OPPO宣(xuān)布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT开盘继续(xù)延(yán)续此前几(jǐ)日的(de)下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘有所拉(lā)升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT曾发布(bù)公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租方(fāng)之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关(guān)于停止执(zhí)行已签租赁协议(yì)的(de)通(tōng)知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权(quán)益人将继续密切关注(zhù)哲库科技后(hòu)续情况，积极(jí)做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近期已同(tóng)步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可(kě)能事项。由于(yú)张润(rùn)大厦是全(quán)国(guó)首批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新(xīn)区国资委也(yě)高度关注。

　　多位业(yè)内人士表示，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT近期市场波动(dòng)较大(dà)，但其实不动产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期(qī)出(chū)租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技(jì)的事(shì)件继(jì)续扰(rǎo)动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元(yuán)的价格(gé)小幅(fú)低(dī)开，此(cǐ)后二级市场(chǎng)价格(gé)开始震荡(dàng)走(zǒu)低，午盘收跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价格(gé)有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期(qī)不利(lì)消息影响(xiǎng)，华(huá)安张江光大园REIT最近(jìn)几个(gè)交(jiāo)易日二级市(shì)场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以(yǐ)来，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中(zhōng)位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场(chǎng)整(zhěng)体表现上(shàng)看，目前(qián)上(shàng)市的(de)8只(zhǐ)产业园区(qū)基(jī)础设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产业(yè)园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不(bù)同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报(bào)中已经披露张江光(guāng)大(dà)园项目(mù)出(chū)租率(lǜ)有所(suǒ)下(xià)降(jiàng)，如今拟(nǐ)扩(kuò)募(mù)的项(xiàng)目又(yòu)遭(zāo)遇(yù)突发事件，因(yīn)此导致二级市场价格出(chū)现(xiàn)波动。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不(bù)过(guò)，在上述(shù)人士看来，尽管(guǎn)出于风(fēng)险规避的原因(yīn)，最近几(jǐ)个(gè)交易日场内资金(jīn)有所流出，但是，不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌(diē)并(bìng)不会从根(gēn)本上(shàng)影(yǐng)响其内外(wài)价值。

　　他也同时(shí)表示，目前随着二级市场价格(gé)下跌，风险也得(dé)到一定释(shì)放，但是(shì)价格涨跌(diē)会(huì)受到基本面、情绪面(miàn)等多重因(yīn)素影响(xiǎng)，不好判断价格(gé)是不(bù)是(shì)已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一(yī)位业内人士(shì)表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场(chǎng)跌幅较大，其实有(yǒu)些隐含收益(yì)率高的产品具备一定的投资价值，很适合稳健(jiàn)类投资者。此(cǐ)外，伴(bàn)随(suí)着经济复(fù)苏的(de)步伐，产业园区、物流类等REITs产品具(jù)备(bèi)一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基(jī)金执行董(dǒng)事高如(rú)星(xīng)对此表(biǎo)示(shì)，若张(zhāng)江园区最终能顺(shùn)利解决招商，平(píng)稳过度对经营现金(jīn)流没有造成大的影响，“事件性利空下调至(zhì)得这(zhè)么(me)急(jí)、这(zhè)么深(shēn)，加上前(qián)期本(běn)身园区(qū)类资产(chǎn)就回调(diào)不少了(le)，这(zhè)就是(shì)黄(huáng)金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是落到租金收入受不受影响(xiǎng)，影响多大，估计(jì)园区会(huì)最(zuì)终解决(jué)。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应(yīng)

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科(kē)技(jì)。随(suí)后5月12日晚，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基础设施资(zī)产张润大厦的重要承(chéng)租(zū)方之一，目前未收到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协议(yì)的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光腰围63是多少尺码，腰围63是多大尺码大园(yuán)REIT进一步(bù)表示，原始权益人(rén)将继续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披(pī)露的张江光大园项目(mù)出租率下降事项，一度二级市场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中管理(lǐ)人就相关事项进行了解释(shì)说明，市(shì)场信(xìn)心得到了一定提振，二级市场价格表现也(yě)趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月(yuè)11日召开(kāi)的线上和线下(xià)的扩募说(shuō)明会上，运(yùn)营(yíng)团队表(biǎo)示了对张江光大园项目(mù)的信心，预(yù)计签署(shǔ)意向(xiàng)书和(hé)合(hé)同谈(tán)判中的储(chǔ)备租户正常转化后，项目出租率将得到回升。没(méi)想到仅过了不到三周(zhōu)的时间，张(zhāng)江REIT的(de)扩募(mù)之路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因(yīn)张(zhāng)江REIT的上述(shù)公告(gào)引起了市场各方(fāng)的(de)广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相(xiāng)关负责人坦言，事发突然(rán)确实始(shǐ)料未及，在(zài)获悉OPPO关(guān)停哲(zhé)库科(kē)技消(xiāo)息(xī)的(de)第一时间即奔(bēn)赴现场进行了沟通和核实(shí)工作，并(bìng)同步(bù)启动(dòng)了应急预案，排(pái)摸储备租(zū)户，积极应对(duì)哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，据悉新区国(guó)资委也高度关注(zhù)。

　　当(dāng)谈(tán)及(jí)储备租户情况，相关负责人介绍说，目前储备租户还是(shì)比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天(tiān)产(chǎn)业、信息(xī)技术(shù)等产业客户，租赁意向面积超(chāo)过了2万方。从(cóng)意(yì)向(xiàng)储备(bèi)转化(huà)为实际租(zū)户需要一些时间。

　　“我们(men)正在着手通过(guò)签署租赁意向书来(lái)尽快锁(suǒ)定一些重要租(zū)户。虽然收(shōu)了三个月履约保证金给了我们一些(xiē)空间，但本着(zhe)对首(shǒu)批扩募、对市(shì)场负责的态度，我们肯定要全力与时(shí)间(jiān)赛跑(pǎo)，把这些面积(jī)在短期内完成去化(huà)。”相关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张江光大园项目一季(jì)度(dù)末(mò)也有将近30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那么多储备租户，之前(qián)的(de)空(kōng)置率为何未能(néng)得到解决(jué)。

　　对此相关(guān)负责人解释，张江光大园一(yī)直以来都坚持以市场化运营为导向，历史运营表现稳定(dìng)，租户的调租和换租都属于(yú)正常情(qíng)况，而这次项目(mù)的大租户退租正好发生在(zài)市场活(huó)跃度的短期低(dī)点，目前市场情况已有所好转。在看(kàn)到出租率下(xià)滑情况没(méi)有得到及时(shí)修(xiū)复后，张江这边也(yě)作了一(yī)定的资源(yuán)调配和倾斜(xié)，引(yǐn)入了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光大园(yuán)项目在给租户的分隔空间、交付标(biāo)准、租金(jīn)水平等方面也有一些(xiē)差(chà)异化，张(zhāng)润大(dà)厦多(duō)是两千多平(píng)的(de)大平层，楼的(de)成新(xīn)度高一些(xiē)，单(dān)价也贵(guì)一些，张江(jiāng)光大(dà)园单(dān)层以一千(qiān)平(píng)的面积(jī)为主，还有一些(xiē)独栋形(xíng)态(tài)的物业。租(zū)户自(zì)身也会有(yǒu)诉求，也会(huì)根据自身需求和(hé)预算挑选(xuǎn)区域内的不同物(wù)业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老(lǎo)资产的(de)管理人都变(biàn)成(chéng)了(le)一家，后续我们在资源共享(xiǎng)和(hé)联合(hé)营销方面能更加(jiā)充分(fēn)发挥协同效应，相信可(kě)以做得更好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈(tán)及对(duì)于张江REIT的定位和展望(wàng)，相关(guān)负(fù)责人(rén)表(biǎo)示，张江(jiāng)集(jí)团和(hé)张江(jiāng)高科目(mù)前在管(guǎn)资产约五百万方，还(hái)有一(yī)些其他在开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产(chǎn)业空间资产上市平台(tái)目标的坚实后盾和储备(bèi)资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和(hé)它(tā)未(wèi)来的发展。”相关负(fù)责人表示，“这(zhè)次扩募是我们实现(xiàn)基金扩容(róng)的第一步，也是至关重要的(de)一步(bù)，眼下我们可能面临了一些突发情(qíng)况需要解决，但是这和(hé)我(wǒ)们在张江科(kē)学(xué)城这三十年建设发展(zhǎn)过程中所经历的(de)相比，只能算是一个非(fēi)常小(xiǎo)的(de)插曲(qū)。我(wǒ)们有信心排除万难(nán)，尽一切可(kě)能(néng)化解当(dāng)前突腰围63是多少尺码，腰围63是多大尺码发事件的所有负面影响，维(wéi)持预期和市场的信心。”

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