饱受争议的二手房交(jiāo)易中介费问题(tí)，正逐(zhú)渐得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总局联合发布了关于(yú)规范房(fáng)地产经纪服务的意见。意见(jiàn)提及，近年来，部(bù)分房地产经纪机(jī)构存在利用房源(yuán)客源优势收取(qǔ)过(guò)高(gāo)费用、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客(kè)户(hù)个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上述背景，两(liǎng)部门从(cóng)加强从业主体管理、明确经纪(jì)服务内容、合理确(què)定(dìng)经(jīng)纪服务(wù)收费、严格实(shí)行明码标价(jià)等十方面(miàn)，提出(chū)了意(yì)见。

　　中原(yuán)地产首席(xí)分析师张大(dà)伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交易占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海为例，二(èr)手房占市场成交比例超(chāo)过80％，大量(liàng)二(èr)手房成交依赖中介居(jū)间成交(jiāo)，房(fáng)地产调(diào)控重心逐渐从开发商过渡到中介公司(sī)。

　　广东省城规(guī)院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉(jiā)表示，买房对居民(mín)来说属(shǔ)于金额不低的大宗(zōng)交易，由于二手(shǒu)房交易成本较高、交易周(zhōu)期较长，具有非常强的专业性，居民大学老师最怕什么部门举报往往通过中介来完成(chéng)。但很多中介(jiè)利用信息不对称等(děng)问(wèn)题(tí)，将非必(bì)要的收费(fèi)夹带(dài)其(qí)中，如收取过(guò)桥融资、按揭费、担保费(fèi)等(děng)，对居民造成额(é)外的负(fù)担，而(ér)且这(zhè)些(xiē)服务事项并未明码标(biāo)价。

　　对于(yú)二手(shǒu)房市(shì)场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对(duì)包括经纪服务在内的相关市场(chǎng)交易行为(wèi)及其(qí)主(zhǔ)体进行(xíng)规范(fàn)和秩序整(zhěng)顿，是房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)管理和(hé)调控的主题。“当下，推进这项(xiàng)工作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重(zhòng)点

　　二手房(fáng)市场(chǎng)中，历来对房地产经(jīng)纪服务(wù)行业关注最(zuì)多的一(yī)个话题，便是房地产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部门主要监管的重点，将是对房地产经纪(jì)服务收费(fèi)及(jí)中介交易(yì)进行(xíng)规范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交(jiāo)易过(guò)程中，部分价值不菲(fēi)的房屋，往往要(yào)缴纳一笔(bǐ)金额(é)不低的中介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套(tào)1000万元的房(fáng)屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上(shàng)，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意见中(zhōng)提及(jí)，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用。鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价。引导由交易(yì)双方(fāng)共同承(chéng)担经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费标准的最(zuì)早依(yī)据是1995年国家计委建设(shè)部下(xià)发(fā)的《关于房地产(chǎn)中介服务收费的通知》（971号(hào)文），其(qí)中第六条(tiáo)规定：房(fáng)屋买卖代理收费，按成(chéng)交(jiāo)价格(gé)总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京(jīng)为例，目前北(běi)京市执行的2014年(nián)更(gèng)新后的收费标准，即根据这(zhè)样(yàng)的(de)规定：“少数特别复杂的(de)住(zhù)宅买卖经(jīng)纪服务，经(jīng)交易各方(fāng)协商同意，可(kě)在规定的收(shōu)费标准基础(chǔ)上适(shì)当上浮，上浮幅(fú)度最高(gāo)不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北(běi)京(jīng)二(èr)手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示(shì)，本着(zhe)“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房地产中介服务等57个(gè)政(zhèng)府(fǔ)定价，房地产经纪服务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机(jī)构在(zài)实际收取费用过程中，相关监管部门当前并未(wèi)明确具(jù)体的中(zhōng)介(jiè)费率，中(zhōng)介(jiè)机构仅需在服务过程中对收费标准进(jìn)行明码标价即可。而房地(dì)产经(jīng)纪服务机(jī)构在具体收取过程中，会结合(hé)房屋价值及工资标准，综合计算出(chū)合适(shì)的中介(jiè)费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两部(bù)门在此次(cì)意(yì)见中提及，房(fáng)地产经纪机构应当在经营门(mén)店、网(wǎng)站、客户端等场所或渠(qú)道(dào)，公示服(fú)务(wù)项目、服(fú)务内容和收费标准，不得混(hùn)合标(biāo)价和捆绑收费。房地产经(jīng)纪机(jī)构提供的基本服(fú)务和(hé)延伸服务，应(yīng)当分别明确服务(wù)项目(mù)和收费标准。房地产经纪机构收费前应当(dāng)向交易当事(shì)人(rén)出具收费清单(dān)，列明收(shōu)费标准、收费金(jīn)额，由当事人签字(zì)确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市场平均水平的房(fáng)地产经纪机(jī)构，住(zhù)房和(hé)城(chéng)乡建设部(bù)门将会(huì)同市场监管等部门采取约谈(tán)等综合措施进行(xíng)重点(diǎn)监(jiān)管(guǎn)。市场监(jiān)管部门会同(tóng)有关部门依(yī)法查处不按规定明(míng)码标价、操(cāo)纵经纪服(fú)务收费等违反价格和(hé)反垄断法律法(fǎ)规的行为。对(duì)房地(dì)产经纪机构相关违法违规信(xìn)息，市场(chǎng)监(jiān)管部门要依(yī)法依(yī)规纳入(rù)国家(jiā)企业信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低(dī)的原则实行分档(dàng)定价(jià)，是否意(yì)味着，未来豪宅的中介费有望(wàng)大幅降(jiàng)低(dī)？

　　中原地产(chǎn)华(huá)南区总裁兼深(shēn)圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则(zé)实行分(fēn)档定(dìng)价(jià)，合理(lǐ)降低住(zhù)房(fáng)买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪(jì)服(fú)务费(fèi)用，主要(yào)还是规范行业(yè)，打击(jī)收费(fèi)过高的(de)经纪(jì)机构，但对(duì)市场影响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由(yóu)于当前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规(guī)定，未来如何具体认(rèn)定其(qí)中的细则(zé)，还需要(yào)看各城市(shì)落地执行(xíng)情况。

　　不过(guò)，张大伟(wěi)表示，“从目前市(shì)场看，经纪服务(wù)领域的调整改(gǎi)善、规范化，有利于行业健康发展(zhǎn)。同时(shí)，由于二手(shǒu)房很多房源在产权方面有瑕疵(cī)，如产(chǎn)权(quán)抵押、不(bù)同税(shuì)费(fèi)等都可(kě)能(néng)对交易(yì)产生(shēng)影响，这对房(fáng)地产经纪服务行业的(de)专业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究(jiū)院研(yán)究总监陆(lù)骑(qí)麟指出，在二手房买卖过(guò)程中(zhōng)，原本应(yīng)该由上下家各支付一半的中介费，但在一些热(rè)点城市的二手房交易过程中，往往会有这样的情形(xíng)，因部(bù)分(fēn)购房者(zhě)处大学老师最怕什么部门举报于弱势地位(wèi)，从而会出(chū)现中介费及税费均由购房者来承担。即使一些(xiē)房东愿意承担中介费，这部分费用也(yě)可能通(tōng)过(guò)转嫁的方(fāng)式，在(zài)房(fáng)价中有所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些房产(chǎn)中介公(gōng)司将其视(shì)为向购房者单边收费的行为。部(bù)分中介公司可(kě)能会利(lì)用(yòng)其(qí)支配地位，在原(yuán)先经纪服务收(shōu)费的(de)基础上，再(zài)次向(xiàng)房(fáng)东收取费用，而这部分费用，房东(dōng)往往(wǎng)会将其转再次转嫁(jià)给(gěi)购房(fáng)者，这实际上(shàng)相当(dāng)于变相推(tuī)高了房(fáng)价。两部门提出严禁操纵经纪服(fú)务收费，不仅有利于提高交易中操作(zuò)的(de)透明度，也有利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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