近(jìn)两年火爆(bào)的(de)创新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出(chū)该(gāi)类产品长期投资价值，通过观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通(tōng)投资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特(tè)许经营权分红目前已(yǐ)包(bāo)含了利润分配和本金的归(guī)还，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息(xī)日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分配金(jīn)额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年(nián)分(fēn)配金额占可(kě)供分配金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持有期分红收益，以及基(jī)金(jīn)份额交(jiāo)易(yì)价格的变化。基(jī)金份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及(jí)市场(chǎng)因(yīn)素(sù)的综合影响，较易引(yǐn)起(qǐ)波动。与此相比(bǐ)，基金(jīn)分(fēn)红(hóng)预期则更有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设(shè)施资产的经营(yíng)现金流，投(tóu)资人(rén)通过基金募集材(cái)料和信息(xī)披露文件，结(jié)合行业及市场情况(kuàng)，可(kě)以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格变化导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实际(jì)获得的现金收益，对于(yú)长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华80寸电视机长和宽大概是多少厘米的，80寸电视的长和宽分别是多少厘米平也表示，根据《公开募集基础设施证券(quàn)投资(zī)基金指引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金(jīn)额以(yǐ)现金形式分(fēn)配给投资者(zhě)，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs的主要(yào)特(tè)征之一(yī)，稳(wěn)定(dìng)的分红机制(zhì)体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为(wèi)，从(cóng)投(tóu)资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格(gé)反映这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求，分红(hóng)类似于(yú)债券(quàn)派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息(xī)回(huí)报(bào)，而(ér)是由可供分配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的角度来(lái)看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配(pèi)置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构(gòu)投资者稳(wěn)定(dìng)收益(yì)。机(jī)构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资债券相对高的收(shōu)益(yì)性(xìng)，在有(yǒu)效(xiào)控制风险的(de)前提下，增(zēng)厚(hòu)资产(chǎn)包(bāo)收益，起到(dào)投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场对(duì)于未(wèi)来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票和(hé)债券宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布(80寸电视机长和宽大概是多少厘米的，80寸电视的长和宽分别是多少厘米bù)了(le)2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完成率不达预期(qī)，一(yī)定(dìng)程度上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级市(shì)场的(de)价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场的(de)价格(gé)波动受多重因素的影响，投资收益(yì)是影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红(hóng)有利于(yú)吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期(qī)经济(jì)预期恢(huī)复，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向股票和(hé)债券回归的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营(yíng)业绩相对经济活力的改善有一(yī)定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将对基金(jīn)份(fèn)额的(de)开盘(pán)指(zhǐ)导(dǎo)价(jià)做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权(quán)操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均(jūn)可以获得公(gōng)平的(de)投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投资的信心，同时(shí)需结合持有产品的(de)特(tè)性(xìng)，关注二(èr)级市场扰动对整体收益的(de)影响程度(dù)。”中航(háng)基(jī)金相关(guān)人(rén)士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分(fēn)红包(bāo)括利润分配和(hé)本(běn)金归(guī)还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人(rén)士还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红前提是本(běn)金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分(fēn)红”界(jiè)定为(wèi)“分(fēn)派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的是本金与(yǔ)增值(zhí)两个部分，两(80寸电视机长和宽大概是多少厘米的，80寸电视的长和宽分别是多少厘米liǎng)个(gè)部分之间的比例是变(biàn)动的，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红差异很(hěn)大，大(dà)多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年(nián)等(děng)合(hé)同年(nián)限到期后基金价(jià)值面临极(jí)大不确定性(xìng)，这是该类(lèi)投资(zī)者应该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目(mù)前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包括每(měi)年的(de)现金分红及资产增值的收益，而持(chí)有特许经营类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要来(lái)自项目每(měi)年的(de)现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资(zī)产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是(shì)变动的，对特许经营权(quán)类资产的(de)公募(mù)REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通投资(zī)者在选择投(tóu)资标的(de)时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示(shì)，从细分(fēn)来看(kàn)，各(gè)类公募REITs分(fēn)红因底层(céng)资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相(xiāng)当(dāng)于包含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对较多(duō)，债性偏强。而(ér)产权(quán)类的公募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益”，更看(kàn)重底层资(zī)产(chǎn)的(de)价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑底层(céng)资产属性，对(duì)所(suǒ)选择产品的二级市(shì)场价格和分红(hóng)有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与(yǔ)产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营(yíng)权(quán)到期后不再(zài)能产生(shēng)现金收益，因此将可供分(fēn)配金额的(de)分(fēn)配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期(qī)限较短的特许经营项目(mù)，通(tōng)常具备(bèi)更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的特(tè)许经营权项(xiàng)目，即使分(fēn)派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回(huí)本(běn)金并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该(gāi)负责人提(tí)醒投资(zī)者注意，特许经营权项目的分派金额包(bāo)含(hán)了投资本金，在不进行扩(kuò)募的(de)情(qíng)况(kuàng)下(xià)，基金份额单价(jià)随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩(shèng)余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目相比，产权(quán)类项目的土(tǔ)地或建筑的剩(shèng)余(yú)使(shǐ)用年限一般较(jiào)长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更(gèng)新改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出(chū)让金等追加投资，有机会进一步延长经营期(qī)限。这种类似(shì)永续经营的假设反映在基础资(zī)产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基(jī)金(jīn)分红的时点(diǎn)，多位业(yè)内人(rén)士还表示(shì)，在(zài)产品(pǐn)分红期，投资者可以观(guān)测(cè)经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标(biāo)，来观察和评估(gū)项目底(dǐ)层资(zī)产的运营情况。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是年(nián)报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者(zhě)存在本质性区(qū)别。经营活(huó)动产生的(de)现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于(yú)企业本身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供分配的现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初(chū)现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新(xīn)选(xuǎn)择(zé)，投资价(jià)值体(tǐ)现在相对股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持有。建议投(tóu)资者对(duì)经(jīng)营(yíng)权类的资产可以更多关注内部收(shōu)益率(lǜ)的高(gāo)低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自(zì)底层资(zī)产的经营净现金(jīn)流(liú)，所(suǒ)以(yǐ)底层资产(chǎn)运营情况直接(jiē)影响投资回报，投(tóu)资者可综合(hé)考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运(yùn)营(yíng)管理机(jī)构实(shí)力(lì)、公募基金管理人(rén)实力等多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也(yě)显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交(jiāo)易带来的短(duǎn)期博弈机会(huì)仍(réng)在(zài)，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议(yì)投(tóu)资(zī)者(zhě)关(guān)注有(yǒu)基本面支撑、填权(quán)效应(yīng)相对明显、同时分红规模(mó)较为可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年(nián)的可供分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金(jīn)额与募(mù)集(jí)材料中披露预测(cè)进行比较(jiào)分析，结合经(jīng)济及市场(chǎng)的(de)实际(jì)环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金(jīn)上(shàng)述负责人也称。

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