文：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会(huì)议(yì)提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月(yuè)时(shí)间，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河(hé)南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制(zhì)了，用(yòng)你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和(hé)社会，这是房地产从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶段(duàn)的(de)必然趋势，也是对(duì)购房老(lǎo)百姓的最(zuì)大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房民众不(bù)公平的(de)预售(shòu)制已经过时了(le)，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天(tiān)经地(dì)义。当然二次(cì)房改是个技术(shù)活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制，长效机制四大关(guān)键是(shì)推动城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律办(bàn)事(shì)，中国一定能实现房地产软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道(dào)关，解好(hǎo)这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者(zhě)的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理(lǐ)甚至(zhì)不能交房的(de)风险。从行业层(céng)面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风(fēng)险。取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样(yàng)有助于(yú)落(luò)实(shí)中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于(yú)房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来(lái)的(de)？国外什么情(qíng)况？简单科普(pǔ)一下：商品房(fáng)预售最(zuì)早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于(yú)商品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入(rù)了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国家存在预售(shòu)制。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发达国(guó)家一般有(yǒu)严(yán)格的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在购买期(qī)房后并非像中国一样(yàng)在(zài)支付完(wán)首(shǒu)付款后从(cóng)银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据开(kāi)发商工程进度在(zài)完全交房前(qián)进(jìn)行(xíng)分期(qī)支付。所以，预售制度是需要(yào)严格的资(zī)金监管、分期支付以及违(wéi)约(yuē)处罚措施作为(wèi)保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施，一定会(huì)触发(fā)风(fēng)险(xiǎn)，对购房民(mín)众(zhòng)不公平，所以不如借(jiè)机取消预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一(yī)定历史阶段性，现在(zài)中国住房进入存量时代，取消预(yù)售制(zhì)度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要配套房企债(zhà天津市教育局的电话是多少，天津市教育局的电话是多少号码i)务重组、复工保交楼、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信(xìn)心和(hé)房地产长效(xiào)机制。这是个技(jì)术活(huó)，只要坚持(chí)市场化改革，中(zhōng)国(guó)一(yī)定能(néng)化解(jiě)这个(gè)难(nán)题，让房地产回归实(shí)体经济(jì)和(hé)居(jū)住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)，开(kāi)发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对(duì)购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客(kè)户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福(fú)一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实(shí)现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业(yè)、社会长治久(jiǔ)安、行业(yè)企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前(qián)的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期(qī)三好生(shēng)、新模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在(zài)国务(wù)院发展研究(jiū)中心(xīn)参与财税(shuì)改革方案研(yán)究时，对预(yù)售(shòu)制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预(yù)售资金第三方全程监天津市教育局的电话是多少，天津市教育局的电话是多少号码(jiān)管(guǎn)，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周转期长等(děng)问题，分层销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他(tā)临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过(guò)大多(duō)数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一整栋(dòng)楼为单(dān)位，需要雄厚的(de)资金实力才(cái)能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题(tí)。针对(duì)这一系列(liè)问题(tí)，不(bù)少地产商开(kāi)始探(tàn)求新的方式，如(rú)把楼宇契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层出售。这模式(shì)一(yī)经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇(yǔ)的市(shì)民(mín)数量有所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东(dōng)创办(bàn)立信置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运(yùn)业务(wù)的经验，对(duì)于商品流通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出(chū)售、还印(yìn)发售楼(lóu)说明(míng)书，上有文(wén)字详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料(liào)、分层价(jià)格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金(jīn)，采用(yòng)类似租(zū)金的分(fēn)期付(fù)款形(xíng)式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的(de)资金压力(lì)，加(jiā)速(sù)了(le)房屋的建造和销售，也(yě)解(jiě)决了制(zhì)造商的资金(jīn)问题，降(jiàng)低(dī)投资风(fēng)险，在当时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为(wèi)当时中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的一大(dà)特色(sè)，纵观中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心的住房(fáng)供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推(tuī)动了中国香(xiāng)港楼(lóu)市几十年繁(fán)荣，但(dàn)期间(jiān)也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门不(bù)断完(wán)善、规范化，建立(lì)健(jiàn)全的监(jiān)管(guǎn)机(jī)制(zhì)，促进市场健康(kāng)发(fā)展。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因建筑费(fèi)用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部门提升了(le)对(duì)于预售楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在预售前(qián)，确保地价款已经全部(bù)支付，还要证(zhèng)明自身有资金(jīn)等能力把(bǎ)项目完(wán)成，资金需放(fàng)入律师所托(tuō)管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管(guǎn)账户资金，中国香港要(yào)求(qiú)律师行在银(yín)行(xíng)开设的信托(tuō)账户(hù)（监(jiān)管账户）、开发商(shāng)操作等采取全(quán)透明(míng)化机制，且银(yín)行的责任上(shàng)升，如(rú)出现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最(zuì)大风险方，后续需(xū)自(zì)身推(tuī)动项目完工。随着(zhe)监(jiān)管(guǎn)体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面(miàn)临住房需求(qiú)大(dà)和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来，中国内地(dì)优先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这(zhè)一导向(xiàng)使(shǐ)前(qián)期发展工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基(jī)础等城市化配(pèi)套(tào)问(wèn)题，才能进一天津市教育局的电话是多少，天津市教育局的电话是多少号码步推进城市化。但当(dāng)时推(tuī)行的(de)是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房制度也出现了(le)分配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因(yīn)此(cǐ)福利分(fēn)房制度不(bù)再(zài)适(shì)用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而(ér)社会(huì)缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房供(gōng)应量小的(de)困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)无疑(yí)是对(duì)内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度(dù)，先后出台多(duō)项文件，大力支持国内房地(dì)产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一(yī)步深(shēn)化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设(shè)的通(tōng)知》文件，决定(dìng)停(tíng)止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分(fēn)配(pèi)货币化、住(zhù)房供给商品化(huà)、社(shè)会(huì)化的住房新体制，从计划经济(jì)下的(de)福利分房转向市场经济的商(shāng)品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的(de)两大难题，开(kāi)发商以预售款撬(qiào)动(dòng)下一(yī)个项目的(de)开发，形(xíng)成滚动开发模式(shì)，住(zhù)房供应速(sù)度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动(dòng)了(le)房地产(chǎn)市(shì)场的(de)发(fā)展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经调整形成契合(hé)中国内地的商品(pǐn)房预售制度(dù)。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资(zī)金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是(shì)指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设(shè)中(zhōng)的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支(zhī)付定金(jīn)或房款的(de)行为(wèi)。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践(jiàn)过程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进(jìn)行备案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清(qīng)首付款，并采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形式一(yī)次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未(wèi)建成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿(ná)到了全部(bù)购房(fáng)款，这(zhè)点与中国香港的按照工程(chéng)进度付款有所不同(tóng)。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)的最主(zhǔ)要方式，预(yù)售(shòu)制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发(fā)展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中(zhōng)国(guó)内地房地产市(shì)场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决(jué)了房(fáng)地(dì)产市(shì)场快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水(shuǐ)平，中国(guó)内(nèi)地城镇(zhèn)居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适(shì)居(jū)，住(zhù)房事业(yè)取得巨(jù)大进(jìn)步，数十年时间走完发(fā)达国(guó)家几百(bǎi)年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公(gōng)里增长至60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平(píng)，城(chéng)镇人(rén)均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已(yǐ)成为中国内地商品房(fáng)销售最主要(yào)方式，2005年中国(guó)内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地(dì)房地产行业的发(fā)展。中国内地房地(dì)产历经(jīng)二(èr)十(shí)多年长周期(qī)繁荣，行业(yè)各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业(yè)从无(wú)到(dào)有、从国(guó)企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地产也成为拉动中国内(nèi)地(dì)经(jīng)济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多(duō)个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中房地产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉(lā)动的投资(zī)占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占(zhàn)银行各项贷(dài)款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社(shè)融(róng)存(cún)量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约(yuē)，将导(dǎo)致银行(xíng)不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富(fù)效应渠道，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房(fáng)市值测算报(bào)告》，2020年中国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美国(guó)的(de)33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的(de)10.8万(wàn)亿美(měi)元(yuán)、英法德三(sān)国合(hé)计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房(fáng)市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不(bù)成(chéng)熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市(shì)值较(jiào)低，居民投资(zī)渠(qú)道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售(shòu)制背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的(de)负(fù)面(miàn)效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能(néng)交付的(de)风险。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款(kuǎn)合同是两个(gè)独(dú)立(lì)的合同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合(hé)同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时(shí)向银(yín)行进行贷(dài)款偿还，因(yīn)此购房者承担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇(yù)到下(xià)行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目(mù)搁(gē)置等系列风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自(zì)身信用和购房者对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一(yī)旦(dàn)房企因为市场波(bō)动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂(liè)等(děng)一(yī)系列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通过与购房者签(qiān)订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧(sàng)失还款能力或短期不能还款等，则风险完(wán)全由银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监(jiān)管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两(liǎng)个字(zì)那就是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品房预(yù)售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了(le)开发企业(yè)预售商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项(xiàng)应当(dāng)用(yòng)于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售(shòu)款监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的(de)预(yù)售资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等城市重点(diǎn)监管资金比例为总预售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事实(shí)是，不(bù)少购房(fáng)款未进入(rù)监管账(zhàng)户、或进入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那(nà)么(me)，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大开发时(shí)代的(de)高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工(gōng)程总(zǒng)承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设(shè)名(míng)义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程(chéng)进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房(fáng)企各地(dì)项(xiàng)目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金(jīn)流动性(xìng)，房企抽调(diào)资(zī)金统筹(chóu)拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周转模式，但(dàn)一定程度上(shàng)把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以(yǐ)下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付(fù)款保(bǎo)护：对于购(gòu)房(fáng)者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房(fáng)者支付的预(yù)付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金(jīn)方式支付，或按工程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是(shì)按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付(fù)款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发(fā)放，购房(fáng)者开(kāi)始月供；二是房屋(wū)交付后(hòu)发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预(yù)售商(shāng)品房提(tí)供期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房出(chū)现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量(liàng)的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三方验(yàn)收(shōu)合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者支付的(de)房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商(shāng)为购房(fáng)者(zhě)提供一定的保修期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国(guó)期房(fáng)定金一定(dìng)期限内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首付，其余房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美国(guó)官方数(shù)据(jù)，2021年美国平均首付(fù)比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按(àn)揭贷(dài)款支付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的(de)信托账户(hù)监管。如果开发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且(qiě)不承担任(rèn)何责任与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在房屋(wū)建设过程中的资金全部来自银(yín)行，银(yín)行(xíng)根据工程进度向开发商(shāng)提供(gōng)一定比例的(de)贷款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银(yín)行有充(chōng)分动机(jī)监(jiān)管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付(fù)时需取得由政府相关部(bù)门经(jīng)审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行(xíng)得到(dào)购(gòu)房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按建造工期(qī)进度(dù)支(zhī)付，按揭(jiē)按(àn)工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率，开(kāi)发商(shāng)或购房者可购买期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合(hé)同(tóng)前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并(bìng)进行(xíng)预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后，购房者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低(dī)首付比例，可零(líng)首付(fù)购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔(bǐ)进行(xíng)支(zhī)付，具体支(zhī)付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说(shuō)，支付(fù)节点(diǎn)可(kě)分为(wèi)公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面(miàn)完工、地板完(wán)工、全(quán)部完(wán)工，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付(fù)房款前(qián)申请房贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，银(yín)行按施工(gōng)节奏分多次发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给(gěi)予购房(fáng)者一定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对期(qī)房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能(néng)是(shì)当房屋(wū)出(chū)现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开(kāi)发商(shāng)赔偿(cháng)或(huò)修复(fù)，开发(fā)商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方(fāng)均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的(de)房产、资金(jīn)、合同等各个(gè)环节(jié)，各环(huán)节内(nèi)容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置(zhì)了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔(péi)付(fù)，而超出10％的部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经(jīng)过房产(chǎn)公证公(gōng)司的(de)检验验收后才能交付，交付(fù)后方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环(huán)节，英(yīng)国期房预售资金监管极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确(què)认工程进度、支付相关款项过(guò)程中，由(yóu)买房(fáng)律(lǜ)师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资金在进(jìn)入开(kāi)发商账户(hù)前经(jīng)过两(liǎng)道关口，有利(lì)于保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日本(běn)期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售房定金保全措(cuò)施(shī)”，交(jiāo)房前付款比例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并(bìng)赔偿(cháng)约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于(yú)房屋(wū)供(gōng)给(gěi)严重失(shī)衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物(wù)取引业法》，对购房者(zhě)支付定(dìng)金超过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法律要求开发商必须完成定(dìng)金保全措施才(cái)可预售。什么(me)是(shì)定金保全措施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时(shí)，开发(fā)商向金融机构或指定(dìng)保证机构或保(bǎo)险机(jī)构(gòu)签订定(dìng)金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置(zhì)购房者定金的保证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭(bì)导致期房(fáng)烂尾，购房者可(kě)凭(píng)保证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或(huò)保险公(gōng)司兑(duì)付(fù)，同时，开发商(shāng)需(xū)向购房(fáng)者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付最多不超20％的(de)定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行(xíng)申(shēn)请贷(dài)款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除(chú)定金外(wài)的剩(shèng)余房款(kuǎn)在(zài)交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期(qī)房购房者(zhě)违(wéi)约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余(yú)款按工程进度支付(fù)，所有资金进(jìn)银行专门项目资金(jīn)账户，交房(fáng)后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发(fā)商有统一的(de)选购权(quán)合同(tóng)以及订金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签(qiān)订购(gòu)买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付(fù)及印(yìn)花(huā)税，同时购房(fáng)者向银(yín)行(xíng)申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新(xīn)加坡期房同样采取按工程进度付款的(de)方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房(fáng)付款流程做了统一详细(xì)规定(dìng)，要求(qiú)所有(yǒu)开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照(zhào)工(gōng)程进度(dù)放款(kuǎn)，月(yuè)供(gōng)在此(cǐ)过(guò)程(chéng)中随着(zhe)放出贷款的(de)增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购房者的订(dìng)金(jīn)与付款会(huì)存(cún)入银行专门的项(xiàng)目(mù)资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设(shè)有关(guān)。房(fáng)屋交付(fù)后，购房者(zhě)享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保修(xiū)期，此后购(gòu)房者(zhě)支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到(dào)了政策出手临(lín)界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一(yī)方面(miàn)，加大(dà)对刚(gāng)需和改善型(xíng)需(xū)求的支持(chí)力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给(gěi)予强有力的金融(róng)工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房企包(bāo)括(kuò)民(mín)营企(qǐ)业(yè)，加大支(zhī)持力度，由优(yōu)质房企牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为每个(gè)房企配(pèi)套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融(róng)工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机(jī)制(zhì)。长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳(wěn)定和(hé)房地产税。定金环(huán)节(jié)，建立开发商违约(yuē)后定金保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻(dòng)结至(zhì)房屋交付阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安全。签订(dìng)合同(tóng)环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分(fēn)的保(bǎo)障。余款支付环(huán)节，建立按工程(chéng)进度(dù)付款机(jī)制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购(gòu)房者的权益(yì)。资金(jīn)监管环节(jié)，引入独立于(yú)开发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关(guān)部门(mén)直(zhí)接监管(guǎn)，以此(cǐ)防(fáng)止资(zī)金挪用(yòng)现象。交付环(huán)节，建立商品房保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋(wū)质(zhì)量问题(tí)全权(quán)负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对(duì)购房民众不公平的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的(de)产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣币。

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