文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城(chéng)乡建(jiàn)设(shè)工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不(bù)足一(yī)个(gè)月(yuè)时(shí)间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态(tài)，试(shì)点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后(hòu)谁(shuí)有(yǒu)钱谁(shuí)建(jiàn)房(fáng)，没(méi)钱没(méi)实力的(de)别建(jiàn)了，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从大开发时代(dài)步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的(de)最大保护(hù)。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入(rù)存量(liàng)时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的(de)预售制(zhì)已经过时(shí)了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手(shǒu)交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天经地义(yì)。当(dāng)然二次(cì)房(fáng)改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制，长效机制(zhì)四大(dà)关键是推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经(jīng)济规律办事(shì)，中国(guó)一定(dìng)能(néng)实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道(dào)关，解好这(zhè)道(dào)世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为现房(fáng)销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制(zhì)是对(duì)购买(mǎi)者的单方(fāng)面(miàn)不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。从个(gè)人层面看(kàn)，预售制对购(gòu)房者非(fēi)常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息(xī)，还要(yào)承担(dān)延迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不(bù)能(néng)交(jiāo)房的风险。从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行(xíng)周期(qī)，会(huì)引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助(zhù)于落(luò)实中(zhōng)央房(fáng)住不炒精(jīng)神、有助(zhù)于保(bǎo)障购房老百姓权(quán)益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预(yù)售制度？预售制度怎(zěn)么(me)来的？国外什(shén)么情况？简单科普一(yī)下(xià)：商品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一种开发(fā)商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商(shāng)品房预(yù)售制度。其实，当前世界不少国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获(huò)得政府批准后(hòu)才(cái)可以开始销售，买(mǎi)家在购买期(qī)房后(hòu)并(bìng)非像中国一(yī)样(yàng)在支付完首付款后从银行一次(cì)性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房(fáng)前进行分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度(dù)是需(xū)要严格的(de)资金监管(guǎn)、分(fēn)期支付以及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这(zhè)些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民(mín)众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售(shòu)制度(dù)，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售(shòu)制度(dù)有一定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国住房进(jìn)入(rù)存量(liàng)时(shí)代，取消预售制(zhì)度有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然这需(xū)要配套(tào)房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国(guó)一定能化(huà)解(jiě)这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不(bù)知(zhī)道能不(bù)能兑(duì)现的营销手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向(xiàng)善，是(shì)以客户为中心(xīn)，房地产(chǎn)也不能例(lì)外，老百姓买房子(zi)是天大(dà)的(de)事(shì)，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房幸福(fú)一家(jiā)人。从这个(gè)角度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施现房销售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健(jiàn)康发(fā)展的重大措(cuò)施。在(zài)当(dāng)前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预(yù)售制要结合稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金融支持当期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究中心(xīn)参与财税改革方(fāng)案研(yán)究时，对(duì)预售(shòu)制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进(jìn)行(xíng)过长期系统的(de)专项研究。（参(cān)考后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房(fáng)预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难(nán)、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还(hái)未(wèi)推行(xíng)公共房屋(wū)制(zhì)度(dù)，许多人(rén)栖(qī)身于(yú)木屋或(huò)者(zhě)其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当(dāng)高(gāo)，不过大(dà)多数(shù)居(jū)民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多(duō)数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才(cái)能购买。虽(suī)然楼宇出(chū)租是(shì)中国香港地(dì)产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针对这一系(xì)列(liè)问题(tí)，不少地产商(shāng)开始探求新(xīn)的方(fāng)式(shì)，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉(jué)和多(duō)年经营杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资(zī)金周(zhōu)转有(yǒu)着独(dú)到的见解(jiě)，在(zài)努力寻求(qiú)方(fāng)法加快自身(shēn)资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼(lóu)说(shuō)明书，上(shàng)有文字(zì)详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑(zhù)材(cái)料、分(fēn)层价格、订购方法等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外(wài)一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似(shì)租金(jīn)的(de)分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yō高宽深用什么字母表示什么，高宽深用什么字母表示出来ng)有了(le)自己的(de)房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造(zào)商的资金问(wèn)题(tí)，降低投资风(fēng)险，在当时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼花(huā)+分(fēn)期付款”的(de)销售模式成(chéng)为当时(shí)中国香(xiāng)港房(fáng)地产市(shì)场的一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国香港房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的改革(gé)，“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)高效率(lǜ)地解决了核心的住(zhù)房(fáng)供(gōng)不应(yīng)求的问题，使房市发展进入(rù)新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香(xiāng)港楼市几十年(nián)繁荣(róng)，但期间也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的(de)情(qíng)况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的(de)监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后，中国香(xiāng)港(gǎng)管(guǎn)理部门(mén)提升了(le)对于预售楼花制度的监(jiān)管(guǎn)，即要求(qiú)开发(fā)商在预(yù)售前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要证明自身有(yǒu)资(zī)金等(děng)能(néng)力把项目完(wán)成，资(zī)金需放入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师(shī)的核(hé)准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律师行(xíng)在银行开设的信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户）、开(kāi)发商操作(zuò)等(děng)采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将成最(zuì)大(dà)风险(xiǎn)方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步(bù)完(wán)善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世(shì)纪九十年代(dài)，中国(guó)内地(dì)面临住房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先(xiān)发展重工业，强(qiáng)调基(jī)础建设，这(zhè)一(yī)导向使前期发(fā)展工(gōng)业化的进程大于城(chéng)市化进(jìn)程(chéng)，唯(wéi)有解决住房基础等城(chéng)市化配套问题，才能进一步推进城市(shì)化。但(dàn)当(dāng)时推行(xíng)的是(shì)“统一管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制(zhì)度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此(cǐ)福利分(fēn)房制度不再(zài)适用于当时的(de)国情。叠加房地(dì)产市(shì)场面临商品房的需求量大，而(ér)社(shè)会缺(quē)少大型房(fáng)地产开发商(shāng)，商品房供应(yīng)量(liàng)小的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内(nèi)地房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的一针强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步引进(jìn)中国香港预售商品房(fáng)制度，先后(hòu)出台多(duō)项文件，大力支持国(guó)内(nèi)房地产(chǎn)市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革，加快住房建(jiàn)设(shè)的(de)通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配货(huò)币化(huà)、住房供(gōng)给商(shāng)品化、社会(huì)化(huà)的住房新体制，从计划(huà)经济(jì)下的福利分(fēn)房(fáng)转向(xiàng)市场(chǎng)经济的(de)商品房。房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)采用预售(shòu)制，允许开发商卖(mài)期(qī)房，解决了房企缺少资(zī)金和开发(fā)时(shí)间周期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售(shòu)款撬动下(xià)一个项(xiàng)目的(de)开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应(yīng)速度加(jiā)快。自此中国内地(dì)开始房改货币化(huà)，中国人民银(yín)行等多方迅速出(chū)台相关的(de)信贷政(zhèng)策，支(zhī)持(chí)购房者，极(jí)大(dà)作用推动了(le)房地产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房(fáng)企资金压力，加(jiā)快城(chéng)镇住房建设。具体来说(shuō)，是(shì)指房地产开发企业将(jiāng)正在(zài)建(jiàn)设(shè)中的房屋预先出售(shòu)给(gěi)购房者，由购(gòu)房者支付定金或(huò)房(fáng)款的(de)行为。区别于(yú)中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程(chéng)为(wèi)：房地产开发商(shāng)办理(lǐ)预售许可(kě)证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案(àn)登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房(fáng)过(guò)程中(zhōng)，购房者需要一次性(xìng)付清(qīng)首付款，并采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形(xíng)式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未建(jiàn)成(chéng)，开发商可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购房款，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港的(de)按照工(gōng)程进度付款有(yǒu)所不(bù)同。对(duì)中国内地的开发商而言(yán)，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最主要(yào)方式(shì)，预(yù)售(shòu)制(zhì)极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回(huí)笼周期，同时增(zēng)加市场(chǎng)商品(pǐn)房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制(zhì)在(zài)过去20多年(nián)对中国内地房地产市场的稳步(bù)发展起到了重要(yào)作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快速发(fā)展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国(guó)内地城镇(zhèn)居(jū)民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区(qū)，从全(quán)民蜗(wō)居到基(jī)本适居，住房事业(yè)取得(dé)巨大进步，数(shù)十年时间走完发达(dá)国家几百年城镇化(huà)路程(chéng)。改革(gé)开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建成区(qū)面积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住(zhù)房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均(jūn)住房(fáng)建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已成为中国内地商品房销售(shòu)最主要(yào)方式(shì)，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品住(zhù)宅期房销售面积(jī)占(zhàn)总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地(dì)房(fáng)地产行业的发展。中国内地房(fáng)地产历(lì)经二十多(duō)年长周期(qī)繁荣，行业(yè)各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开(kāi)工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资(zī)完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展(zhǎn)，房地(dì)产企业从无到有、从国(guó)企先行到民企崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地(dì)产也成为拉动中国内(nèi)地(dì)经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道，房地产带(dài)动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占(zhàn)全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固(gù)定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷(dài)款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等通道业务，占(zhàn)比超过三(sān)分之(zhī)一。从房地产(chǎn)融资(zī)存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积违约，将导致银行不(bù)良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠(qú)道，根据我们的《中国(guó)住房市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年(nián)中国(guó)住(zhù)房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于(yú)美国(guó)的(de)33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值(zhí)占(zhàn)股债房(fáng)市值的比例(lì)看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是(shì)因为住(zhù)房市值高，以及(jí)中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融资比例(lì)较低，股票(piào)、债(zhài)券市(shì)值(zhí)较低(dī)，居(jū)民投(tóu)资渠(qú)道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能(néng)交付的风(fēng)险。比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外(wài)，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同(tóng)、购房(fáng)者和银(yín)行的按揭贷款合(hé)同是两个独立的合同(tóng)关系，如果开发商发生(shēng)违(wéi)约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据购房合同(tóng)向开发(fā)商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承(chéng)担的(de)风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企(qǐ)过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，资金(jīn)若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等(děng)系列风险，进(jìn)行影响自(zì)身信用和购(gòu)房者对(duì)行业的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面(miàn)看，银(yín)行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市场(chǎng)波动(dòng)或经营(yíng)不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过(guò)与(yǔ)购房者签(qiān)订的预售合同(tóng)和(hé)按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力(lì)或短期(qī)不能还(hái)款等，则风险(xiǎn)完全(quán)由银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预(yù)售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没(méi)钱(qián)”，即没(méi)钱付(fù)工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商品房预(yù)售管理办法》中明(míng)确规定了开(kāi)发企业(yè)预售商品(pǐn)房所得(dé)款项应当用(yòng)于(yú)有关的(de)工程建(jiàn)设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但(dàn)多年以来全国并没有(yǒu)统(tǒng)一的(de)预售资金监管规定(dìng)，各(gè)地实行(xíng)“一(yī)城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点高宽深用什么字母表示什么，高宽深用什么字母表示出来监管资金比例为总预售(shòu)款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项(xiàng)目的(de)建安(ān)成(chéng)本乘以建筑(zhù)面积(jī)或者项目(mù)工程总额报价计算(suàn)重(zhòng)点资金。而事实是，不少购(gòu)房(fáng)款未进入(rù)监(jiān)管账户、或进入(rù)监管账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金(jīn)继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际(jì)上，在(zài)过(guò)去房地产大开发(fā)时代(dài)的(de)高周转背景下，抽(chōu)调预(yù)售(shòu)款监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金，是(shì)行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将资金(jīn)转给房企，而(ér)拨付的工程(chéng)款，远超工程(chéng)进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资(zī)金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金统筹拿(ná)地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高周(zhōu)转模式，但一定程度(dù)上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售制度(dù)呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对于购房(fáng)者(zhě)预付资金(jīn)，一般设有定金或(huò)预付款保护(hù)机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要(yào)求购房者支付(fù)的(de)预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定(dìng)金方式支(zhī)付，或按工程进度分期支(zhī)付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两(liǎng)种(zhǒng)方(fāng)式发(fā)放按(àn)揭(jiē)贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度(dù)逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二(èr)是(shì)房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)发放按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房(fáng)屋(wū)交付质量的保障有两种方式，一是(shì)期房由(yóu)政府或(huò)第(dì)三方验收合格(gé)并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)购房者支付的(de)房款。二是开(kāi)发商为购房者提供(gōng)一定的(de)保修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美(měi)国期(qī)房定(dìng)金(jīn)一定(dìng)期限(xiàn)内无条件返(fǎn)还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金比(bǐ)例一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付(fù)后通过按揭(jiē)贷款支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防(fáng)止开发(fā)商(shāng)挪用(yòng)资金，购房(fáng)者的(de)定金及首付(fù)款(kuǎn)由(yóu)第三方公证(zhèng)行或产权保险公司(sī)的信(xìn)托账户(hù)监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可通过(guò)申(shēn)请仲裁取回，且(qiě)不承担任(rèn)何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资(zī)金全(quán)部来自银行，银行根据工程(chéng)进度向开发商提供一(yī)定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于开发商(shāng)挪用资(zī)金直接(jiē)损害银行(xíng)利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开(kāi)发(fā)商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭(píng)证向银行得(dé)到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按建(jiàn)造(zào)工期进(jìn)度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率，开(kāi)发商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金(jīn)并进行(xíng)预(yù)约公证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金退(tuì)还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金(jīn)按照德国(guó)法(fǎ)律全(quán)部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付(fù)公证(zhèng)费和土地交易(yì)税，分别为房(fáng)屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含在购(gòu)房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最(zuì)低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支付(fù)房款的制度，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付，具体(tǐ)支付节(jié)点(diǎn)、比例(lì)因项目而异。一般来(lái)说，支付节点可分(fēn)为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻(bō)璃(lí)完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工(gōng)、全部完(wán)工，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者可在支(zhī)付房款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利(lì)率，银行按施工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开(kāi)发(fā)商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中(zhōng)的房(fáng)产(chǎn)、资金、合(hé)同(tóng)等各个(gè)环节，各环节内容确认无(wú)误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了(le)10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当开发商出(chū)现(xiàn)财(cái)务、经营问(wèn)题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首(shǒu)付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般(bān)会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋(wū)必须经过(guò)房(fáng)产公证公(gōng)司的检验(yàn)验收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预(yù)售资(zī)金监管极为(wèi)严格，资(zī)金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师(shī)将资金(jīn)转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金在进(jìn)入(rù)开发(fā)商账户前经过两道关口，有利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规(guī)范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全(quán)措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约(yuē)需返还(hái)定价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束(shù)后由于房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会(huì)上“一房二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目(mù)前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根据日本《宅(zhái)地(dì)建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对(duì)购房者支付定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部分，法律(lǜ)要求开发(fā)商必(bì)须完成定金(jīn)保全(quán)措施才可预售。什么(me)是(shì)定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购(gòu)房(fáng)合同时，开(kāi)发(fā)商向金融机构(gòu)或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签(qiān)订定金保证委(wěi)托合同，设(shè)置购房(fáng)者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交付(fù)给购(gòu)房者。除定金外，其(qí)他预先支(zhī)付的购房(fáng)款也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机(jī)构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按(àn)揭贷款，除定(dìng)金(jīn)外的(de)剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡期(qī)房购(gòu)房者违约可返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余(yú)款(kuǎn)按(àn)工程进度(dù)支付(fù)，所有资金进银行专门(mén)项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新(xīn)加坡开发(fā)商有统(tǒng)一的选购权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步(bù)签(qiān)订购买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购(gòu)房(fáng)者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合同(tóng)签订后(hòu)、地基完工、框(kuāng)架完(wán)工、管(guǎn)道门窗等完(wán)工(gōng)等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工(gōng)程进度放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷(dài)款的增加而(ér)增(zēng)加(jiā)，未放款部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的(de)订金与付款会存入银行(xíng)专门的项目资(zī)金账户，账户(hù)资金提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋交付后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到(dào)了政(zhèng)策(cè)出(chū)手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对刚需和改善(shàn)型需求(qiú)的(de)支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是(shì)保(bǎo)交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的金融工(gōng)具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企包括民(mín)营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行(xíng)业(yè)，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金(jīn)融(róng)工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来看，应充(chōng)分估计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和房地产税(shuì)。定金环节(jié)，建立(lì)开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结(jié)至(zhì)房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供(gōng)充分的保障。余款支付环节(jié)，建(jiàn)立(lì)按工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监管环(huán)节(jié)，引入独立于(yú)开发(fā)商(shāng)、银行的第三方(fāng)资金(jīn)监管机构(gòu)，或由(yóu)政府相关部门(mén)直接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋质(zhì)量问(wèn)题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修(xiū)期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的(de)预(yù)售(shòu)制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。

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