饱受争议的二手房(fáng)交易中(zhōng)介费问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总局联(lián)合发布了关于规范房(fáng)地产经纪服(fú)务的意见。意见提(tí)及，近(jìn)年来，部分(fēn)房地产经(jīng)纪机构存(cún)在利用房源客源优势收取过高费用(yòng)、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用(yòng)客户个人(rén)信息等问题，加重(zhòng)交易当(dāng)事人负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于减肥期间能吃饺子吗午餐，10个饺子相当于几碗饭上述背景，两部门从(cóng)加强从业主体管理、明(míng)确(què)经(jīng)纪(jì)服(fú)务内容、合理确定经纪服务收费、严格(gé)实行明码标(biāo)价等十方面(miàn)，提(tí)出了意见。

　　中原地(dì)产首(shǒu)席分(fēn)析师张大(dà)伟(wěi)称(chēng)，随着城市(shì)发展，一二线城(chéng)市二手房交(jiāo)易占比逐(zhú)渐增加。以北京、上海为例，二手房占(zhàn)市(shì)场成交比(bǐ)例超(chāo)过80％，大量二手房(fáng)成交依赖中介(jiè)居(jū)间(jiān)成交，房地产减肥期间能吃饺子吗午餐，10个饺子相当于几碗饭调控(kòng)重心逐渐从开发商过渡到(dào)中介公(gōng)司(sī)。

　　广东省(shěng)城规院住房政策研究(jiū)中心首席(xí)研究员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民来(lái)说属(shǔ)于金额不(bù)低的大宗交易(yì)，由于二手房交易(yì)成本较高、交易周期(qī)较长，具有非常强的专业性(xìng)，居(jū)民往(wǎng)往通(tōng)过中介来完成。但很多中(zhōng)介利用(yòng)信息不(bù)对称(chēng)等问题，将非必(bì)要的收费夹(jiā)带其中，如收取过桥融资(zī)、按揭费、担保费等(děng)，对居(jū)民造(zào)成(chéng)额外的负担，而且这(zhè)些服务(wù)事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二(èr)手(shǒu)房市场交易过程(chéng)中存(cún)在的(de)“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出(chū)，对包(bāo)括(kuò)经纪服务在内的相关(guān)市场(chǎng)交易行(xíng)为及其主体进行规范(fàn)和秩序(xù)整顿(dùn)，是(shì)房地产(chǎn)市场管(guǎn)理(lǐ)和(hé)调控的主题(tí)。“当(dāng)下，推进这(zhè)项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监(jiān)管重(zhòng)点

　　二手房市(shì)场中，历来对房地产经纪服务行业关注最(zuì)多的一个话题，便是房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务费的(de)问题。

　　张大(dà)伟认为，未来(lái)相关部门(mén)主要监管的重(zhòng)点，将(jiāng)是(shì)对房(fáng)地(dì)产经纪服务收(shōu)费及中(zhōng)介交易进行规(guī)范。

　　在热(rè)点城(chéng)市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往(wǎng)往要(yào)缴纳(nà)一笔金(jīn)额(é)不(bù)低的(de)中介(jiè)费。以北京(jīng)某房地产经纪服务(wù)机构2.7％的服务费(fèi)率计(jì)算，一套(tào)1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服(fú)务收费(fèi)上(shàng)，两部门在(zài)此次意见中提及(jí)，房地产经(jīng)纪机构要合理降低住房(fáng)买卖和(hé)租赁(lìn)经纪服务(wù)费用(yòng)。鼓励按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则(zé)实行(xíng)分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服(fú)务费用。

　　据(jù)张(zhāng)大(dà)伟介绍(shào)，目前(qián)房地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计(jì)委(wěi)建(jiàn)设部下发的(de)《关(guān)于(yú)房地产(chǎn)中介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第(dì)六(liù)条规(guī)定：房屋买卖代理收费，按(àn)成交价格(gé)总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市执行的(de)2014年更新后(hòu)的收(shōu)费标准，即根(gēn)据这(zhè)样的规定：“少(shǎo)数特别(bié)复杂的住宅买(mǎi)卖经纪(jì)服务，经交易各方(fāng)协(xié)商(shāng)同意，可在规定的收费标准基(jī)础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最高不(bù)得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京二手房(fáng)中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本(běn)着“简政(zhèng)放权(quán)”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务等(děng)57个(gè)政府定价(jià)，房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务收费多少由各中介机构自行(xíng)决(jué)定(dìng)。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收取费用过(guò)程中，相关监管部门当前并未明确具体的(de)中介费率，中介机构仅需在服(fú)务(wù)过程中(zhōng)对收费标(biāo)准进行明码标(biāo)价即可(kě)。而房地(dì)产经纪服务机构在具(jù)体收取(qǔ)过程中，会结(jié)合房屋价(jià)值及工(gōng)资标准，综合计算出(chū)合适的中介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问题(tí)，两部门在此次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构(gòu)应当在经营门店、网站(zhàn)、客(kè)户端等场所或渠(qú)道，公示服务项目、服务内容(róng)和收费标(biāo)准，不得混合(hé)标价和捆(kǔn)绑收费(fèi)。房地产经(jīng)纪机构提供(gōng)的(de)基本服务和延(yán)伸服(fú)务，应当分(fēn)别(bié)明确服务(wù)项目和收费标准。房(fáng)地产经纪机构收费前应当向(xiàng)交易当事人出具收(shōu)费清单，列(liè)明收费(fèi)标(biāo)准、收费金额(é)，由当事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费(fèi)明显高于市场平均水平的房地(dì)产经纪机构，住房(fáng)和城(chéng)乡建设部门(mén)将会(huì)同市场监管等(děng)部门(mén)采(cǎi)取约谈等综合(hé)措施进行重点监管。市场监管部门会同有(yǒu)关(guān)部(bù)门依法查处不按规定(dìng)明码(mǎ)标价(jià)、操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费等违(wéi)反价格和反垄断法律法规(guī)的行(xíng)为。对房(fáng)地产经纪机构(gòu)相关违法违规(guī)信息，市场监管部门要依法(fǎ)依规纳(nà)入(rù)国家企业信用信息公示系统。

　　房屋(wū)中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的中介(jiè)费有(yǒu)望大幅(fú)降低？

　　中(zhōng)原地产华(huá)南区(qū)总裁(cái)兼深圳(zhèn)中原总经理郑(zhèng)叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实行分档(dàng)定价，合(hé)理降(jiàng)低住房(fáng)买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服(fú)务(wù)费用，主要还是规范行(xíng)业，打(dǎ)击收费过高(gāo)的经纪(jì)机(jī)构，但对(duì)市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅(zhái)和(hé)普宅(zhái)本来收费就不同，各家收费普遍(biàn)在合理范围内，加上经纪服务费用对市场的影(yǐng)响不(bù)大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前(qián)两部门提出的意见仅为鼓励性(xìng)质(zhì)，即只(zhǐ)是(shì)纲领性文件而非规定，未来如何具体认定其(qí)中的细则，还需要看各城市落(luò)地执(zhí)行情况。

　　不(bù)过，张大(dà)伟表示，“从目前市场看，经(jīng减肥期间能吃饺子吗午餐，10个饺子相当于几碗饭)纪服务领域的调整改善(shàn)、规范化，有(yǒu)利于行业健康发(fā)展。同时，由于二手房很多房源在产权(quán)方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税费等(děng)都可能对交易(yì)产生(shēng)影响，这(zhè)对房地产经纪(jì)服务(wù)行业的专业(yè)性提(tí)出更高的(de)要求(qiú)。”

　　58安居(jū)客(kè)研究院研究总监陆骑(qí)麟(lín)指出，在二(èr)手房买卖过程中，原本应该(gāi)由上下家各(gè)支(zhī)付一半的(de)中介费，但(dàn)在一(yī)些热点城市的二手(shǒu)房交易过程中，往(wǎng)往会有这样(yàng)的情形，因部分购房者(zhě)处(chù)于弱势地(dì)位，从而会出现中介费(fèi)及(jí)税费均由(yóu)购房(fáng)者(zhě)来(lái)承担。即(jí)使一些房东愿意承担中介费(fèi)，这部(bù)分(fēn)费用也(yě)可(kě)能(néng)通过转嫁的(de)方式，在(zài)房价中有(yǒu)所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下家，市(shì)场这种所谓‘约定(dìng)俗(sú)成’的情况，一些房(fáng)产中介公(gōng)司将其视为向购房者单(dān)边收费的行为(wèi)。部分中介(jiè)公司可能(néng)会利用其支配地位，在原先经(jīng)纪服务收费的基础上(shàng)，再次(cì)向房东收取(qǔ)费用，而这部(bù)分费用，房(fáng)东(dōng)往往会(huì)将其(qí)转(zhuǎn)再次转嫁(jià)给购(gòu)房者，这实际上(shàng)相(xiāng)当于变相推高(gāo)了(le)房价。两部门提出严禁操纵经纪(jì)服务(wù)收费，不仅(jǐn)有利于提高交易(yì)中操作的(de)透(tòu)明度，也有(yǒu)利于房价的(de)稳定。”陆骑(qí)麟称。

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