饱(bǎo)受争议的二手房交易中介费(fèi)问题，正(zhèng)逐(zhú)渐得到监管部(bù)门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建(jiàn)部(bù)、市场监(jiān)管总局联合发(fā)布(bù)了关(guān)于(yú)规范房地(dì)产经纪服务的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房源客源优(yōu)势收取过高(gāo)费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人(rén)信息等问(wèn)题，加重交(jiāo)易(yì)当(dāng)事(shì)人(rén)负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上述背景，两部门从(cóng)加(jiā)强从(cóng)业主(zhǔ)体管理、明(míng)确经(jīng)纪服务内容(róng)、合理确定(dìng)经纪服务(wù)收(shōu)费、严格实行(xíng)明(míng)码标价等(děng)十方面，提出了意见。

　　中原地(dì)产(chǎn)首席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北(běi)京(jīng)、上海为例，二(èr)手房占(zhàn)市场成交比例(lì)超过80％，大(dà)量二手(shǒu)房成交依赖中介居(jū)间成交，房地产(chǎn)调控重(zhòng)心逐渐从开发商(shāng)过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来说属于金额(é)不低的大宗交(jiāo)易，由于二手房交易成本较高、交易周期较长，具有非(fēi)常强(qiáng)的(de)专业性，居民往往通过中介来完(wán)成(chéng)。但很(hěn)多(duō)中介利用信息不对称等问题，将非必要的收费夹带(dài)其中，如(rú)收(shōu)取过桥融资、按(àn)揭费、担保费等，对居民造成(chéng)额(é)外的负担，而且这些服务事项(xiàng)并未(wèi)明码标价(jià)。

　　对于二手房市场交易过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对(duì)包括经纪服务在内的相关市场(chǎng)交易行为及其主体进(jìn)行规范和(hé)秩序整(zhěng)顿，是房地产(chǎn)市场管理(lǐ)和调(diào)控(kòng)的主题。“当下，推(tuī)进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重点

　　二(èr)手房市场中，历来对房地(dì)产经纪服务行(xíng)业关(guān)注(zhù)最(zuì)多的一个话题，便是房地产经纪服(fú)务(wù)费的问题。

　　张大伟认(rèn)为(wèi)，未来(lái)相关部门主要监管(guǎn)的(de)重点，将是对房地产经纪服务收费及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋交易过程中，部分价值不菲的(de)房屋，往往(wǎng)要(yào)缴纳一笔金(jīn)额不低的中(zhōng)介费(fèi)。以(yǐ)北京某房地产经(jīng)纪服务(wù)机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋几率还是机率 概率和几率一样吗，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪(jì)服(fú)务(wù)收费上(shàng)，两部(bù)门在(zài)此次(cì)意见中提及，房(fáng)地产经纪机(jī)构要(yào)合(hé)理降低住房买卖和租(zū)赁(lìn)经(jīng)纪(jì)服(fú)务费(fèi)用。鼓(gǔ)励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费率越低(dī)的(de)原则(zé)实行分档定(dìng)价。引(yǐn)导由(yóu)交(jiāo)易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地(dì)产经纪服务收费标准的最早依据是(shì)1995年国家计委建设部下发的(de)《关(guān)于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第(dì)六条规定(dìng)：房屋买(mǎi)卖代理收费(fèi)，按(àn)成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京(jīng)为(wèi)例，目前北京市(shì)执行的2014年更新后的(de)收费标(biāo)准，即根据(jù)这样的规定：“少(shǎo)数特别复杂的(de)住宅(zhái)买卖经纪(jì)服务，经交易各方协(xié)商(shāng)同意，可(kě)在规(guī)定的收费标准(zhǔn)基础上(shàng)适当上(shàng)浮(fú)，上浮(fú)幅度最高不得超(chāo)过(guò)10％。”这意味着(zhe)，当前北(běi)京二(èr)手房中(zhōng)介费上限为几率还是机率 概率和几率一样吗：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房(fáng)地产中介服(fú)务等57个(gè)政府(fǔ)定价，房地(dì)产经纪服务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在(zài)实际收取费用过程中(zhōng)，相关监管部(bù)门当前并未明确具(jù)体(tǐ)的中(zhōng)介费率，中介机(jī)构(gòu)仅需在服务过程中对(duì)收费标准进行明码标价即可。而(ér)房地产经(jīng)纪(jì)服务机构(gòu)在(zài)具体(tǐ)收取过程中，会结合房屋价值及(jí)工资标准，综合(hé)计算出(chū)合(hé)适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意(yì)见中提及(jí)，房地产(chǎn)经纪机(jī)构应当在经营门店、网(wǎng)站、客户端等场(chǎng)所或渠道，公示服务(wù)项目、服务(wù)内(nèi)容和收费(fèi)标准，不(bù)得混合标价和(hé)捆绑(bǎng)收费(fèi)。房(fáng)地产经纪机构(gòu)提供的基本服务和延伸服务，应当分别明确服务(wù)项目和收(shōu)费标(biāo)准。房地产经纪(jì)机构收费前应当向交易当事人(rén)出具收费(fèi)清单，列明收费标准、收费金额，由当(dāng)事(shì)人签(qiān)字确认。

　　另外，对(duì)收费明显高于市场平均(jūn)水平的房地(dì)产经纪机构，住房和城(chéng)乡建(jiàn)设部门(mén)将(jiāng)会同市场监管等部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市场(chǎng)监管部门会同有关部门依法(fǎ)查处不按规定明码(mǎ)标价、操纵经(jīng)纪服务收费(fèi)等违反价格(gé)和反垄断法律法规的行为(wèi)。对房地产(chǎn)经纪机构相关违(wéi)法(fǎ)违规信息(xī)，市场监管部门要依法(fǎ)依规纳入国家企(qǐ)业(yè)信用(yòng)信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越高(gāo)、服务费(fèi)率(lǜ)越(yuè)低的原(yuán)则(zé)实行(xíng)分档(dàng)定价，是否意味着，未来豪宅(zhái)的(de)中介费有(yǒu)望(wàng)大幅降低(dī)？

　　中原地(dì)产华南区总裁(cái)兼深圳中原总经(jīng)理(lǐ)郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按(àn)照成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定(dìng)价，合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服(fú)务费用，主要还是规范行业，打击收费过高(gāo)的(de)经纪(jì)机构，但(dàn)对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本来收费就不(bù)同，各(gè)家收费(fèi)普遍在(zài)合理(lǐ)范围(wéi)内，加上(shàng)经纪服务费用(yòng)对市场(chǎng)的(de)影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两部(bù)门提(tí)出的意见仅为鼓励性质(zhì)，即只(zhǐ)是纲领性文件而非规定(dìng)，未来如何(hé)具体认定其中(zhōng)的细(xì)则，还需要看(kàn)各城市落地(dì)执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领(lǐng)域的(de)调整改善、规范(fàn)化，有利(lì)于行业健康发(fā)展(zhǎn)。同时，由于二手(shǒu)房很多(duō)房源(yuán)在产(chǎn)权方面有瑕(xiá)疵，如(rú)产权抵押(yā)、不同税费等(děng)都可能对交易产生影响，这对(duì)房地产经纪(jì)服务行(xíng)业的专业性提(tí)出更(gèng)高的要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑(qí)麟指(zhǐ)出，在二手(shǒu)房买卖(mài)过程(chéng)中，原本应该(gāi)由上下家各(gè)支(zhī)付一半的中介费，但在一些热(rè)点城市的二手房交易过程中(zhōng)，往往会有这样的情形，因部分购房者处(chù)于弱势地位，从而(ér)会出现中(zhōng)介费(fèi)及税费均由购房者来(lái)承担。即使一些房(fáng)东愿意承担中介费，这部分费(fèi)用(yòng)也可(kě)能通过转嫁的方式，在房(fáng)价中有所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家把中介(jiè)费(fèi)转嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房(fáng)产中介(jiè)公司(sī)将(jiāng)其视为向购房(fáng)者单边收(shōu)费的行为。部分(fēn)中介公(gōng)司可能会(huì)利用其支配地位，在原先经(jīng)纪服务收费的基础上，再次向房东收取费用，而这部(bù)分费用，房东往往会将其转再次转嫁给购(gòu)房者，这(zhè)实际上相当于变相推高了房(fáng)价(jià)。两部门(mén)提(tí)出严禁操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费，不仅(jǐn)有利于提(tí)高交(jiāo)易中操作的透明度，也有利(lì)于房(fáng)价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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