导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是中(zhōng)国房(fáng)地产(chǎn)市场黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气(qì)，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产(chǎn)存(cún)量极(jí)度(dù)过(guò)剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查调查数据显示(shì)城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)中(zhōng)，城(chéng)镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大量(liàng)城(chéng)镇(zhèn)非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不(bù)是人均一间房所能满(mǎn)足，它(tā)与房屋质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发(fā)达(dá)国家还(hái)有很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同(tóng)样不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布(bù)中国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据商品住宅(zhái)套(tào)数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有房，然而事实(shí)上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满(mǎn)足流动人口的租(zū)赁(lìn)和(hé)置业需(xū)求。全国总人口的(de)近三成都是流动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会(huì)选择在大城(chéng)市(shì)租(zū)房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地(dì)产(chǎn)仍(réng)有四大新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两人(rén)户占比不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购(gòu)房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益(yì)明显(xiǎn)，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人口净迁(qiān)入(rù)城市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的(de)住宅建筑面积。促(cù)成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的(de)改造势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发(fā)达国家有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后(hòu)，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给(gěi)存在不足，这是过(guò)去二十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么(me)当(dāng)下房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，大(dà)分化时代下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化(huà)必将体(tǐ)现(xiàn)在(zài)不同能级城(chéng)市(shì)之间(jiān)，不同区域(yù)板(bǎn)块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心，中国的房子是(shì)否已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还(hái)是(shì)供需平衡，或是仍(réng)然存在不(bù)足？可惜由(yóu)于住宅存量(liàng)数据并未(wèi)公布，我们(men)无法(fǎ)直接(jiē)知(zhī)晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾(wù)，我们测算出中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回答当前的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断(duàn)未来(lái)房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观察(chá)中国(guó)户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过剩的直(zhí)观判断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全国自然灾(zāi)害综合(hé)风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布(bù)会(huì)上，负责人对外(wài)披(pī)露(lù)：“住宅城乡建设行(xíng)业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算的(de)城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住(zhù)宅。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第(dì)七次人(rén)口(kǒu)普查数据公(gōng)布(bù)了中国城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似(shì)意(yì)味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有(yǒu)关，更(gèng)与房(fáng)屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切(qiè)相关(guān)。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位(wèi)购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全(quán)的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均(jūn)住宅的测(cè)算(suàn)思路(lù)、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民(mín)住宅(zhái)主要(yào)分两大类，一类是(shì)37码鞋内长是多少厘米，37码鞋子内长是多少cm商品(pǐn)住宅，另一(yī)类是(shì)保障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布(bù)城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民(mín)住(zhù)宅相关数据有两处可(kě)以直接公布(bù)，一(yī)是(shì)每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居(jū)民(mín)住宅(zhái)来(lái)源(yuán)（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我们(men)主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽(hū)略(lü37码鞋内长是多少厘米，37码鞋子内长是多少cmè)不计。估(gū)算(suàn)城镇居民户(hù)均(jūn)住宅套数分三(sān)步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们(men)就(jiù)能够得到当前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住(zhù)宅和非商品住宅(zhái)比(bǐ)例(lì)，推算(suàn)得(dé)到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除(chú)以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能(néng)够得到城镇户均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比/商品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目(mù)前(qián)缺乏(fá)一个(gè)准确统计。我们利(lì)用既有统计(jì)数据，大致(zhì)测算得(dé)到(dào)中(zhōng)国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销售(shòu)中期房占(zhàn)比近9成。本(běn)文(wén)去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销售套数里的期(qī)房销售，得到(dào)商品住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来(lái)我们需要(yào)进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他(tā)住宅和购买二手房(fáng)都是(shì)商(shāng)品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品住(zhù)宅占居民(mín)所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年期(qī)间商品住(zhù)宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从而(ér)我们(men)估算出2022年(nián)商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国(guó)平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会(huì)在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国(guó)平均每户(hù)城镇家庭都会(huì)拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民(mín)已(yǐ)经达到了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意(yì)味着中(zhōng)国城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至意(yì)味(wèi)着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅市(shì)场供需平(píng)衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房等因素(sù)产生(shēng)的住宅(zhái)需(xū)求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美(měi)国(guó)、英(yīng)国和日本的住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就(jiù)会造成人口净流入地的(de)住宅市场供不(bù)应求，造成房价或(huò)房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口(kǒu)流动(dòng)调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工(gōng)作(zuò)的流动(dòng)人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使打(dǎ)工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两(liǎng)套房，在(zài)高房价(jià)的大城市(shì)租(zū)赁一(yī)套(tào)房，在房价(jià)较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说(shuō)户均一套房无法满足庞37码鞋内长是多少厘米，37码鞋子内长是多少cm(páng)大流动人口(kǒu)的租赁与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设(shè)施陈旧(jiù)，给(gěi)住户(hù)的生(shēng)活带来了很大的不便和安全(quán)隐(yǐn)患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世(shì)纪修(xiū)建(jiàn)的老旧(jiù)小区很难满(mǎn)足现(xiàn)代(dài)生活(huó)需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型(xíng)更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩(kuò)张(zhāng)是(shì)未来(lái)地产的(de)需求(qiú)驱动力

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城和(hé)老旧小区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家(jiā)庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)不足19平(píng)方米，不及全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积低于(yú)15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存在(zài)困难(nán)，若按(àn)这(zhè)个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需(xū)要住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均住宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户(hù)人口(kǒu)，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们(men)测(cè)算得到中国(guó)城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经(jīng)户户(hù)有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决(jué)定了中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍(réng)有需求释放。户(hù)均(jūn)1套住宅现(xiàn)实(shí)之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来(lái)自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭(tíng)户(hù)数(shù)增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年(nián)我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势(shì)将继续延(yán)续(xù)，导致户数会因(yīn)户均(jūn)人口规模(mó)的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步(bù)向经(jīng)济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移(yí)势必涉及(jí)到买房租房，给(gěi)迁入地(dì)住宅市(shì)场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增(zēng)长(zhǎng)主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点；原公有(yǒu)住(zhù)宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅(zhái)的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量(liàng)低(dī)、基础设施配套差(chà)、没有或少有物(wù)业管理，居民追求美好、宜居(jū)生(shēng)活的环(huán)境(jìng)，背后(hòu)的(de)改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房(fáng)子”的(de)改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工(gōng)作(zuò)会(huì)议明(míng)确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素，中国的人(rén)均住宅间数(shù)较其他国(guó)家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水(shuǐ)平有着密切(qiè)正向联(lián)系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在(zài)不(bù)足，供需出现错配，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分化时(shí)代已至(zhì)，这种分化不单局限于城市能(néng)级(jí)之间差(chà)异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差异也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不是针对住(zhù)宅，因此可(kě)能存在统(tǒng)计(jì)偏(piān)差。商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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