导读

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是(shì)中国(guó)房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅(zhái)销(xiāo)售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年(nián)地产持续低景气(qì)，有关中国地产是否(fǒu)过(guò)剩(shèng)的(de)讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试(shì)图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国(guó)未(wèi)来(lái)地产趋(qū)势。

风采风彩两个词的区别是什么，风采风彩两个词的区别在哪　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量(liàng)极度(dù)过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，第七次(cì)人口(kǒu)普查调(diào)查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中国房(fáng)子(zi)是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部(bù)披露(lù)的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括大(dà)量城(chéng)镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不是人均(jūn)一间房(fáng)所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。中国的人均(jūn)住宅间数较(jiào)发达国家还有很大差距(jù)。人(rén)均住宅间数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发(fā)现中国城镇居(jū)民(mín)户均(jūn)1套房，其中每(měi)户持有商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我(wǒ)们(men)根据商品住宅套数(shù)、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期(qī)房顺利(lì)交付(fù)，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户城镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅(zhái)，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户(hù)有房，然而事(shì)实上(shàng)中(zhōng)国住宅市场供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为(wèi)户均一套房无法(fǎ)满足流动(dòng)人(rén)口的租赁和置业需(xū)求(qiú)。全(quán)国总人口的近三成(chéng)都是流动(dòng)人口，流动人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在(zài)老家买房(fáng)，从(cóng)而产生了(le)额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国(guó)未来地产仍有四(sì)大新增需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口规模缩小，一(yī)人户(hù)、两人户占(zhàn)比不断(duàn)增(zēng)加，导(dǎo)致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带(dài)来新(xīn)户(hù)购房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板块的分(fēn)化(huà)日益明显，区(qū)域经济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人口流入(rù)，人口(kǒu)净(jìng)迁入(rù)城(chéng)市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前建成的住(zhù)宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住(zhù)宅的(de)改(gǎi)造势(shì)在必行。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人均住宅间(jiān)数与人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积均较发达国家有(yǒu)着不小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善性需求(qiú)正(zhèng)在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步(bù)入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅供给存在(zài)不(bù)足，这是过(guò)去二十年房价快速(sù)上(shàng)涨基石(shí)。那么当下房地(dì)产大分化时代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能(néng)级城市之间，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量突然激(jī)增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供(gōng)给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存(cún)在不足(zú)？可惜由(yóu)于住宅存量数据并(bìng)未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有住(zhù)宅套数(shù)，回答当(dāng)前(qián)的房子是否真的过(guò)剩(shèng)了？据此判断未来房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察中国(guó)户均拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数(shù)量过剩的直(zhí)观判断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在(zài)以(yǐ)全国自然灾害综合风(fēng)险普查工作情(qíng)况(kuàng)为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的(de)算(suàn)下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量(liàng)有关，更与房(fáng)屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居(jū)住面积(jī)、配套(tào)设施等因(yīn)素密(mì)切(qiè)相(xiāng)关(guān)。单单(dān)从(cóng)人均住宅(zhái)间数(shù)不能(néng)完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居(jū)民(mín)宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类(lèi)是商品住(zhù)宅，另一(yī)类(lèi)是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计(jì)数据(jù)，并没有直(zhí)接(jiē)公布(bù)城(chéng)镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套(tào)数（统(tǒng)计局(jú)）；二是(shì)居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始于(yú)1998年，1998年(nián)之前(qián)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)数量极(jí)少，可忽(hū)略(lüè)不计(jì)。估算城镇居民(mín)户(hù)均住宅(zhái)套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年(nián)商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住(zhù)宅和非商(shāng)品住宅比例，推算(suàn)得到(dào)居民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总数(shù)除(chú)以(yǐ)家庭户数(shù)，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户(hù)比=住宅总套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家(jiā)庭户数(shù)）/（商(shāng)品住宅套(tào)数(shù)/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统(tǒng)计。我们利用既有(yǒu)统(tǒng)计数据(jù)，大致测算得到(dào)中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计(jì)销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后(hòu)装修的时间(jiān)，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数除(chú)以家庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅(zhái)结构特(tè)征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是(shì)商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他(tā)住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品住(zhù)宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实际(jì)变化比例，从(cóng)而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中国(guó)平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套(tào)房(fáng)的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城镇居(jū)民已(yǐ)经达到了户(hù)均一(yī)套房的程度，“户户有房(fáng)”是(shì)否意(yì)味着中国城镇(zhèn)化进(jìn)展终结，甚(shèn)至意味着中国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并(bìng)不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满(mǎn)足因人口(kǒu)流动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地(dì)的住(zhù)宅(zhái)市场供不应求，造成(chéng)房价(jià)或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人(rén)口和(hé)省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数(shù)据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人(rén)口在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工(gōng)资吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高房(fáng)价迫使打工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房价的大(dà)城市(shì)租赁一套(tào)房，在房价较低的(de)县城(chéng)购买(mǎi)一套房。所以说户(hù)均一套房(fáng)无(wú)法满(mǎn)足庞(páng)大(dà)流(liú)动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住(zhù)宅中依然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户(hù)城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道(dào)等基础(chǔ)设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大的不便和(hé)安全隐患(huàn)，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家(jiā)庭没有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的(de)老旧小区(qū)很难(nán)满足现代生活需(xū)求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一(yī)居(jū)室和二居室(shì)，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当(dāng)然(rán)这(zhè)与(yǔ)城(chéng)市土地(dì)资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存(cún)量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农(nóng)民(mín)带(dài)房进城和老旧(jiù)小区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积小于均值，近(jìn)4成家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)不足19平(píng)方米，不及全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按(àn)这个(gè)标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平(píng)，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人数，需要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新(xīn)增(zēng)82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国家人(rén)均住宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国和(hé)英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面(miàn)积后，中国的(de)人均可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。风采风彩两个词的区别是什么，风采风彩两个词的区别在哪trong>

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套房(fáng)，看似已经(jīng)户户有房(fáng)。即便如此，中国人(rén)口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定(dìng)了(le)中国未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户数(shù)增多(duō)，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均(jūn)人口数不断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户(hù)数会(huì)因户均人口规(guī)模(mó)的缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移(yí)导致经济发展(zhǎn)带(dài)来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显，资源(yuán)和(hé)生产(chǎn)要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移(yí)势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区(qū)改(gǎi)善性需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的(de)家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房(fáng)家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净(jìng)需求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)了商品住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城中村和旧(jiù)城改造(zào)，商(shāng)品住宅(zhái)的占(zhàn)比势必会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积(jī)还有约81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积(jī)小、质量低、基础(chǔ)设(shè)施配套(tào)差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生(shēng)活的(de)环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性需(xū)求还(hái)将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资(zī)金(jīn)，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希(xī)望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持(chí)住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中国(guó)的人均住宅间数(shù)较其(qí)他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水(shuǐ)平(píng)有着密切正(zhèng)向联系。随着(zhe)经济发(fā)展水平(píng)的(de)提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，供需出现错配，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种分化不单局限于城市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的(de)差异(yì)也将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查(chá)的(de)是人(rén)，并不(bù)是针对住宅(zhái)，因(yīn)此可能(néng)存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增(zēng)速可能(néng)超预期。