文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国(guó)住房和(hé)城乡建设(shè)工作会(huì)议(yì)提出“有条(tiáo)件的(de)可以(yǐ)进行现房销售”，不足(zú)一个月时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地(dì)明确(què)表态，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的(de)钱(qián)，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能(néng)把包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，这是房(fáng)地(dì)产从大开(kāi)发时代(dài)步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义(yì)。当然(rán)二次(cì)房改是个技术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制，长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。如果(guǒ)按(àn)照经济规律办事(shì)，中国一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世(shì)界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行(xíng)业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到(dào)下行周期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这(zhè)样(yàng)有助于落实中央房(fáng)住(zhù)不炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓(xìng)权益、有助(zhù)于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预(yù)售(shòu)制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花，卖(mài)期房，是(shì)一种开发商(shāng)放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预(yù)售制度。其实，当前(qián)世界不(bù)少(shǎo)国家存在预售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了(le)！发达国(guó)家一般(bān)有严格的监(jiān)管保障措(cuò)施(shī)，开发商在项目获得(dé)政府批准后才可以开(kāi)始销售，买家(jiā)在购(gòu)买(mǎi)期房后(hòu)并非像(xiàng)中(zhōng)国一(yī)样在支付完首付款后从(cóng)银行(xíng)一(yī)次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而(ér)是根据开发商工(gōng)程进度在完全交房前(qián)进行分(fēn)期支(zhī)付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是需要(yào)严(yán)格的资金监管(guǎn)、分期支付(fù)以及违(wéi)约处罚(fá)措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对(duì)购房民众不公平(píng)，所以不如借(jiè)机取消预售制(zhì)度(dù)，以后改(gǎi)为(wèi)现房销售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度(dù)有一(yī)定历史阶段性，现在中国住房进入存量时(shí)代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需(xū)要配套房(fáng)企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一定(dìng)能化解这(zhè)个难题，让(ràng)房(fáng)地产回(huí)归实(shí)体经济和(hé)居住(zhù)属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取消(xiāo)预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现(xiàn)的(de)营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极大(dà)的(de)提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所(suǒ)有商业的本质是(shì)向善(shàn)，是以客户(hù)为中心(xīn)，房地(dì)产(chǎn)也不能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是天大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个(gè)角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓(xìng)安居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持(chí)当期(qī)三(sān)好生、新模式等综合施(shī)策(cè)。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究中心参与财税改(gǎi)革方案(àn)研究时，对预(yù)售制、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形(xíng)成(chéng)的(de)专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动(dòng)城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预(yù)售资金(jīn)第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年(nián)代在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼(lóu)宇(yǔ)出(chū)租是(shì)地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香(xiāng)港还(hái)未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼为单位，需(xū)要雄厚的(de)资(zī)金实力(lì)才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国(guó)香港地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期(qī)长等问题。针(zhēn)对这(zhè)一系(xì)列问题，不少地产商开始(shǐ)探(tàn)求新的(de)方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层(céng)出售(shòu)。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资(zī)金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办立信置业有限公司，凭(píng)借商(shāng)业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独(dú)到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快(kuài)自身资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除(chú)了分(fēn)层出售、还(hái)印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑(zhù)材料(liào)、分(fēn)层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外一个亮(liàng)点，即(jí)先收取买(mǎi)家的订金(jīn)，采用类(lèi)似租(zū)金的分期付款形式(shì)，等新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买家的(de)钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房的(de)资金压(yā)力，加(jiā)速(sù)了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当(dāng)时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模(mó)式(shì)成为当时中国(guó)香港房地(dì)产市场(chǎng)的一大特色，纵观(guān)中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了(le)核心的住房供不应求的问题(tí)，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣(róng)，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不断完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健全的监管机(jī)制(zhì)，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因建筑(zhù)费用超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部门提(tí)升了(le)对于预售(shòu)楼(lóu)花(huā)制度的监管，即要求开发(fā)商在预售(shòu)前，确保(bǎo)地价款已经全部(bù)支付(fù)，还要(yào)证明自身有资金等能(néng)力把项目完成，资(zī)金需放入律(lǜ)师所托(tuō)管，支取时需(xū)律所(suǒ)和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资(zī)金，中国(guó)香港(gǎng)要求律师行在银(yín)行开设的(de)信托账户（监管账户）、开(kāi)发商(shāng)操作(zuò)等采取全透明化(huà)机制(zhì)，且银(yín)行的责任上升(shēng)，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大(dà)风险方，后续需自身推动项目完工。随(suí)着(zhe)监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面临(lín)住(zhù)房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基础建(jiàn)设(shè)，这一导向使(shǐ)前期(qī)发展工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化(huà)配套(tào)问题，才能进(jìn)一(yī)步推(tuī)进城(chéng)市(shì)化。但当时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福(fú)利分房制度，住房市场(chǎng)发(fā)展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制(zhì)度也(yě)出现了分配不公、效(xiào)率低、配套(tào)差等问(wèn)题，因(yīn)此福利分(fēn)房制(zhì)度不再适用(yòng)于当时(shí)的国(guó)情。叠(dié)加(jiā)房地产市(shì)场面临(lín)商品房的需求量(liàng)大，而社会缺(quē)少大(dà)型房(fáng)地产开发商，商品(pǐn)房供应(yīng)量(liàng)小的(de)困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对(duì)内(nèi)地房地(dì)产市场的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国(guó)内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国香港预(yù)售商品(pǐn)房制度，先后出(chū)台多项文件(jiàn)，大力支(zhī)持国(guó)内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关于进一步(bù)深化城镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革，加(jiā)快住房建(jiàn)设(shè)的通知》文件，决(jué)定停止住房无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房(fáng)供给商(shāng)品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经济下的福(fú)利分房转向市场经济(jì)的商(shāng)品房。房地产市(shì)场采用预(yù)售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资(zī)金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商(shāng)以预(yù)售款撬动下一(yī)个项目的开(kāi)发(fā)，形成滚动开发模(mó)式，住房供应速度加快。自(zì)此中国内地(dì)开始房(fáng)改货(huò)币(bì)化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推(tuī)动(dòng)了房地产市场的(de)发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内地的商品房(fáng)预售制度。预(yù)售(shòu)制(zhì)的初衷(zhōng)是(shì)为(wèi)了缓解(jiě)房(fáng)企资(zī)金(jīn)压(yā)力，加快城镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正(zhèng)在(zài)建(jiàn)设中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实(shí)践过程中，商品房预售流(liú)程为(wèi)：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性(xìng)付(fù)清首付款，并采用(yòng)银(yín)行贷款的形式一次性(xìng)付清剩(shèng)余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已(yǐ)拿到了(le)全(quán)部购房(fáng)款，这点与中国(guó)香港的按照工程进度付款有所不(bù)同。对中国内(nèi)地的开发商而(ér)言(yán)，预(yù)售制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确(què)实(shí)存(cún)在(zài)

　　作为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售(shòu)的(de)最主要方式(shì)，预售制(zhì)极大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回(huí)笼周(zhōu)期，同时增加市场(chǎng)商品(pǐn)房供应(yīng)，推动(dòng)了(le)城镇化发展进程(chéng)。预(yù)售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的(de)资金需(xū)求，也提高了(le)居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼(lóu)住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居(jū)到(dào)基(jī)本(běn)适居，住(zhù)房事(shì)业取得巨大进步，数十年时(shí)间走(zǒu)完发(fā)达国家几百年城镇化(huà)路程(chéng)。改革开(kāi)放以来(lái)，城镇化进程进入快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积(jī)由7438平方公(gōng)里(lǐ)增(zēng)长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房(fáng)建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为(wèi)中(zhōng)国(guó)内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售面(miàn)积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内(nèi)地房地产行业的(de)发(fā)展。中(zhōng)国(guó)内地房地产历经二(èr)十多年长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完(wán)成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和销售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的(de)快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中国(guó)内(nèi)地经济(jì)高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房(fáng)地(dì)产带动的上下游产业链特(tè)别长，高达50多个(gè)行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业(yè)增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产对金融、批发(fā)、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年房地产完全拉(lā)动(dòng)的(de)投资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发投资(zī)占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房(fáng)地产贷款占银(yín)行各项贷款(kuǎn)余额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约，将(jiāng)导致(zhì)银行不良率(lǜ)大(dà)幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房(fáng)市(shì)值测算(suàn)报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国(guó)的33.6万亿美元、日本(běn)的(de)10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德三(sān)国合计的(de)31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房市值与股债(zhài)房市值的比例较高，主要(yào)是因(yīn)为住房市值高，以及中国资本(běn)市场发育尚不(bù)成熟，直接融资(zī)比例(lì)较(jiào)低，股票、债券市值(zhí)较低，居民(mín)投(tóu)资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面(miàn)效(xiào)应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的(de)风险。比如(rú)，交房(fáng)等(děng)待期(qī)一般为两年(nián)，在(zài)此期间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至(zhì)不(bù)能交房等风险。另外，购房者和(hé)开发(fā)商之间的购房合同(tóng)、购房者和银(yín)行的按(àn)揭贷款合同是(shì)两个独立的合同关系，如(rú)果开(kāi)发商发生违约，购(gòu)房者只能根据(jù)购房合同(tóng)向开发商主张权力(lì)，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按(àn)时向(xiàng)银行进行贷款偿(cháng)还(hái)，因此购房(fáng)者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房(fáng)者(zhě)对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银行(xíng)作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经(jīng)营不善(shàn)，出现资金(jīn)链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签订的(de)预售合同和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房(fáng)者丧失(shī)还款能力或(huò)短期不能还(hái)款等，则(zé)风险完(wán)全由银行承担(dān)，银行将面(miàn)临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房(fáng)者的预售监管资(zī)金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个(gè)字那就是“没钱”，即(jí)没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理(lǐ)办法》中明确规定(dìng)了(le)开发企业预售商品房所得款项应当(dāng)用(yòng)于有关的工程建(jiàn)设，商(shāng)品房预售款监管的具体办法，由房(fáng)地(dì)产管(guǎn)理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年(nián)以来全国并没有统一的预(yù)售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等城市(shì)重点监管资金比例(lì)为总(zǒng)预(yù)售(shòu)款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面积(jī)或(huò)者(zhě)项(xiàng)目工程总(zǒng)额报价计算重点(diǎn)资(zī)金。而事实是，不少购(gòu)房(fáng)款未进入(rù)监(jiān)管账户、或(huò)进入监管账户后(hòu)被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续(xù)还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开发(fā)时代的(de)高(gāo)周转背景下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方，以(yǐ)工程建设(shè)名(míng)义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再(zài)由工(gōng)程方(fāng)将(jiāng)资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工(gōng)程进度(dù)所需。通过(guò)这些方(fāng)式套取(qǔ)的资金，在(zài)房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆(gān)，这样做提(tí)供了资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高(gāo)周转模式，但一定(dìng)程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制(zhì)度呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资(zī)金，一般(bān)设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求购房者支付的(de)预付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付款支付(fù)方式：预(yù)付款一般以定金方式(shì)支付(fù)，或按工(gōng)程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采(cǎi)用两种方式发放按(àn)揭贷(dài)款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二(èr)是(shì)房(fáng)屋交(jiāo)付后发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售(shòu)商品房提供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有两种方式，一是期房(fáng)由政府或(huò)第三方(fāng)验收合格并提供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二是开发(fā)商为(wèi)购房者(zhě)提供(gōng)一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期(qī)满，购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房(fáng)定(dìng)金一定期限内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后(hòu)按揭(jiē)还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由第三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数据，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购(gòu)房者的定金(jīn)及首付款由第三方(fāng)公证行(xíng)或(huò)产权保(bǎo)险公司的(de)信(xìn)托账户监管(guǎn)。如果开发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋(wū)建设过程中的资金全部来自银(yín)行，银行根据工程进度向开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪(nuó)用资金(jīn)直接损(sǔn)害银行利益，银行有充(chōng)分动机(jī)监管(guǎn)开(kāi)发商施工进度。开(kāi)发商(shāng)在房(fáng)屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部门经审查后发放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通(tōng)过(guò)验收(shōu)凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付(fù)购房，房(fáng)款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利率(lǜ)，开发(fā)商或购房者可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在(zài)项(xiàng)目获批后即可预售房(fáng)屋(wū)。签署购房(fáng)合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证(zhèng)，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照(zhào)德国(guó)法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付(fù)公证费(fèi)和土地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属于(yú)购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规(guī)定最低首(shǒu)付比例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德(dé)国也采取按(àn)工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体支付(fù)节点(diǎn)、比例(lì)因(yīn)项(xiàng)目而异。一般(bān)来说，支付节点(diǎn)可分为公(gōng)证后、主体完(wán)工、内部(bù)水暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗(chuāng)户(hù)玻(bō)璃完工、室内清洁及(jí)墙面完(wán)工、地板完工、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可(kě)在支(zhī)付(fù)房(fáng)款前(qián)申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给(gěi)予购房者一(yī)定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国(guó)保(bǎo)险公司针(zhēn)对期房设计了(le)两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保险公(gōng)司(sī)保证开发(fā)商(shāng)赔(péi)偿(cháng)或修复，开发商破(pò)产，由保险公司(sī)负(fù)责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，交(jiāo)房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格(gé)监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期(qī)房交易(yì)中的(de)房(fáng)产(chǎn)、资(zī)金(jīn)、合同等各个环(huán)节，各环节(jié)内容确认无误后(hòu)签订(dìng)首付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的(de)定金由保险公司(sī)赔付(fù)，而超(chāo)出(chū)10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同(tóng)签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国(guó)采取按工程进度付款的方式，但(dàn)是交房前付款比例相对(duì)较低(dī)，一(yī)般(bān)会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月(yuè)分(fēn)别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项交(jiā菜鸟没有扫码出库直接拿走有什么影响手机上怎么搞o)房后支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英(yīng)国(guó)规定(dìng)房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的(de)检验验收后才(cái)能交付，交付(fù)后方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管极(jí)为严(yán)格，资金也(yě)由律师监(jiān)管，在确认(rèn)工程进度、支付相关(guān)款项过程中，由买房律(lǜ)师将资(zī)金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资金在(zài)进(jìn)入开发(fā)商账户(hù)前经(jīng)过两道(dào)关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发商必(bì)须完成“预售房定金保全措(cuò)施(shī)”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开发商违(wéi)约需(xū)返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠(dié)加法律空白，社会(huì)上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修(xiū)订，目前(qián)是唯(wéi)一一部规范期房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求(qiú)开发商必须(xū)完(wán)成定(dìng)金保全措施(shī)才可预售。什么是定金保全措施？即(jí)买(mǎi)卖双方签订购房合(hé)同(tóng)时，开发商(shāng)向金融机构或(huò)指(zhǐ)定保证机构(gòu)或(huò)保险机构(gòu)签(qiān)订定(dìng)金保证委托(tuō)合同，设置购(gòu)房者定金的(de)保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金(jīn)证明书交付(fù)给购房者(zhě)。除定金外，其(qí)他预先支付的购房款(kuǎn)也受(shòu)该措施(shī)保(bǎo)护(hù)。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融(róng)机构(gòu)或保证机构或(huò)保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房(fáng)者赔付违约金(jīn)，一般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交房前只需支付最(zuì)多不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金(jīn)由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房(fáng)者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的(de)订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金进银行专门(mén)项目资金账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统(tǒng)一的选购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购(gòu)买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面(miàn)，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时(shí)购(gòu)房者向银行申(shēn)请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样(yàng)采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做了统一详(xiáng)细(xì)规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同(tóng)签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款也依照工程(chéng)进(jìn)度(dù)放款，月供(gōng)在(zài)此过程中随着放出贷款的增加而(ér)增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房(fáng)者的订金与付款会存入(rù)银行专门的项目资金账户，账户(hù)资金提取须与房(fáng)屋(wū)建设有关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当(dāng)前房(fáng)地产(chǎn)到了(le)政策(cè)出手临界点，重点是保交楼和(hé)房(fáng)企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善(shàn)型需求(qiú)的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常(chá菜鸟没有扫码出库直接拿走有什么影响手机上怎么搞ng)运转的房企包括民营企业，加大支(zhī)持力度(dù)，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性(xìng)和人性复(fù)杂性(xìng)，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效(xiào)机制(zhì)四大关(guān)键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后(hòu)定金保护机制，如将已(yǐ)支付定(dìng)金冻结至房屋交付(fù)阶段(duàn)，保障购房者定(dìng)金安全。签订合(hé)同环节，鼓励(lì)保险公司(sī)介入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期以及(jí)重(zhòng)大(dà)缺陷等情况(kuàng)提供(gōng)充分的保障(zhàng)。余款支(zhī)付(fù)环节，建(jiàn)立按(àn)工程进度(dù)付款机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者的权(quán)益。资(zī)金监管(guǎn)环节，引入(rù)独立于开发商、银行(xíng)的(de)第三方资金(jīn)监管机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关(guān)部门直接监管，以此防止资(zī)金挪用(yòng)现象。交付环节(jié)，建(jiàn)立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发(fā)商应对房(fáng)屋质量问(wèn)题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将(jiāng)拼的(de)不(bù)是(shì)五(wǔ)花八(bā)门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得(dé)的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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