导读

　　黄(huáng)金二(èr)十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步(bù)入大分(fēn)化(huà)时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅(zhái)销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年(nián)地产持续(xù)低景气，有关中国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅(zhái)真(zhēn)实情(qíng)况，据此(cǐ)判(pàn)断中国(guó)未来地产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国地产存量极度过(guò)剩，事(shì)实(shí)是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七(qī)次人口普查(chá)调查(chá)数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披露的近(jìn)6亿(yì)栋城(chéng)乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商业办公楼、学(xué)校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城镇居民人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是(shì)人均(jūn)一间房(fáng)所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较发达国家还有很大差距(jù)。人均(jūn)住宅间数大(dà)于1同样不(bù)意味着中国(guó)住宅市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算发现中国城镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)1套房，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中(zhōng)国(guó)家庭(tíng)户均住宅的数据，我们(men)根据商品住宅(zhái)套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出(chū)城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户(hù)户(hù)有房，然而(ér)事实(shí)上中(zhōng)国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成熟房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平衡，是因为(wèi)户(hù)均一(yī)套房无法满足流动人(rén)口(kǒu)的(de)租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额外的住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来(lái)地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增多。小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)延续(xù)，带来(lái)新户购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入(rù)，人(rén)口净(jìng)迁入(rù)城市的新(xīn)增住宅需(xū)求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的(de)改造(zào)势在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而(ér)非停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在(zài)不足，这是过去(qù)二十(shí)年房价快速上涨基石。那(nà)么当下(xià)房地(dì)产大分化(huà)时代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾(dùn)则更多体现在(zài)住(zhù)宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化必将(jiāng)体现在不同能级(jí)城(chéng)市之间，不(bù)同区(qū)域板块之间，不(bù)同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发(fā)一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜(xī)由于住宅存(cún)量(liàng)数据并(bìng)未公布，我(wǒ)们无(wú)法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出(chū)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子是否真(zhēn)的过剩了？据(jù)此(cǐ)判断未(wèi)来(lái)房地产(chǎn)市场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过(guò)剩的直观(guān)判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害(hài)综合风险普查工作情况为主题的新闻发(fā)布会(huì)上，负责人对外披露(lù)：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及(jí)80多万(wàn)处(chù)市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城(chéng)镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了大(dà)量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第七次(cì)人口普查(chá)数据(jù)公布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭(tíng)户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数(shù)大于1，看(kàn)似意味着人(rén)人都有房间居(jū)住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数(shù)量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。单单(dān)从(cóng)人均(jūn)住(zhù)宅间数不能(néng)完(wán)全反映出城(chéng)镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)为单位(wèi)购买成套住(zhù)宅，一套设施(shī)齐全的住(zhù)宅才(cái)是(shì)城镇居民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均住宅(zhái)的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并(bìng)没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两(liǎng)处(chù)可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民(mín)住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估(gū)算城(chéng)镇居民户均住(zhù)宅套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以(yǐ)来每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民(mín)住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅总(zǒng)数除(chú)以家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个(gè)准(zhǔn)确统计。我们利用(yòng)既有统计(jì)数据，大(dà)致测算(suàn)得(dé)到中(zhōng)国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均(jūn)拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们(men)计(jì)算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套(tào)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)（包(bāo)含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销售以期房为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销售中期(qī)房占(zhàn)比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房(fáng)销售，得(dé)到商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售(shòu)套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房后(hòu)装修(xiū)的时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租(zū)房(fáng)与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其(qí)他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购(gòu)买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)与购买二手房(fáng)加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住(zhù)宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅增幅为过(guò)去十(shí)年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期房，中国(guó)平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的(de)三点含义

　　既(jì)然(rán)城镇居民(mín)已经达到了户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供需平衡

　　需(xū)要有多余(yú)住(zhù)宅来满足因人(rén)口流动、居民换房等因素(sù)产(chǎn)生的住宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅套(tào)户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本(běn)的住宅套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套(tào)户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分(fēn)别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房(fáng)，就(jiù)会造成(chéng)人口净流入地的住宅(zhái)市场(chǎng)供不(bù)应求，造成房(fáng)价或房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口(kǒu)和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会选(xuǎn)择(zé)在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭州以及南(nán)京工作的流动人(rén)口在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高(gāo)工(gōng)资吸引(yǐn)打工人，但高房(fáng)价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套(tào)房，在高房(fáng)价的大城市(shì)租赁一套房，在房价(jià)较低的县城购买一套(tào)房。所以说(shuō)户(hù)均(jūn)一套房无法满足庞大流(liú)动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅(zhái)中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民(mín)住(zhù)宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大等问(wèn)题，如(rú)电线老化、管道等(děng)基础设施(shī)陈旧，给住户(hù)的生(shēng)活带来了(le)很大(dà)的不便和(hé)安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老旧住宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独(dú)立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区很难满足(zú)现代生活(huó)需(xū)求，在未来大(dà)都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型不删前女友的男人能要吗，男人为啥不删前女友偏小。其中一(yī)居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居(jū)室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅(zhái)户(hù)型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地(dì)产的(de)需求驱动(dòng)力

　　根据七(qī)普数(shù)据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑(lǜ)两年间(jiān)农民(mín)带房进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方(fāng)米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)不(bù)足(zú)19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国人(rén)均水平(píng)的(de)一(yī)半。若(ruò)去除20％的(de)公摊(tān)，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个(gè)标准算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数，需(xū)要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住(zhù)宅(zhái)面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英(yīng)国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面(miàn)积后(hòu)，中(zhōng)国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人口，所需(xū)要的住(zhù)宅总量会更多。

　　不删前女友的男人能要吗，男人为啥不删前女友t="中国户均(jūn)几套房？| 民生·周君芝团(tuán)队(duì)" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161809880.png">

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产(chǎn)还会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即(jí)便(biàn)如此，中国人口静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定了中国(guó)未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅(zhái)现实之下(xià)，中国未来(lái)城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年(nián)我国(guó)城镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上(shàng)升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户(hù)均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，资源和生产要(yào)素逐(zhú)步(bù)向经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区(qū)域经济(jì)资(zī)源分配的再集(jí)中吸(xī)引(yǐn)着(zhe)人(rén)口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常(cháng)住人口增量(liàng)为72万，而出(chū)生人(rén)口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人(rén)，自然增加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长主(zhǔ)要受(shòu)益(yì)于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三(sān)，老旧(jiù)小区(qū)改善性需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最(zuì)多(duō)。自建(jiàn)房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有(yǒu)7成(chéng)家庭(tíng)购(gòu)买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济(jì)适(shì)用房(fáng)和其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧(jiù)城(chéng)改造，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设施配套差、没(méi)有(yǒu)或少有物业(yè)管理，居民追(zhuī)求(qiú)美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确(què)指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧(jiù)存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着(zhe)密切正向联系(xì)。随着经济(jì)发展水平的提高，中国(guó)的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积将随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，供需出现错配，这是过去(qù)二十年房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么未来将是住(zhù)宅(zhái)质量(liàng)的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不(bù)单局限于城市能(néng)级之(zhī)间(jiān)差(chà)异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的差异也将越发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏(piān)低，其增速可(kě)能超预(yù)期。

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