(yī)方面(miàn)，在(zài)于它本(běn)身储备了(le)很多弹药，去年拿地超(chāo)1000亿元，且(qiě)其中一(yī)半(bàn)在一线城市，另外一半也主要集中在强二(èr)线和二线城市；另一方面，它的扩张是有节制地扩张。

　　陈昊扬同样提(tí)醒道，与(yǔ)之(zhī)相反，有(yǒu)些房企的扩张速度让人感(gǎn)觉又回到了2016年(nián)、2017年，或(huò)者说看到了2016年～2020年期(qī)间扩张的民营企(qǐ)业的影子。虽然说，见到机(jī)会时要出(chū)手，但出手的章法仍要小心，如果负债(zhài)率(lǜ)扩张得太快，但未来的两年市场没有想(xiǎng)象得(dé)那(nà)么好(hǎo)，可(kě)能会(huì)重(zhòng)蹈覆辙。

　　那么如何来(lái)衡量一家房(fáng)企的扩(kuò)张速度是(shì)否(fǒu)激(jī)进？陈昊扬(yáng)向《红(hóng)周刊》表(biǎo)示(shì)，主要还是看房企的净负(fù)债(zhài)率水平，在我看来，这个比例如(rú)果超(chāo)过60％，就(jiù)是扩张得过(guò)于(yú)快速了。

　　不难看出，这一标准(zhǔn)要(yào)比“三道红线”对房企的(de)净(jìng)负(fù)债率要求不得高于100％要更加严(yán)格。陈昊(hào)扬(yáng)解释(shì)，当前房地产行业的(de)复苏(sū)速(sù)度并没有那么快，所以要规避公司净负债率提高(gāo)到一个比较(jiào)危险的水平。

　　《红周(zhōu)刊》对在2022年拿(ná)地较(jiào)积(jī)极的房企(qǐ)梳(shū)理发现，中交地产(chǎn)、中国金(jīn)茂、华(huá)发股份、越秀地(dì)产、绿城中(zhōng)国(guó)、保利发展等房企2022年净(jìng)负(fù)债率都在60％之(zhī)上。其中，中交地(dì)产(chǎn)净负债率持续(xù)居(jū)高不下，在2020年至2022年(nián)期间，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形成(chéng)鲜明(míng)对比的是(shì)，华(huá)润置地、中(zhōng)国海(hǎi)外发展、万科A、滨江集团、招商(shāng)蛇(shé)口、龙湖集团等(děng)房(fáng)企在(zài)践(jiàn)行较积极的(de)拿地(dì)策略的同时(shí)，也较(jiào)好地控制了公司的扩张速度与净负债率水平(píng)（见附表）。

　　滨江集团等个别民营房(fáng)企

　　或(huò)具备“最后赢家(jiā)”的黑马特质

　　陈昊(hào)扬(yáng)指出(chū)，实际上(shàng)，他们是以同一筛选标(biāo)准(zhǔn)来看(kàn)国央企与民营房企，但在各维度的实(shí)际表现上，国央企确实会更胜(shèng)一筹。如(rú)国央(yāng)企(qǐ)的融资成本更(gèng)低，融资渠道(dào)也更顺畅，能够做到想融就(jiù)融，这样(yàng)，国央企自然而然就具有天然优势。

　　虽(suī)然对(duì)比(bǐ)民营房企(qǐ)，机构更(gèng)加(jiā)看好国(guó)央企，但这(zhè)也并不意味着(zhe)，民营(yíng)企业中就没有“黑马”的存在。

　　据(jù)《红周(zhōu)刊》梳理发现，仍有少数(shù)民营房企同样受(shòu)到机(jī)构的青睐。比如，根据2023年一季报，滨江(jiāng)集团的十大流(liú)通股东中(zhōng)新进(jìn)了(le)“中国工商银行(xíng)股份有(yǒu)限公司－景顺长城中国回报灵活配置混(hùn)合型证(zhèng)券投资基金”“全国社保基金一一(yī)六组合”等。

　　除此之外，自2021年开始，百亿(yì)私(sī)募(mù)珠海阿巴马资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)有限(xiàn)公司就长期持有滨江集团。根据一季报(bào)，该资产(chǎn)公司的几只(zhǐ)产(chǎn)品合计持有滨江集(jí)团9543万(wàn)股，约占(zhàn)流通A股的3.56％。

　　滨江集(jí)团(tuán)的受(shòu)青睐，和其自身(shēn)的基本面表现(xiàn)存在(zài)一定关系。2020年以来的近三年时间(jiān)，房地产市场整体在走“下坡(pō)路”，但(dàn)作为(wèi)杭州本土房(fáng)企的滨(bīn)江集团仍是表现(xiàn)出(chū)较强(qiáng)的韧劲，2020年以(yǐ)来，滨江(jiāng)集团(tuán)在(zài)业(yè)绩(jì)表现、销售规模、新增土储(chǔ)、股(gǔ)价表现等多维度都(dōu)表现(xiàn)了较强的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年(nián)期间，滨江集团扣(kòu)非归(guī)母净(jìng)利润依次为(wèi)21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元(yuán)；依次实现同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布(bù)的2023年一(yī)季报，今年(nián)一季(jì)度(dù)，滨江集团更是实现了扣(kòu)非归母净利润5.41亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保持(chí)自(zì)身业绩(jì)的(de)持续(xù)增长，和滨江集团扎根杭(háng)州的(de)战略布局关系(xì)密切(qiè)。根据(jù)2022年年报(bào)，滨江集(jí)团有近七(qī)成营收来自杭州地区，而在(zài)2021年，杭州地区的(de)营收比重只(zhǐ)占到近六(liù)成。近三年持续(xù)稳居杭州房企销售排名(míng)第一。

　　与此同时，滨江集(jí)团在(zài)杭州的土储补充(chōng)同样较为(wèi)积极(jí)，根据诸葛找房、住在(zài)杭州网数据显(xiǎn)示(shì)，2020年、2021年(nián)、2022年(nián)在杭(háng)拿地(dì)金额依次为(wèi)404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳(wěn)居杭州的本(běn)土第(dì)一(yī)。

　　而滨江集团在杭州的较突出表现，也(yě)让滨江集团的(de)房企排名(míng)迅速(sù)提(tí)升。到2023年，滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)的房企排名已(yǐ)冲(chōng)进前十(shí)，根据(jù)中指数据，2023年前(qián)4月，滨(bīn)江集团实现(xiàn)销售额607.3亿元，位列房企第(dì)九位(wèi)。

　　值(zhí)得注意的是，2020年至今，滨江集团股价翻了超(chāo)一倍以上(shàng)，而近期，滨江集(jí)团更是迎(yíng)来多(duō)家(jiā)机(jī)构的集中调研。滨(bīn)江集团发(fā)布公(gōng)告(gào)表示，公司于5月10日(rì)接受了信达证券、金鹰(yīng)基金、建信(xìn)养老、新华养老(lǎo)等18家(jiā)机构调研(yán)。

　　产业链布局重点移至存量赛道

　　机构在下项数怎么求公式，等差数列的项数怎么求游家(jiā)纺(fǎng)、家居、物(wù)业觅α

　　实际上房地产开(kāi)发只是(shì)房地产产业链上的(de)中游环节，其上游(yóu)主(zhǔ)要为钢铁、水泥、建材(cái)、玻纤(xiān)等材料供应(yīng)商，而下(xià)游应用行(xíng)业主要包括中介服务、家用电器、物业管理、家居用品(pǐn)。综(zōng)合《红周刊》的采(cǎi)访(fǎng)，房地产开发(fā)环节与上游材(cái)料端(duān)息息相关，新盘开工不足导致(zhì)上游不(bù)被看好，机(jī)构寻觅个股(gǔ)阿(ā)尔法的思路渐渐移(yí)至下游。“中国(guó)房地产行业在进(jìn)入存量房时代(dài)，所以对地(dì)产产业(yè)链(liàn)，尤其(qí)是偏消费属(shǔ)性的家装家居(jū)领(lǐng)域(yù)，我们相(xiāng)对(duì)看好，因为(wèi)居民保有(yǒu)的住房规模越来越(yuè)大(dà)，随着时间的增加(jiā)，内装更新的(de)需求也会越来(lái)越(yuè)多。美国过去(qù)的数据充分(fēn)说明了这一点，在新房销售见顶之(zhī)后，家具消费的增(zēng)长却一直(zhí)都很好。对(duì)于地产产业链，我们相(xiāng)对(duì)看好(hǎo)和内装相关的行业，例如消费建材(cái)、家(jiā)居装饰等。”万家基金人士表示。

　　而根据《红周刊》对下游细(xì)分(fēn)中相(xiāng)关赛道龙(lóng)头年内表(biǎo)现的统计，目(mù)前(qián)暂居(jū)前两位(wèi)的(de)都是(shì)来自家纺赛道的公(gōng)司，它们分别是(shì)富安娜和水星家纺，特(tè)别是前者在月线(xiàn)连收七根(gēn)阳线的基础上(shàng)，年(nián)内迄今涨(zhǎng)幅已经(jīng)逼近30％。

　　以前(qián)者(zhě)为例(lì)，富安娜主(zhǔ)要从(cóng)事纺织(zhī)家居(jū)、睡眠家(jiā)居、生(shēng)活类产(chǎn)品的研发、设计、生产及销售，旗(qí)下拥有(yǒu)原创“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而(ér)乐”和“酷(kù)奇智(zhì)”自有品牌(pái)。第一季(jì)度报告显示，报告期(qī)内(nèi)，富安娜实现营(yíng)业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过(guò)实现归属于上市公司股东的净利润约1.11亿元，同比增(zēng)长5.28％。

　　而(ér)从(cóng)上(shàng)市公司一季报的十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东来看，能(néng)够发现该股早(zǎo)已成为基金重仓股的天下，彼时包括公(gōng)募的中欧价值(zhí)发(fā)现、中欧潜力价(jià)值、工银瑞信灵动价值、宝盈(yíng)新(xīn)价(jià)值和私募的明河(hé)2016，都在其(qí)中出现，占据(jù)了半(bàn)壁江山。需要强调的是，中(zhōng)欧的(de)两只基金都是价(jià)值派基金经理曹名长在管的产品，首季其(qí)同时重仓的房(fáng)地产(chǎn)产业链股票还有金(jīn)地(dì)集团和大亚圣象。

　　对(duì)比而言(yán)，前几年曾经风光一时的家(jiā)居(jū)板块(kuài)也因(yīn)疫情、消费复苏进程(chéng)缓慢等多因素一度沉寂，不过(guò)好(hǎo)在困境反转露(lù)出曙光，家居(jū)板块中(zhōng)年内表现最好的是志邦家(jiā)居。同(tóng)一时间段，该股年内上涨已经超过(guò)23％，从业绩来看，无论是营收还(hái)是归母净利润，公(gōng)司都实现了同比双升。

　　从(cóng)公司的(de)十大(dà)流通股股东来看(kàn)，《红(hóng)周刊》发现广(guǎng)发(fā)基(jī)金经理罗洋(yáng)慧眼独具，一季报中他管理的广发策略优选(xuǎn)和广发安宏回报均增加了持股(gǔ)，而这两(liǎng)只产(chǎn)品也成为志邦家居十大流通股(gǔ)股东中仅有的两只公募。有(yǒu)意思的是，他似乎(hū)对于定制家居类标的情有独钟(zhōng)，在另一家赛道公司金牌橱柜中(zhōng)，他管(guǎn)理(lǐ)的全部(bù)三只产品(pǐn)均登榜十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)，其也成为他(tā)的独门重仓股。

　　除去家居家(jiā)纺外，下(xià)游的物业股也越来越被机构(gòu)所青睐，不过(guò)这(zhè)类标的大(dà)多在香(xiāng)港上市(shì)，如何选择成为难题。对此，前述上海公募基金经理(lǐ)举(jǔ)例分析：“物业服务不是一个(gè)高毛利的行业(yè)，挣(zhēng)钱很辛苦，我(wǒ)选公司还是希望(wàng)挣(zhēng)的(de)是市(shì)场化应该(gāi)挣的钱(qián)，以我曾经(jīng)买的绿(lǜ)城服务为例，它(tā)在(zài)中高(gāo)端楼盘(pán)占(zhàn)比是比较高(gāo)的，每年到期的(de)合同里提价(jià)成功率(lǜ)在30％～40％。它能(néng)做到滚动的大部分项目到期(qī)之后，经过两三轮合同周期(qī)还(hái)能做到产品提价。”

　　“行业里(lǐ)真正(zhèng)能做(zuò)到产品提价的公司很(hěn)少，因为物业(yè)公司很容易一(yī)开始是挣钱的(de)，后面(miàn)因为(wèi)保(bǎo)安这(zhè)些固定人员成本的年度增(zēng)长(zhǎng)，不过服务没(méi)有特别好，客户没有(yǒu)那么满意，能做到提价难度(dù)是非常(cháng)大的。但(dàn)是该公司能在业内做到到期之后提价率比较高(gāo)，这跟它的定位和比较(jiào)好(hǎo)的服(fú)务是有关系的。”他进一(yī)步强(qiáng)调(diào)。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 项数怎么求公式，等差数列的项数怎么求