万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅被全(quán)国(guó)知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集(jí)团，也被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同(tóng)债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套(tào)万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早已售出(chū)，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入(rù)房(fáng)产的有钱人，房子(zi)现在莫名(míng)奇妙地(dì)被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的(de)姿势都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后，可能没你想(xiǎng)象的(de)那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅(zhái)，竟然(rán)暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产(chǎn)开发有限公司(sī)不(bù)良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高(gāo)达(dá)近47亿，该(gāi)项目(mù)的(de)抵押(yā)物中，包(bāo)括75套(tào)万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖(mài)显示(shì)，上述不良债(zhài)权转让项(xiàng)目的处置主体是中(zhōng)国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司北京市分公司（下称中国(guó)信达(dá)北(běi)分(fēn)），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开(kāi)发有限公(gōng)司（下(xià)称赫华恒(héng)瑞）的不良(liáng)债(zhài)权(quán)。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团有限公司(sī)是共同(tóng)债务(wù)人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中国信达滴滴总部在北京哪个区，滴滴总部北京地址北分讨债的(de)故事(shì)，但实际上，75套(tào)豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道属(shǔ)实，说明这些房(fáng)子实际上都是卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达(dá)的拍卖(mài)页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本没有网(wǎng)签，也没(méi)有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集(jí)团早就(jiù)把这75套(tào)房子抵(dǐ)押出(chū)去，现在还没(méi)资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书(shū)院的业主基本(běn)都是北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书(shū)院的业主。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也(yě)被精准收割了(le)！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经支(zhī)付价款并实际占有，那么，中国信达(dá)转让这笔(bǐ)不(bù)良债权(quán)回本的(de)愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律规定(dìng)，民(mín)事执行中，业主(zhǔ)已经支付(fù)价款并实际占有，但未办理(lǐ)过户(hù)手续的，如(rú)果业主没(méi)有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院提出(chū)执行异议申请，请求法院解除查封，同(tóng)时(shí)可以联合起诉开发商，要(yào)求退还(hái)购房款或办理房产证，并(bìng)承担违约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最高人民法院关于(yú)商(shāng)品房消费者权利保护(hù)问题的批(pī)复》，以司(sī)法解释的方式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者以居住为目的购买房(fáng)屋并已(yǐ)支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋(wū)交付(fù)请求(qiú)权优先于建设工(gōng)程价款优先受偿权(quán)、抵押权以及(jí)其他债权的，人(rén)民法(fǎ)院应当予以支持。只(zhǐ)支付(fù)了(le)部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结(jié)前已实(shí)际支付(fù)剩(shèng)余价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能(néng)不仅不(bù)能卖出去回本(běn)，抵押(yā)的(de)这75套房子，还(hái)会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申请不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示，目前中(zhōng)国信(xìn)达已经成(chéng)为(wèi)赫(hè)华(huá)恒瑞唯一(yī)股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地(dì)等选择(zé)退出了(le)赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公(gōng)司成为了唯(wéi)一股东，后者由中国信(xìn)达(dá)资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既没有(yǒu)很大规(guī)模，也没有很高的国民知名度(dù)，但(dàn)却(què)在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作(zuò)为中赫集团进(jìn)入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利、万科(kē)等大型知(zhī)名房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块(kuài)，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿(zī)态杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰(lán)运回(huí)来的灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的(de)院滴滴总部在北京哪个区，滴滴总部北京地址儿。”从这句顺口溜(liū)中(zhōng)，就可看出(chū)其(qí)在北京(jīng)豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上(shàng)市(shì)的它(tā)，对手是(shì)当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它(tā)远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年(nián)之(zhī)久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如知名演(yǎn)员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台(tái)七(qī)号院。而柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业(yè)大佬(lǎo)则(zé)居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外(wài)界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个地(dì)产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法(fǎ)律文(wén)书确定义务(wù)，中赫(hè)集团(tuán)正式(shì)成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直下。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购(gòu)北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开(kāi)始了(le)多元化转型，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放(fàng)到了体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手(shǒu)中(zhōng)拿(ná)下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安(ān)俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安(ān)的估(gū)值一(yī)直(zhí)没变，那(nà)么中赫集团拿(ná)下北京国(guó)安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为(wèi)什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企(qǐ)查查(chá)显示，目前(qián)中赫集(jí)团(tuán)共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包括海(hǎi)金(jīn)商(shāng)业保(bǎo)理、北京(jīng)建(jiàn)工、山东国际信(xìn)托、中融(róng)信托、中(zhōng)信建设(shè)等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京国安的(de)时间完(wán)全(quán)吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入(rù)主北京国安后，不仅国安的(de)经营状况(kuàng)没(méi)有得到改善，中赫集(jí)团也被拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产权交易所官网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资(zī)金(jīn)压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还(hái)在持续(xù)质(zhì)押手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股份(fèn)，但国安(ān)和中赫的经(jīng)营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次(cì)列被执行人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中(zhōng)赫(hè)集团股东(dōng)周金辉(huī)、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效法律文书确(què)定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过在实控人都(dōu)成为老赖的情(qíng)况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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