5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募(mù)基(jī)金为代表的机(jī)构对(duì)于这一板(bǎn)块已经在(zài)悄然(rán)布局。数据(jù)显示，以南(nán)方和(hé)华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时(shí)所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方国(guó)企央企(qǐ)获得增持(chí)，持(chí)仓数量占(zhàn)流通股(gǔ)比重增幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.401兆等于多少mb流量，1G等于多少MB％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募(mù)基金对(duì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持(chí)有(yǒu)的房地产(chǎn)行业(yè)标的市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色，但公募所(suǒ)持房地(dì)产公司市(shì)值(zhí)在股(gǔ)票资产中的(de)占比却断崖式(shì)下跌至1.1兆等于多少mb流量，1G等于多少MB85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于(yú)出现了三年来的首次回升，年底这一(yī)数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房(fáng)地产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季度(dù)得以延(yán)续。数据统(tǒng)计(jì)显示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房地(dì)产(chǎn)板块一(yī)季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个股(gǔ)分别为(wèi)保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的(de)趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金(jīn)一季报汇总的(de)重(zhòng)仓股中，房地(dì)产板块排(pái)名最(zuì)高(gāo)的是(shì)保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第(dì)96位。对比去(qù)年四季报(bào)，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首(shǒu)季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的(de)是(shì)，经济圈判断(duàn)房(fáng)地产已经进入(rù)大分化时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而(ér)映射到二(èr)级市场投资上，配置房地(dì)产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不(bù)返了(le)。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么(me)投资机(jī)会(huì)的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现(xiàn)了(le)一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生了更大的变化。”一(yī)不愿具(jù)名的上海(hǎi)公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难再(zài)出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平(píng)方(fāng)米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更(gèng)新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要有一定的(de)政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕(lǚ)功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程(chéng)，还是(shì)人均住(zhù)房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前居(jū)民的(de)杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的(de)房价，因而(ér)行业(yè)高增的(de)时代已经过去，未来行业的需(xū)求或将回(huí)落，在此过(guò)程中，伴随着(zhe)地产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容(róng)易(yì)出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆(bào)雷），行业进入到(dào)供给侧(cè)出清(qīng)的过程。这(zhè)个(gè)过程中，综(zōng)合(hé)竞(jìng)争力强(qiáng)的公(gōng)司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的(de)方式(shì)，获得市占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了，但(dàn)不代表没有(yǒu)投资机(jī)会(huì)，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公(gōng)司(sī)的阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识(shí)转变，精耕细作个(gè)股成为公(gōng)募乃至(zhì)整(zhěng)体(tǐ)机构的(de)务实(shí)之举。

　　机(jī)构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企(qǐ)、优(yōu)质区域(yù)性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的(de)个(gè)股来(lái)看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地(dì)产板(bǎn)块个1兆等于多少mb流量，1G等于多少MB股，在纳入统(tǒng)计(jì)的(de)124只房(fáng)地产类标的股中，本(běn)月以来实(shí)现股(gǔ)价(jià)上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰(qià)好排(pái)名前五(wǔ)的公(gōng)司月内(nèi)涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期归来(lái)后日成(chéng)交量明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来(lái)看，上实发展的主营业(yè)务为(wèi)房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产(chǎn)品及服(fú)务为(wèi)房地产(chǎn)销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业(yè)绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，各(gè)类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股东来看， 具(jù)体包括公募(mù)的上银(yín)基金(jīn)、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第一季(jì)度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该(gāi)公司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则(zé)是公司拿地结(jié)算(suàn)持续性向(xiàng)好，从数字(zì)上看，一(yī)季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背(bèi)景下(xià)，自然也吸引(yǐn)了知名(míng)机构在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从第一季(jì)度十大流通股股东来看，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品(pǐn)依然在(zài)前十中，这也是连续第(dì)三个季(jì)度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家上海区域(yù)性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产则是主(zhǔ)要布(bù)局在深圳的(de)地产公司，一季报交出的也(yě)是一份报喜的(de)成(chéng)绩(jì)单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀(shā)入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际(jì)和(hé)私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关(guān)人士分析：“经历过(guò)行业洗牌(pái)和(hé)兼(jiān)并重组后，龙头(tóu)的价值更为(wèi)笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地(dì)市(shì)场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机获取低(dī)成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力(lì)度(dù)（拿地金额(é)/销售金额）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较(jiào)低(dī)，净(jìng)负债率基本在(zài)70％以下，而其(qí)他(tā)房企(qǐ)的净负债(zhài)率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资(zī)成本看，龙头房(fáng)企的融(róng)资成本不断下滑，基(jī)本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙(lóng)头房企明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房企的(de)销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的浪(làng)潮下(xià)，央国(guó)企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证(zhèng)券指出(chū)：“房地产行业的结构性机会依然存(cún)在，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势(shì)，其(qí)主(zhǔ)要又体现为(wèi)库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表(biǎo)现出较低的(de)融(róng)资成(chéng)本，优质的开(kāi)发(fā)资(zī)源和良好的不动产(chǎn)资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央(yāng)企(qǐ)相较于民(mín)营地产(chǎn)公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资源债权债务关系等问题，市场对民营房开企业(yè)的(de)资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清(qīng)的过程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于民(mín)企(qǐ)来说(shuō)估值的(de)修复更(gèng)明显。中特估的角度(dù)从中长期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升(shēng)后，行(xíng)业进入高质量(liàng)发(fā)展阶(jiē)段，具备较(jiào)快(kuài)速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的(de)盈利和(hé)现金流(liú)创造(zào)能力，以此带(dài)来估(gū)值中枢的(de)提升，应该关(guān)注估值(zhí)相对较低，企(qǐ)业(yè)自身资(zī)产的(de)质(zhì)量(liàng)好(hǎo)、运营能力(lì)强、可(kě)以创(chuàng)造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受益(yì)于行业集中度提升的(de)头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思路(lù)的话，或许(xǔ)还(hái)是保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资(zī)背景(jǐng)龙头(tóu)前途(tú)更为光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观(guān)察国(guó)企央企在三个方面是否可(kě)以维(wéi)持(chí)，首先是融资成本保(bǎo)持低位(wèi)，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次(cì)是(shì)拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也(yě)根据房(fáng)企(qǐ)一季报(bào)梳理发现，对(duì)于(yú)2022年的业绩出(chū)现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而(ér)这些公(gōng)司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析(xī)表示，业绩出(chū)现明(míng)显改善的房企，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤其是(shì)在2021年(nián)下半(bàn)年民营房企不怎么(me)投资拿(ná)地之后，国有企(qǐ)业仍在持续(xù)性地(dì)拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动(dòng)能够推(tuī)动房企(qǐ)销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢(huī)复但仍处(chù)于调整(zhěng)的过程中，能够保(bǎo)有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时(shí)也(yě)提(tí)醒表示，在(zài)房地产(chǎn)的复苏过(guò)程(chéng)中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市(shì)场从(cóng)四(sì)月份(fèn)开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城(chéng)市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内(nèi)的绝大多数城市(shì)都出现环(huán)比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在五月(yuè)的(de)市(shì)场表(biǎo)现也(yě)不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收入情(qíng)况，以及(jí)市(shì)场的去库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可(kě)能会出现，到(dào)六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外的一个(gè)市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季(jì)度增(zēng)长不(bù)确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈(chén)昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下(xià)游产(chǎn)业链的(de)复苏(sū)速度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很多(duō)，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在(zài)房(fáng)地产以及上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极(jí)为少数的、做(zuò)得比同(tóng)行好得(dé)多的企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个行业的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会(huì)逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐(nài)心地去等(děng)待它的(de)基本面不断地凸显出来，这(zhè)需(xū)要时(shí)间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅为举例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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