文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全(quán)国住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件的可(kě)以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用(yòng)你的(de)钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是(shì)对购房者的(de)不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别(bié)建(jiàn)了(le)，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社(shè)会，这(zhè)是房地(dì)产从大(dà)开(kāi)发(fā)时代步入高质(zhì)量发展阶段(duàn)的(de)必然(rán)趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民(mín)众不(bù)公平的(de)预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天(tiān)经(jīng)地义(yì)。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效机制(zhì)，长效机(jī)制四大(dà)关(guān)键是(shì)推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税(shuì)。如果按照经(jīng)济规律办(bàn)事，中国一定(dìng)能实现房地产(chǎn)软着(zhe)陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预(yù)售制、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人(rén)层(céng)面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住不(bù)炒精神、有助于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗(sú)称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺(quē)，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国香港，引入(rù)了商品房(fáng)预售制度(dù)。其实(shí)，当前(qián)世界不少国家(jiā)存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有(yǒu)严格的监(jiān)管保障措施(shī)，开(kāi)发商在(zài)项目获得政府批准后才可以开始销售(shòu)，买家(jiā)在购买期房后(hòu)并非像中国(guó)一(yī)样在支(zhī)付完(wán)首(shǒu)付款后从(cóng)银行一次(cì)性贷款支(zhī)付剩余(yú)全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进(jìn)行(xíng)分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严(yán)格(gé)的(de)资金监管、分期支付(fù)以及违(wéi)约处(chù)罚(fá)措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障(zhàng)措施(shī)，一定会触(chù)发(fā)风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消(xiāo)预售制度(dù)，以(yǐ)后改为(wèi)现房销售。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度(dù)有一定历(lì)史阶段性，现在(zài)中国住房进入(rù)存量时代(dài)，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，当然这需要配(pèi)套(tào)房企(qǐ)债务重组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国(guó)一(yī)定(dìng)能化解这个难题，让房地产回归实体经济和(hé)居住(zhù)属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这(zhè)样(yàng)将极(jí)大的提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是以客户为(wèi)中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福(fú)一(yī)家(jiā)人。从这个角度，取消(xiāo)预(yù)售制、实施现房销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的(de)情况下，取(qǔ)消预售制要结(jié)合稳楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金融支(zhī)持当期三好生(shēng)、新模(mó)式(shì)等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务(wù)院发展研究中(zhōng)心参(cān)与(yǔ)财(cái)税改革方案(àn)研究时，对(duì)预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过(guò)长期系统的(de)专项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来(lái)形成的(de)专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三(sān)方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五十年代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出(chū)租是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木(mù)屋(wū)或(huò)者其(qí)他临(lín)时住宅，住房的(de)需求是(shì)相当高(gāo)，不过(guò)大多数居民的(de)储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以一(yī)整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中(zhōng)国香(xiāng)港地(dì)产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难(nán)、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题。针对(duì)这一系(xì)列问题，不(bù)少地产商开(kāi)始(shǐ)探求新的(de)方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约(yuē)切开，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇(yǔ)均码一般是什么码，均码一般是什么码数的市民数(shù)量有所增加，开发商(shāng)资(zī)金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基(jī)础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公(gōng)司(sī)，凭借商业直觉和多年(nián)经(jīng)营杂货铺、海上驳运业(yè)务(wù)的经验，对于(yú)商品流通、资金(jīn)周(zhōu)转有着独到的见(jiàn)解，在努力(lì)寻求方法加(jiā)快自身资金周(zhōu)转。当(dāng)时(shí)其在购下九(jiǔ)龙(lóng)的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地(dì)势环(huán)境、建筑材料、分层价(jià)格、订(dìng)购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收取买家的(de)订金(jīn)，采用类似租(zū)金的(de)分期(qī)付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众(zhòng)购房的(de)资金压力，加速了房(fáng)屋(wū)的建造和销(xiāo)售(shòu)，也(yě)解决了(le)制造商的资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的(de)销(xiāo)售模(mó)式成为当时中国(guó)香港房地(dì)产市(shì)场的一大特色，纵观(guān)中(zhōng)国(guó)香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的(de)住房供不应(yīng)求的(de)问(wèn)题，使房市发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断(duàn)完善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度的(de)监管，即(jí)要求开发商在预(yù)售前(qián)，确保地价款已经全(quán)部支付(fù)，还要证明(míng)自身有资金等能力把项目完(wán)成，资金需(xū)放入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核(hé)准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港要求律师行在银行开设的信托账户（监(jiān)管账户(hù)）、开(kāi)发商操作等(děng)采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责(zé)任上升(shēng)，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将(jiāng)成最大风(fēng)险方，后续需自身(shēn)推动项目(mù)完工(gōng)。随着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国(guó)内(nèi)地面临(lín)住房需求大和供(gōng)给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期发展工业(yè)化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解(jiě)决(jué)住房(fáng)基础(chǔ)等城市化配套问题，才(cái)能(néng)进(jìn)一步(bù)推进城(chéng)市化(huà)。但当(dāng)时(shí)推(tuī)行(xíng)的是“统一管理，统(tǒng)一(yī)分配，以(yǐ)租养房”的福利(lì)分房(fáng)制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度(dù)也出(chū)现(xiàn)了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此(cǐ)福利(lì)分房制(zhì)度不再适用于当时的国情。叠(dié)加(jiā)房地(dì)产市场面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大(dà)型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困(kùn)境，此时(shí)引入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑是(shì)对内地房地(dì)产(chǎn)市场的一(yī)针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐步引进(jìn)中国香(xiāng)港预售(shòu)商(shāng)品房(fáng)制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化(huà)城镇住(zhù)房制度改革，加快(kuài)住房(fáng)建(jiàn)设的(de)通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步实行(xíng)住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从(cóng)计(jì)划经济下的福(fú)利分房(fáng)转向市(shì)场经济(jì)的商品房。房地(dì)产市场采用预售(shòu)制，允许开(kāi)发商(shāng)卖期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时(shí)间周期长的两大难题，开(kāi)发商以(yǐ)预售款撬动下一(yī)个项目的开发，形成(chéng)滚动开(kāi)发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国内(nèi)地开(kāi)始(shǐ)房改货币化，中(zhōng)国人民银行(xíng)等(děng)多方迅速出台相关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房地产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的(de)商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说(shuō)，是指房(fáng)地产开发企业将正在(zài)建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国(guó)内地实(shí)践过程(chéng)中，商品房预售流程(chéng)为：房地产(chǎn)开发商办理预(yù)售许可(kě)证-签(qiān)订商品房买卖合同(tóng)-进行备案(àn)登记和(hé)预告登记-交付(fù)房屋。在(zài)购房过程(chéng)中(zhōng)，购房者需要一次性(xìng)付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性付(fù)清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了全部(bù)购房款，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港的按(àn)照工程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所(suǒ)不(bù)同(tóng)。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开启(qǐ)了(le)高周转、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售(shòu)的最主(zhǔ)要方式，预(yù)售制(zhì)极大缩短(duǎn)房(fáng)企现(xiàn)金回(huí)笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加市(shì)场商品房供应(yīng)，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地房(fáng)地产市场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到(dào)了重要(yào)作(zuò)用，不仅解决了(le)房地产市场快(kuài)速发展阶段的(de)资金需求(qiú)，也提高了居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大(dà)进步(bù)，数十年时间(jiān)走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开均码一般是什么码，均码一般是什么码数放以来，城镇化进程(chéng)进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至(zhì)60721平(píng)方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布的《中国(guó)住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在(zài)当(dāng)前已成为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售最(zuì)主要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)期房(fáng)销(xiāo)售面积占(zhàn)总(zǒng)销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销售面积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了(le)中国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国(guó)内地房地产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业从(cóng)无到(dào)有、从国企先行到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投资(zī)占(zhàn)全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额(é)的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比(bǐ)超过(guò)三(sān)分之一。从(cóng)房地产融资存(cún)量占(zhàn)社融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民(mín)财(cái)富效应渠(qú)道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德(dé)三(sān)国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债(zhài)房(fáng)市(shì)值(zhí)的比例(lì)看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比例(lì)较高，主要是(shì)因为住房市值高，以及(jí)中国资本市场(chǎng)发(fā)育尚不成(chéng)熟(shú)，直接融资比例较低(dī)，股票、债(zhài)券市值较(jiào)低(dī)，居民投资渠道(dào)缺均码一般是什么码，均码一般是什么码数乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在，当前的负(fù)面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的单方面不(bù)公平(píng)制度(dù)，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了(le)所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开发商(shāng)之间的购房(fáng)合同、购房者(zhě)和(hé)银行的按揭贷(dài)款合同是两个独立的(de)合同关系，如果开发(fā)商发生(shēng)违(wéi)约(yuē)，购房者(zhě)只能根据购房合(hé)同(tóng)向开发(fā)商主张权力(lì)，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此购房者(zhě)承(chéng)担(dān)的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影(yǐng)响自身(shēn)信用和购房(fáng)者对行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看(kàn)，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦(dàn)房企因为市场波(bō)动或经(jīng)营不善，出(chū)现资金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和(hé)按(àn)揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短期(qī)不能还款(kuǎn)等，则风险完全(quán)由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办(bàn)法》中明确规定了开发企业预售商品房所(suǒ)得款项应当用于有(yǒu)关(guān)的工程建设，商(shāng)品房预售(shòu)款监管的(de)具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多年以来(lái)全(quán)国并没(méi)有统一的预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重(zhòng)点监管(guǎn)资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城(chéng)市则(zé)按照项目(mù)的建(jiàn)安成本乘(chéng)以(yǐ)建筑面积或者项目(mù)工程总额报价计算重点资金(jīn)。而事实是(shì)，不少(shǎo)购房(fáng)款未进入监管账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪用，导致楼(lóu)盘(pán)没(méi)有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户资金(jīn)如何(hé)被(bèi)挪走的？实(shí)际上，在(zài)过去(qù)房(fáng)地产大开(kāi)发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管(guǎn)账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设(shè)名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金(jīn)，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调(diào)资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外商(shāng)品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购(gòu)房者(zhě)预付资金，一般设有定金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要(yào)求(qiú)购房者支(zhī)付的(de)预(yù)付款比例相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付(fù)款一(yī)般以定金方(fāng)式(shì)支付(fù)，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷(dài)款，一是按(àn)工程进(jìn)度付款，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照工(gōng)程进度逐(zhú)渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是(shì)房屋交付后发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护(hù)：为预(yù)售商品房提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府或第三方(fāng)验收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得购房者(zhě)支付(fù)的(de)房款。二是(shì)开(kāi)发商为(wèi)购房者(zhě)提(tí)供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　美国期(qī)房定(dìng)金一定(dìng)期限内无条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例(lì)一般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美(měi)国(guó)平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付(fù)外，购房者(zhě)在房屋(wū)交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国(guó)为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪(nuó)用(yòng)资(zī)金，购房者(zhě)的定金及首付款由(yóu)第三方公(gōng)证行或产(chǎn)权保险公司的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担(dān)任何(hé)责(zé)任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发(fā)商在(zài)房屋建(jiàn)设(shè)过程中(zhōng)的资金全部来(lái)自银行(xíng)，银行根据工程进(jìn)度(dù)向开发(fā)商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资(zī)金(jīn)直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工进度(dù)。开发商在房屋交付时需(xū)取得由(yóu)政府(fǔ)相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭(píng)证向(xiàng)银行得到购(gòu)房者支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期进度支(zhī)付，按(àn)揭(jiē)按工期放款后还贷(dài)，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在(zài)项目获(huò)批后(hòu)即可预(yù)售房屋。签署(shǔ)购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预约(yuē)公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于(yú)任何原(yuán)因不(bù)能购(gòu)买，定金按照德国法律(lǜ)全部退(tuì)还(hái)。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付(fù)公证费和土地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没有规定最低(dī)首付比例，可(kě)零(líng)首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房(fáng)款的(de)制度，一般(bān)分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内清洁(jié)及墙面完(wán)工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购(gòu)房者可在支付房款前(qián)申请房贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率，银(yín)行(xíng)按(àn)施工节奏分多次(cì)发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房者一定使用期限(xiàn)，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开(kāi)发(fā)商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负(fù)责相应(yīng)赔偿。保险由开发(fā)商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售(shòu)制设有10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一名律师(shī)，负责沟(gōu)通期房(fáng)交易(yì)中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商(shāng)出(chū)现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要(yào)在(zài)合同签订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英国(guó)采取按工程进度付款的方式，但(dàn)是(shì)交房(fáng)前付款比(bǐ)例相对(duì)较低，一般(bān)会在合(hé)同(tóng)签订6-24个(gè)月分别(bié)支付两笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经过房产公证公司的(de)检(jiǎn)验验(yàn)收后才能交付(fù)，交(jiāo)付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金(jīn)也(yě)由(yóu)律师(shī)监(jiān)管，在确认工程进度(dù)、支付相关(guān)款项过(guò)程中，由买房律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)卖(mài)方(fāng)律师，卖(mài)方律师(shī)转给(gěi)开发(fā)商，即资金在(zài)进(jìn)入(rù)开(kāi)发商账户前经过两道关口，有利于(yú)保障购房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须(xū)完成“预售房定金保(bǎo)全措施(shī)”，交房(fáng)前付(fù)款比例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本(běn)二战(zhàn)结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡(héng)，叠(dié)加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规(guī)范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对(duì)购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的(de)部分，法律要求开发商必须完(wán)成定金保全(quán)措施(shī)才可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同时(shí)，开发商向金融机(jī)构或指(zhǐ)定(dìng)保证机构或保险机(jī)构(gòu)签(qiān)订定金(jīn)保证委托(tuō)合同，设置购房(fáng)者定(dìng)金的保证或保险，并将相应的(de)保证金证明书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发(fā)商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融(róng)机构或保证机构或保险公司(sī)兑(duì)付(fù)，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房(fáng)前(qián)只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向(xiàng)银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返(fǎn)还(hái)相当于(yú)3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度(dù)支付，所有资金(jīn)进银行专门(mén)项目资金账户(hù)，交(jiāo)房后满(mǎn)1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新(xīn)加坡开发商(shāng)有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的选购(gòu)权合(hé)同(tóng)以及订金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签(qiān)订购买合(hé)同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方面，签订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的(de)首付(fù)及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采取按工程进(jìn)度付款的方式(shì)，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期房付款(kuǎn)流(liú)程(chéng)做了统一详细(xì)规定，要(yào)求所有开发商(shāng)遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般为(wèi)合(hé)同签(qiān)订后、地(dì)基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完(wán)工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供(gōng)在(zài)此过程中随着放出(chū)贷款的增加而增加，未(wèi)放(fàng)款部分无(wú)需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购房者(zhě)的订金与付(fù)款会存入银行专门的(de)项目资金(jīn)账户，账户资(zī)金提取须与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短(duǎn)期来看(kàn)，当前(qián)房地产到(dào)了政策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和(hé)房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工(gōng)保民生(shēng)，给(gěi)予强(qiáng)有力的(de)金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常(cháng)运(yùn)转的(de)房企包括民(mín)营(yíng)企业，加大支持力(lì)度，由优质(zhì)房企牵头(tóu)并购重组整个行(xíng)业，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充(chōng)分估计(jì)形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机(jī)制。长效机制四大(dà)关(guān)键是推(tuī)动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约(yuē)后定金(jīn)保护机制(zhì)，如将已支付定(dìng)金冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购(gòu)房者定金安(ān)全。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)介入，为房屋(wū)重(zhòng)大延期以及重大缺(quē)陷(xiàn)等情况提(tí)供充分的(de)保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的(de)权(quán)益。资(zī)金监管环节(jié)，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三方资金(jīn)监管机(jī)构，或由(yóu)政府相关部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋(wū)质量问题(tí)全权负责、免费(fèi)维(wéi)修(xiū)，购房(fáng)者在(zài)保修期结束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不(bù)公平的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。另一方(fāng)面(miàn)，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最实(shí)质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良(liáng)币驱(qū)逐劣币(bì)。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 均码一般是什么码，均码一般是什么码数