文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日(rì)召开的全(quán)国住房(fáng)和城乡建设工作会议提出(chū)“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东等(děng)地明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没钱没(méi)实力的别(bié)建(jiàn)了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，这是房地(dì)产从大开发(fā)时代步(bù)入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老百(bǎi)姓的最(zuì)大保(bǎo)护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一(yī)手交房，天(tiān)经地义。当(dāng)然二次(cì)房(fáng)改是(shì)个技(jì)术活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及(jí)长效机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经(jīng)济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着(zhe)陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预(yù)售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能(néng)交付的(de)风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平(píng)，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交(jiāo)房(fáng)的(de)风险。从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，这样有助于(yú)落实中央房(fáng)住不(bù)炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单(dān)科普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆的(de)方式。98年(nián)房改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺(quē)，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了(le)商品房预售(shòu)制(zhì)度。其(qí)实，当前(qián)世界(jiè)不(bù)少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家(jiā)一般有严(yán)格的监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发(fā)商在项目获得政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购(gòu)买期房后并(bìng)非(fēi)像(xiàng)中(zhōng)国一(yī)样在支付完首(shǒu)付款后从银行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发商工程进度在完(wán)全交房(fáng)前进行(xíng)分期支付。所以，预售(shòu)制度(dù)是(shì)需要严格的资(zī)金监管、分期支付(fù)以及(jí)违(wéi)约处罚(fá)措施(shī)作为保(bǎo)障的(de)，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如(rú)借机取消预(yù)售制(zhì)度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消预售制度(dù)有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂(làn)尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，当然(rán)这(zhè)需要配套房企债(zhài)务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效(xiào)机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经(jīng)济和(hé)居住(zhù)属性(xìng)，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的(de)营销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的(de)产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是(shì)向善(shàn)，是以客(kè)户为(wèi)中心(xīn)，房地(dì)产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安(ān)居乐(lè)业、社会长治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要结合(hé)稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当期三好(hǎo)生(shēng)、新模式等(děng)综合施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在国(guó)务院发展(zhǎn)研(yán)究中(zhōng)心参与财税改革方(fāng)案研究时，对预(yù)售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等进行过(guò)长期系统的专项研(yán)究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商品房预(yù)售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在(zài)中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等(děng)问题，分层销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共房屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资(zī)金实(shí)力才能购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国(guó)香港地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题。针对这一(yī)系列(liè)问题，不(bù)少地产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模式一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的市(shì)民数量有所增加，开(kāi)发商(shāng)资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的(de)基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。莫问前程上一句是啥 莫问前程的意思rong>1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公司，凭(píng)借商业直觉和(hé)多年经营杂货(huò)铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法(fǎ)加快自身资(zī)金周(zhōu)转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出(chū)售(shòu)、还印(yìn)发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势(shì)环境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价(jià)格、订购方法等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一个亮点，即先(xiān)收取买家的订(dìng)金，采用类似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时(shí)，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻了(le)民众购房的资金(jīn)压力，加速了房(fáng)屋(wū)的建造(zào)和(hé)销售，也解决了制造商(shāng)的资(zī)金问题，降低投资风险(xiǎn)，在(zài)当(dāng)时(shí)可谓是(shì)“双赢”的(de)举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大(dà)特色，纵观(guān)中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高(gāo)效率地解决了核心的住房(fáng)供不应求(qiú)的问题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式(shì)推(tuī)动(dòng)了(le)中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几十(shí)年(nián)繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管部门不断完善、规范化(huà莫问前程上一句是啥 莫问前程的意思)，建立健全的监管(guǎn)机(jī)制，促(cù)进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用(yòng)超支(zhī)停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提(tí)升(shēng)了(le)对(duì)于预售(shòu)楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价款已经(jīng)全部支付，还(hái)要证明自身有(yǒu)资金(jīn)等能力(lì)把项目完(wán)成，资金需放入(rù)律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所(suǒ)和建筑(zhù)师的核(hé)准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要(yào)求律师行在银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商操(cāo)作(zuò)等采取全(quán)透明(míng)化机制(zhì)，且银行的责(zé)任(rèn)上升，如(rú)出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续(xù)需自(zì)身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预(yù)售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面临(lín)住房需求大和供(gōng)给量(liàng)短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调基础建设，这一(yī)导(dǎo)向使(shǐ)前期发(fā)展工业化的(de)进(jìn)程大(dà)于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化(huà)配(pèi)套问题，才能进一步(bù)推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度(dù)也出现了(le)分配不公(gōng)、效率低、配套差(chà)等问题(tí)，因此福利(lì)分房制(zhì)度(dù)不再适(shì)用于当(dāng)时的国情。叠加房地(dì)产市场(chǎng)面临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房(fáng)地产开发商(shāng)，商品房供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时(shí)引入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地(dì)房地产市(shì)场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进(jìn)中国香港预售商品房制度，先(xiān)后出台多(duō)项文(wén)件，大力支持(chí)国内房地产市场(chǎng)改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度改(gǎi)革，加快(kuài)住房建(jiàn)设的通知》文件(jiàn)，决(jué)定停(tíng)止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实(shí)行(xíng)住房分配货币化(huà)、住房供给商(shāng)品化、社会(huì)化的住房(fáng)新体制，从(cóng)计划经(jīng)济(jì)下的福利分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开(kāi)发(fā)商(shāng)卖期(qī)房(fáng)，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间(jiān)周期(qī)长的两大难题(tí)，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个(gè)项(xiàng)目的(de)开发，形成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自(zì)此(cǐ)中国内地开(kāi)始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速(sù)出台(tái)相关的(de)信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用(yòng)推动(dòng)了房地产市(shì)场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整(zhěng)形成(chéng)契合中国内地的(de)商品房预售(shòu)制(zhì)度(dù)。预售制的初衷是为了(le)缓(huǎn)解房企资金(jīn)压力(lì)，加快(kuài)城镇住房建设。具(jù)体来说，是(shì)指房地产开发(fā)企业将正在建设中(zhōng)的房屋预(yù)先出售给(gěi)购房者(zhě)，由购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付(fù)定(dìng)金或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理预(yù)售许可(kě)证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一(yī)次性付清首付(fù)款，并采用银行贷(dài)款的形(xíng)式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发商可能已(yǐ)拿到了(le)全部(bù)购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国(guó)香(xiāng)港的按照工程进(jìn)度(dù)付款有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国内地的开发(fā)商而言，预(yù)售(shòu)制商(shāng)品房(fáng)也开启了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)销售的最主(zhǔ)要(yào)方式，预售(shòu)制(zhì)极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加市(shì)场商品房供应，推动(dòng)了(le)城镇化发展进程。预(yù)售制在过(guò)去20多(duō)年对(duì)中国内地(dì)房地产市(shì)场的(de)稳步(bù)发展起到了重要(yào)作用，不仅解决了(le)房地产市场(chǎng)快速(sù)发(fā)展阶段(duàn)的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅小区，从全民(mín)蜗居(jū)到基本适居，住(zhù)房事业(yè)取(qǔ)得巨大进步，数(shù)十年(nián)时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住(zhù)宅存量从不到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇(zhèn)住房(fáng)套(tào)数从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套(tào)，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销(xiāo)售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面积占(zhàn)总销售面(miàn)积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了中国(guó)内地房地(dì)产行(xíng)业的发展。中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产历经二十多(duō)年长周期(qī)繁荣，行(xíng)业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增(zēng)至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的快速(sù)发展，房地产企(qǐ)业从无(wú)到有、从国企先(xiān)行到民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成(chéng)为拉动中(zhōng)国内地经(jīng)济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地(dì)产(chǎn)带动的上下游(yóu)产业链特别长，高达(dá)50多(duō)个(gè)行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房地(dì)产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地(dì)产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动(dòng)的投资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额(é)的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等通道业务，占比(bǐ)超过(guò)三分之(zhī)一。从(cóng)房地产融资存(cún)量(liàng)占(zhàn)社融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国(guó)住房市值测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房市值占(zhàn)股债房(fáng)市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中国(guó)资本市场发育(yù)尚不(bù)成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确(què)实存在，当(dāng)前(qián)的负(fù)面效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝大部(bù)分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交付的(de)风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房(fáng)者和开发商之(zhī)间的购(gòu)房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是(shì)两个独立的合同关系，如果开发商(shāng)发(fā)生违约，购房者只能根据(jù)购房合同向(xiàng)开(kāi)发商主张(zhāng)权力，但依旧需要(yào)根据按(àn)揭(jiē)贷款合同按时向银(yín)行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房者承担(dān)的(de)风险较大。

　　从行(xíng)业(yè)层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身信用和购房者对行(xíng)业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)的(de)发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或经营不(bù)善，出现资金链(liàn)断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购(gòu)房者签订的预售合(hé)同和按揭合(hé)同，已经从银行获(huò)得房款，如果购房者(zhě)丧失还(hái)款能力或短(duǎn)期不能还款等(děng)，则风(fēng)险完全(quán)由银行承(chéng)担，银(yín)行将面(miàn)临(lín)较大的坏账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购房者(zhě)的预售监管资(zī)金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两(liǎng)个字(zì)那就是“没钱”，即没钱(qián)付(fù)工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预(y莫问前程上一句是啥 莫问前程的意思ù)售(shòu)商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应(yīng)当用于有关的工程建设(shè)，商品(pǐn)房预售(shòu)款监管的具体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统(tǒng)一(yī)的预售(shòu)资金监管规定，各地实(shí)行“一城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点监管(guǎn)资金比(bǐ)例为总(zǒng)预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥等(děng)城市则(zé)按照项目的(de)建安成本乘以建筑面积或者项目(mù)工程总(zǒng)额报价计算重(zhòng)点资金。而事实(shí)是(shì)，不少购(gòu)房款未进入(rù)监管(guǎn)账户(hù)、或进入监管账户(hù)后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼盘没有(yǒu)资(zī)金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何(hé)被挪(nuó)走(zǒu)的？实际上(shàng)，在过去(qù)房地产大开发时代的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承(chéng)包方(fāng)，以工程(chéng)建设名义(yì)，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的工(gōng)程(chéng)款，远超工程进度(dù)所需。通过这些(xiē)方式套(tào)取的资金，在(zài)房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种(zhǒng)资金(jīn)循环高(gāo)周转模式，但一(yī)定程(chéng)度(dù)上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预付(fù)款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者(zhě)支(zhī)付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大(dà)部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支付方式(shì)：预付款一般(bān)以定金方式支付，或按工程(chéng)进度(dù)分期支付，或(huò)二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款，按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开始(shǐ)月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交(jiāo)付质量的(de)保障(zhàng)有两种方式，一是(shì)期房(fáng)由政(zhèng)府或第三方验收合格(gé)并提(tí)供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供(gōng)一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其(qí)余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节，定金比例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金(jīn)或首付外(wài)，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如果开发商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者资金(jīn)可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发(fā)商在(zài)房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自银行，银(yín)行(xíng)根据工(gōng)程进度(dù)向开发商提供一(yī)定比例的贷款，由于(yú)开(kāi)发商挪用资金直接损害(hài)银行利(lì)益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商(shāng)施工进度。开发(fā)商在房(fáng)屋交(jiāo)付时需(xū)取(qǔ)得由(yóu)政府相关部门经审(shěn)查后发放(fàng)的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行(xíng)得到购房(fáng)者(zhě)支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按(àn)建造(zào)工(gōng)期(qī)进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固(gù)定利率，开发商(shāng)或(huò)购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面，德(dé)国开发商(shāng)在项目获批(pī)后(hòu)即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支(zhī)付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定(dìng)金(jīn)退还。如由于任何原因(yīn)不(bù)能购买，定金(jīn)按(àn)照德国法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付公(gōng)证费和土地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德国没(méi)有规定(dìng)最低(dī)首付比例(lì)，可零首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面(miàn)，德国也采(cǎi)取按工期(qī)支付(fù)房款(kuǎn)的制度(dù)，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点(diǎn)、比例(lì)因项目而(ér)异。一般来说，支付(fù)节点(diǎn)可分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地(dì)板(bǎn)完工、全部完工，支(zhī)付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分(fēn)多次(cì)发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者(zhě)一定使(shǐ)用期(qī)限(xiàn)，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针(zhēn)对期(qī)房设计了两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋(wū)出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均(jūn)有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易(yì)中的(de)房(fáng)产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认无误后签(qiān)订首付(fù)交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出(chū)现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的(de)部分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付(fù)比(bǐ)例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程进度(dù)付款的(de)方式，但是交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例相对较低，一般(bān)会在合(hé)同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋(wū)必须(xū)经过房产(chǎn)公证公司(sī)的检验验收(shōu)后才(cái)能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房(fáng)预(yù)售(shòu)资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在(zài)确认工程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖(mài)方(fāng)律师(shī)，卖(mài)方律(lǜ)师转给开发商，即(jí)资金在进入开发商(shāng)账户前(qián)经过(guò)两道(dào)关口，有利于保障(zhàng)购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付(fù)款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预(yù)售房(fáng)定金保全措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违约需(xū)返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由(yóu)于房(fáng)屋供给(gěi)严重失衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社(shè)会上“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建(jiàn)筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次修订(dìng)，目前是(shì)唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方(fāng)面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业(yè)法》，对购房(fáng)者支(zhī)付定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商(shāng)必须完(wán)成(chéng)定金保全措施才可预(yù)售(shòu)。什(shén)么是(shì)定(dìng)金保全措(cuò)施？即买卖(mài)双(shuāng)方签(qiān)订(dìng)购房合同(tóng)时(shí)，开(kāi)发商向金融机构或指定保证(zhèng)机(jī)构或保险机(jī)构签订定金保(bǎo)证委托(tuō)合同(tóng)，设置购房(fáng)者定(dìng)金的(de)保证或保险，并将相应(yīng)的保证金证明书交付给(gěi)购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购房款也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭(bì)导(dǎo)致(zhì)期(qī)房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向金融机构或保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同时，开(kāi)发(fā)商需(xū)向购房者赔付违(wéi)约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前(qián)只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返(fǎn)还(hái)相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例(lì)20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进银行专门(mén)项目资金账户(hù)，交房(fáng)后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统一(yī)的选购权(quán)合(hé)同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付及印花税(shuì)，同时(shí)购房者(zhě)向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付(fù)款(kuǎn)流程做了统一(yī)详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付(fù)节点一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道门(mén)窗等完(wán)工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款的(de)增加而增加(jiā)，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面(miàn)，购房者的订金与付(fù)款会存入银行(xíng)专门的项目资金账户，账户资(zī)金提取(qǔ)须(xū)与(yǔ)房屋建设(shè)有关(guān)。房屋交付(fù)后，购房者(zhě)享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前(qián)房地产到了政策出(chū)手(shǒu)临界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和改善型需(xū)求(qiú)的支持(chí)力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的金融工具(jù)支持(chí)。另一(yī)方面，从现在起，对(duì)还在正常运转的房(fáng)企包(bāo)括(kuò)民营企业，加大支持(chí)力度(dù)，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为(wèi)每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计(jì)形势复杂(zá)性(xìng)和(hé)人性复杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)。长效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。定金环节，建(jiàn)立开发商(shāng)违约后定金保护机制，如(rú)将已支付(fù)定金冻结(jié)至(zhì)房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金(jīn)安全(quán)。签订合同(tóng)环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公司介(jiè)入，为(wèi)房屋重大(dà)延期以(yǐ)及重大缺陷等(děng)情(qíng)况提供充分的(de)保障。余款支付环节(jié)，建立按(àn)工程(chéng)进度付款机制或(huò)交(jiāo)房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关(guān)部门(mén)直接(jiē)监管，以此防止资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交付环节(jié)，建立商品房(fáng)保(bǎo)修期(qī)制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋(wū)质量问题全权负(fù)责、免费维(wéi)修，购房(fáng)者在保修期结束(shù)后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预(yù)售制是大势所趋(qū)。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民(mín)众的最根本最(zuì)实(shí)质的(de)保障，这样将极(jí)大的提升开(kāi)发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。