近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密(mì)集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高(gāo)比例稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士对此表示(shì)，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳定分红体现出该(gāi)类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可(kě)供分配(pèi)现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生现金收益，特许经(jīng)营(yíng)权分红目前(qián)已包含(hán)了利润分配(pèi)和本(běn)金的归还(hái)，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类型和(hé)分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配(pèi)情况(kuàng)尚未公布(bù)。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金额(é)比(bǐ)例平(píng)均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配(pèi)比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负责人(rén)对此表示，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源为持有期分红收益，以及(jí)基金(jīn)份额交易价格的变化。基金份额二级(jí)市场价格受到(dào)公募(mù)REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及(jí)市场(chǎng)因素的综(zōng)合(hé)影响，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分红预期则更(gèng)有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的经营(yíng)现金(jīn)流，投(tóu)资人通(tōng)过基金募(mù)集材料(liào)和信息披(pī)露文(wén)件，结(jié)合行业及市场(chǎng)情(qíng)况，可以(yǐ)分析基(jī)础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化(huà)导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持(chí)有人(rén)实际获得的现金收益，对于长期投资者更(gèng)具参考价值。”中(zhōng)金基金相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高(gāo)级(jí)副总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设(shè)施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的(de)主要特(tè)征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资(zī)角度来看(kàn)，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映(yìng)这类产品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分红体(tǐ)现了这类(lèi)产品的(de)“债(zhài)性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的固定利息回(huí)报，而是由可(kě)供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看(kàn)，一方面(miàn)是公募REITs丰富了(le)机构(gòu)投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多(duō)元(yuán)化(huà)提供(gōng)抓(zhuā)手(shǒu)，具(jù)有(yǒu)较强的配置价值(zhí)。另一方(fāng)面(miàn)，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债券相对高的收益性，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收(shōu)益“落袋为安(ān)”外，市场对于(yú)未来分红水平的预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市(shì)场价格(gé)走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REIT凝神静气的意思 凝神静气是成语吗s的(de)二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年(nián)年报，部分产品受(shòu)宏观(guān)经济(jì)的影响，可分配(pèi)金(jīn)额完成率不达预期(qī)，一(yī)定程度上(shàng)影响了(le)公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募R凝神静气的意思 凝神静气是成语吗EITs二级市场(chǎng)的(de)价格波动受(shòu)多重因素的影响，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于(yú)吸引投资(zī)者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面(miàn)市(shì)场(chǎng)热(rè)点呈现向股票和(hé)债(zhài)券回归(guī)的过程；另一方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相(xiāng)对(duì)经(jīng)济活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分(fēn)红(hóng)除权日(rì)，将对基金份额的开(kāi)盘指导(dǎo)价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单(dān)位(wèi)基金份额的分红金额进行计(jì)算。除权操(cāo)作是对(duì)分红前后基金份额净值变化的(de)修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资者长期投资的信心，同(tóng)时(shí)需结合持有产品的特性，关注二级(jí)市(shì)场扰动对(duì)整体收(shōu)益的影响程度(dù)。”中(zhōng)航(háng)基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权(quán)分(fēn)红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资(zī)者(zhě)应了(le)解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现有公募(mù)基金分红前提是本(běn)金(jīn)之上的增(zēng)值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派(pài)的是(shì)本(běn)金与增值(zhí)两个部分，两(liǎng)个部分(fēn)之间(jiān)的比例是变动的，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分(fēn)红差异很大，大多(duō)数(shù)普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年限到期后(hòu)基(jī)金价(jià)值面临极大不确定性(xìng)，这是该类投(tóu)资(zī)者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权类产品的收益(yì)主(zhǔ)要包括每年的现金(jīn)分(fēn)红及资产增值的(de)收益，而持(chí)有特许经(jīng)营类产品的收益(yì)主要来自(zì)项(xiàng)目每年的现金分(fēn)红。其中，特(tè)许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利(lì)润分配和本金的归还，两者的(de)比率(lǜ)也是变(biàn)动(dòng)的，对特许(xǔ)经营权类资(zī)产的(de)公募(mù)REITs可以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在(zài)选择投资(zī)标的时，应(yīng)了解公募REITs底层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产属性不同而形成区(qū)别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对(duì)较多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产的价值增值(zhí)，所(suǒ)以相(xiāng)对股(gǔ)性(xìng)偏强。普(pǔ)通(tōng)投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资(zī)产属(shǔ)性，对(duì)所(suǒ)选择产(chǎn)品(pǐn)的二(èr)级市场(chǎng)价格和(hé)分(fēn)红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许经营项目在经营权(quán)到期后不(bù)再能产生(shēng)现(xiàn)金收益(yì)，因此将可供分配(pèi)金额的(de)分(fēn)配理(lǐ)解为(wèi)“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营项目，通常(cháng)具(jù)备更高的(de)分派率(lǜ)水平(píng)。对(duì)于(yú)剩余期限较(jiào)长的特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)项目，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够年(nián)限收回本金并取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负责(zé)人(rén)提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目(mù)的分派(pài)金额包含了投(tóu)资本(běn)金，在不进行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派(pài)进(jìn)度逐(zhú)年下降是正常(cháng)现象，投资(zī)特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余(yú)期限产生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项目(mù)的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长，再加上到(dào)期后通过对建(jiàn)筑的(de)更新改造或补缴土地出让金等(děng)追加(jiā)投资，有机会(huì)进一步延长经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似(shì)永续经(jīng)营的(de)假(jiǎ)设反(fǎn)映在(zài)基(jī)础资产的(de)估值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显著的(de)资(zī)产投资属(shǔ)性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内(nèi)人(rén)士还表示，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露(lù)的(de)经(jīng)营活(huó)动现金(jīn)流(liú)，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可(kě)供分配的现(xiàn)金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项目进行调(diào)整，加期初(chū)现金，最(zuì)终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价(jià)值体现(xiàn)在相(xiāng)对(duì)股债市场独立(lì)的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经(jīng)营(yíng)权类的资产可以更(gèng)多关注内部收(shōu)益率(lǜ)的(de)高低，对产权类(lèi)的资产(chǎn)更多(duō)关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运营情况直接影响投资回报，投资(zī)者可综合考虑原始权益人综合实(shí)力、运营管理机构实(shí)力(lì)、公募基金(jīn)管(guǎn)理人实力等多重(zhòng)因(yīn)素(sù)来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易(yì)带来的短期博弈机(jī)会仍(réng)在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议投资者关注有基(jī)本(běn)面支撑、填权(quán)效(xiào)应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可(kě)观(guān)的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明书均(jūn)会(huì)载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分(fēn)配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额(é)与(yǔ)募(mù)集材料(liào)中(zhōng)披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的(de)实际环(huán)境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金(jīn)上述(shù)负(fù)责人也称。

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