近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士(shì)对此(cǐ)表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要(yào)特(tè)征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品长期投资价(jià)值，通过观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供分配现金(jīn)等(děng)指标，也是观察(chá)REITs项目(mù)底层资产运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红(hóng)目前(qián)已包含了利润(rùn)分配和本金(jīn)的(de)归还，在(zài)选择投资标的(de)时应了解(jiě)资产类型(xíng)和分红的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高比例(lì)的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占(zhàn)可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配(pèi)比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红(hóng)收益，以及基金份(fèn)额交易价格的变化。基金份(fèn)额二级市场价格受到(dào)公(gōng)募REITs资产运营情况(kuàng)及市场(chǎng一对璧人还是一双璧人呢，一对璧人什么意思)因素的综(zōng)合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预期则(zé)更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的(de)分红主要来自基础设(shè)施资产的经营(yíng)现金流，投资人通过基金募(mù)集(jí)材(cái)料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投(tóu)资决(jué)策(cè)的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格(gé)变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作为基金(jīn)份额持有人实际(jì)获(huò)得的(de)现金收益(yì)，对于(yú)长期投资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础(chǔ)设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可(kě)分(fēn)配金额以现金形式分配给投资者(zhě)，强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制(zhì)体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特(tè)点。二级(jí)市场价(jià)格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债券派息，但不(bù)等同于债券的固定利息回报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配(pèi)置(zhì)多元化提(tí)供抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资(zī)者(zhě)公募(mù)REITs能(néng)够通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有效控制风险的前提下(xià)，增厚资产包(bāo)收益(yì)，起到(dào)投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资收益“落袋为安(ān)”外(wài)，市场对(duì)于未来分红水平的预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市(shì)场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额(é)完成率不(bù)达预期(qī)，一定程度上影响了(le)公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方(fāng)面市(shì)场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基(jī)础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩相(xiāng)对经济活(huó)力(lì)的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价(jià)做调减处理，调减金额(é)根据单位基金(jīn)份额的分红(hóng)金(jīn)额(é)进(jìn)行计算。除权操(cāo)作是对分红前(qián)后基金份额净值变化(huà)的修正，使投资人在基金分红前后(hòu)均(jūn)可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投资(zī)者(zhě)长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关(guān)注二级市场扰(rǎo)动对整体收益(yì)的影(yǐng)响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了(le)解底层资(zī)产情况

　　多位(wèi)业内人士还提(tí)醒，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红前(qián)提是本金之上的(de)增(zēng)值部分不同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期间(jiān)的(de)“分红”界定为“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分派的是(shì)本金与增值两(liǎng)个部(bù)分，两个部(bù)分之(zhī)间的比例是(shì)变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募(mù)基金分红差异很大(dà)，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年(nián)限到(dào)期(qī)后基金价值面临极大不确(què)定性(xìng)，这是(shì)该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要(yào)有特许经(jīng)营权类和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权(quán)类产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值的收益(yì)，而持有特许经营类产品(pǐn)的(de)收益(yì)主(zhǔ)要来自项目每年的现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类资(zī)产的分红包括了利润分配和(hé)本金(jīn)的(de)归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在选择(zé)投资标(biāo)的时(shí)，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表(biǎo)示(shì)，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形成(chéng)区(qū)别。特许(xǔ)经营权(quán)类的公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层(céng)资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要(yào)考(kǎo)虑底(dǐ)层资产(chǎn)属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品的二级市场(chǎng)价(jià)格和分(fēn)红有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类(lèi)项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，特(tè)许经营项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供(gōng)分配金额的(de)分配理解为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限较短(duǎn)的特许经营(yíng)项目，通常具(jù)备更高的(de)分派率水平。对于剩余期(qī)限较长的(de)特(tè)许经营权(quán)项目，即(jí)使分派率相(xiāng)对较低，也有足够(gòu)年限(xiàn)收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人提醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特许经营(yíng)权项目(mù)的分派金额包(bāo)含了投资(zī)本金(jīn)，在不进行(xíng)扩(kuò)募的情(qíng)况下，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐(zhú)年下降(jiàng)是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收(shōu)益来自项目(mù)剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更(gèng)新改造或(huò)补(bǔ)缴土地(dì)出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一(yī)步延长经营期(qī)限。这(zhè)种类似永(yǒng)续经营的(de)假(jiǎ)设反映(yìng)在(zài)基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的(de)资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标(biāo)

　　评(píng)估项目底层资(zī)产运营情况

　　在(zài)基金(jīn)分(fēn)红的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在(zài)产品分红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)、内部(bù)收益(yì)率等指标(biāo)，来观(guān)察和(hé)评估项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报(bào)指标中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是年(nián)报中披露的(de)经营活(huó)动现(xiàn)金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存(cún)在本质性区(qū)别。经营活动(dòng)产生的(de)现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利(lì)润表(biǎo)的(de)项目进(jìn)行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值体现在相对(duì)股(gǔ)债市场(chǎng)独立的资(zī)产配置功(gōng)能，比较(jiào)适合(hé)长(zhǎng)期持(chí)有(yǒu)。建议投(tóu)资(zī)者对经营权类的资产(chǎn)可以更(gèng)多(duō)关注(zhù)内部收(shōu)益率的高(gāo)低，对产权类的(de)资产更多(duō)关注(zhù)分派率高(gāo)低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产的(de)经(jīng)营净(jìng)现金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合(hé)实力(lì)、运营(yíng)管(guǎn)理机构实力(lì)、公(gōng)募基金管理(lǐ)人实力等(děng)多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易带来的短期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资者关(guān)注有基(jī)本面支撑、填权效应(yīng)相对明(míng)显、同时分红规模(mó)较(jiào)为可观的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发(fā)行(xíng)首年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的实(shí)际分(fēn)红金额与募集(jí)材料(liào)中披露预测(cè)进行比较分(fēn)析(xī)，结合经济及市场的实际环境，对(duì)基础设施项一对璧人还是一双璧人呢，一对璧人什么意思目的(de)运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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