饱受(shòu)争(zhēng)议的二(èr)手(shǒu)房交易(yì)中(zhōng)介(jiè)费问题，正逐渐得到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总局(jú)联合(hé)发布(bù)了关于规范房地产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪(jì)机构存在利用(yòng)房源客源优(yōu)势收取过高费用、未明码标价、捆绑收(shōu)费(fèi)、滥用客(kè)户个人信息等(děng)问(wèn)题(tí)，加(jiā)重交易当事人负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于(yú)上述背景，两(liǎng)部门从(cóng)加强从业主体(tǐ)管(guǎn)理、明(míng)确经纪服(fú)务内容、合(hé)理确定(dìng)经纪服务(wù)收费、严格实行明码标价等(děng)十方面，提出(chū)了意见。

　　中原(yuán)地(dì)产首(shǒu)席分析师张大伟称，随(suí)着城市(shì)发展，一二线城(chéng)市二手房(fáng)交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手(shǒu)房占(zhàn)市场(chǎng)成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中(zhōng)介(jiè)居间成交，房地产调控(kòng)重心逐(zhú)渐(jiàn)从(cóng)开(kāi)发商过渡(dù)到中介(jiè)公司。

　　广(guǎng)东省(shěng)城规院住房(fáng)政(zhèng)策研究中心(xīn)首席研究员李宇嘉(jiā)表示(shì)，买房对(duì)居民来说属于金(jīn)额不低的大宗交(jiāo)易，由(yóu)于二手房交易成本较高、交易(yì)周期(qī)较长，具有非常(cháng)强的专(zhuān)业性，居(jū)民往(wǎng)往(wǎng)通过中介(jiè)来完(wán)成。但(dàn)很多中介(jiè)利用信息不对称等问题，将(jiāng)非必要的收(shōu)费夹带其(qí)中(zhōng)，如收(shōu)取过桥融(róng)资、按揭费、担(dān)保费等，对居民造成额外的(de)负担，而且这些服务事(shì)项并未明码标价。

　　对于(yú)二手房市场交易过程中存在(zài)的“乱象”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市(shì)场交(jiāo)易行为及其主体进行(xíng)规范和秩序整顿，是房地产市场(chǎng)管(guǎn)理和调控的主题。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二手房市(shì)场中，历(lì)来对房地产经纪服务行业关注最多(duō)的一个话题(tí)，便是房地产经纪服务费的(de)问题。

　　张大伟(wěi)认(rèn)为，未来相关部门主要监管的重点(diǎn)，将是对房地(dì)产经纪服务收费及中介交易进(jìn)行(xíng)规范。

　　在(zài)热(rè)点城市，二(èr)手房(fáng)屋(wū)交(jiāo)易(yì)过(guò)程中，部分(fēn)价值不菲的(de)房(fáng)屋，往往要(yào)缴纳一笔(bǐ)金额不低(dī)的中介费。以北京某房地(dì)产(chǎn)经纪服务机(jī)构2.7％的(de)服务费率计算，一套1000万(wàn)元的房(fáng)屋(wū)，中介(jiè)费约为27万(wàn)。

　　在合理确(què)定(dìng)经纪服(fú)务收(shōu)费上，两部门(mén)在此(cǐ)次意(yì)见中提及，房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机构要合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的原则实行分(fēn)档(dàng)定价。引(yǐn)导由(yóu)交易双方共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张(zhāng)大伟介(jiè)绍，目前房地(dì)产经纪服务收费标(biāo)准的(de)最早依据是1995年国家计委建(jiàn)设部下发的《关(guān)于房地产中介服务收(shōu)费的(de)通知》（971号(hào)文(wén)），其中第(dì)六条(tiáo)规(guī)定：房屋(wū)买(mǎi)卖代理收费，按成(chéng)交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执行的2014年更新后的收(shōu)费(fèi)标准，即根据这(zhè)样的(de)规定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖(mài)经纪(jì)服务，经(jīng)交(jiāo)易各(gè)方协商同意(yì)，可在规(guī)定(dìng)的收(shōu)费(fèi)标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮(fú)幅度最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“安定区属于哪个省哪个市的，安定区属于哪里简政放(fàng)权”的精神(shén)，北京2015年(nián)取消了房地产中介(jiè)服务等(děng)57个政府(fǔ)定价(jià)，房地产经(jīng)纪服(fú)务收费多少由(yóu)各(gè)中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产中介机构(gòu)在(zài)实际收取费(fèi)用过(guò)程中(zhōng)，相(xiāng)关监管(guǎn)部门当前并未明确具体的中介费率，中介机构仅(jǐn)需在服务(wù)过程中对收费标准进(jìn)行(xíng)明码标价即可(kě)。而房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务机(jī)构在(zài)具体(tǐ)收取过程(chéng)中(zhōng)，会结合房屋价值及(jí)工资标准，综(zōng)合计(jì)算出合适(shì)的中介(jiè)费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地产经纪(jì)机构应当在经营门店、网站、客户(hù)端等场所或(huò)渠道，公示服务项(xiàng)目、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地产(chǎn)经纪机构提(tí)供的基本服务和(hé)延伸服务，应(yīng)当分别(bié)明确服(fú)务(wù)项目和收费标准。房地产经(jīng)纪机构收(shōu)费前应当向(xiàng)交(jiāo)易当(dāng)事人出(chū)具(jù)收(shōu)费清单(dān)，列明(míng)收(shōu)费标(biāo)准、收(shōu)费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显(xiǎn)高(gāo)于市场平(píng)均(jūn)水平的房(fáng)地产经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设部门将会同市场监管(guǎn)等部(bù)门(mén)采取(qǔ)约谈等综合措施进行(xíng)重点监管。市场监管部(bù)门会同(tóng)有关部门依(yī)法(fǎ)查(chá)处不按规(guī)定明码(mǎ)标价、操纵经纪服务收(shōu)费等违反(fǎn)价格和(hé)反垄断(duàn)法律法(fǎ)规的行(xíng)为。对房地产经纪机构相关违法违规(guī)信息(xī)，市场监管部门(mén)要依(yī)法依规纳入国(guó)家企业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率越低(dī)的原则实行分档定价，是否意味(wèi)着(zhe)，未来(lái)豪宅的(de)中(zhōng)介费有望大(dà)幅降低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率越(yuè)低的原则实(shí)行分档定价，合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主(zhǔ)要还是规范行业，打击(jī)收费(fèi)过高的(de)经纪机构，但对市场影(yǐng)响有(yǒu)限，“以深圳为例(l安定区属于哪个省哪个市的，安定区属于哪里ì)，深圳(zhèn)市场豪宅(zhái)和普(pǔ)宅(zhái)本来收(shōu)费就不同，各家收费普(pǔ)遍在合理范(fàn)围内，加上经纪服(fú)务(wù)费用对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当(dāng)前两部(bù)门提出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文(wén)件而非规定，未来如何具体(tǐ)认(rèn)定其中的细则，还(hái)需(xū)要看各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从(cóng)目前(qián)市(shì)场(chǎng)看，安定区属于哪个省哪个市的，安定区属于哪里经纪服务领域(yù)的调整改善、规范(fàn)化(huà)，有(yǒu)利(lì)于(yú)行业健康发展(zhǎn)。同(tóng)时，由(yóu)于二手房很多房源(yuán)在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权(quán)抵押(yā)、不同税费等都可能对交易产生影响(xiǎng)，这对房地产经纪(jì)服(fú)务行业的(de)专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟(lín)指出(chū)，在(zài)二手(shǒu)房买(mǎi)卖过程中(zhōng)，原本应(yīng)该由上下(xià)家(jiā)各支(zhī)付一半的中介费，但在一些热点城市的二手房(fáng)交易(yì)过程中，往(wǎng)往会有这样的(de)情(qíng)形，因部分购房者处于弱(ruò)势地位，从而会出现中介(jiè)费及税(shuì)费(fèi)均由购房(fáng)者来承(chéng)担。即使一些房东愿意(yì)承担中介费(fèi)，这(zhè)部(bù)分费用(yòng)也可能通过转嫁的方式，在房(fáng)价(jià)中(zhōng)有所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家(jiā)把中介费转(zhuǎn)嫁(jià)给(gěi)下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房产(chǎn)中(zhōng)介公司将其视为向(xiàng)购房者单边收费的行(xíng)为(wèi)。部(bù)分中介公司(sī)可能会利用其支配地位，在(zài)原先经纪服务收费的基础(chǔ)上，再次向房(fáng)东收(shōu)取(qǔ)费(fèi)用，而(ér)这部(bù)分费用，房东往往会(huì)将其转(zhuǎn)再次转(zhuǎn)嫁给(gěi)购(gòu)房者(zhě)，这实际(jì)上相当于变相推高了房价。两(liǎng)部门提出严禁操纵经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)，不仅有利于(yú)提高(gāo)交易中操(cāo)作的透明度，也有利(lì)于房(fáng)价的(de)稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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