近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)REITs产品，平均分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人(rén)士(shì)对此(cǐ)表示，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资(zī)价值(zhí)当窗理云鬓对镜贴花黄是什么意思，对镜贴花黄是什么意思，通过观测经(jīng)营活动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观(guān)察REITs项目(mù)底层资产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与产权(quán)类项目(mù)相比，特(tè)许经营REITs项目在经营(yíng)权到期(qī)后(hòu)不(bù)再产生现金收益(yì)，特(tè)许经营权(quán)分红目前已包含(hán)了利(lì)润分配和本金(jīn)的归还(hái)，在选择(zé)投资标的时应了解资(zī)产(chǎn)类型和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎(yíng)来除(chú)息(xī)日(rì)，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额(é)的公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分配金(jīn)额比(bǐ)例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人对(duì)此表示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要(yào)收(shōu)益来(lái)源为持有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易(yì)价格的(de)变化(huà)。基金(jīn)份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综合影响，较(jiào)易(yì)引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有规律可(kě)循(xún)。公募(mù)REITs的(de)分红(hóng)主要来自基础(chǔ)设施资产(chǎn)的(de)经营现金流，投资人通过基金募集材料和(hé)信息披露文件，结合行业及市场情况，可(kě)以(yǐ)分(fēn)析基础设施项(xiàng)目(mù)的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价格(gé)变(biàn)化导致的浮盈或(huò)浮(fú)亏(kuī)，分红(hóng)作为基金份额(é)持有人(rén)实际获得的现金收益(yì)，对于长(zhǎng)期投资者(zhě)更具(jù)参(cān)考(kǎo)价(jià)值。”中金基金相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心运营高(gāo)级副总监李(lǐ)华平也(yě)表示(shì)，根(gēn)据《公开募集(jí)基础设施证券投(tóu)资基(jī)金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上合并后基金年度(dù)可分(fēn)配金额(é)以现金形(xíng)式分(fēn)配(pèi)给(gěi)投资(zī)者，强制分红机(jī)制是(shì)公(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从(cóng)投资角度(dù)来看(kàn)，基础设施公募(mù)REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二(èr)级市(shì)场价格反映这类(lèi)产品“股性(xìng)”的(de)一面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分(fēn)红类似于债券派息，但(dàn)不等同于(yú)债(zhài)券的固定(dìng)利息回报，而是由(yóu)可供(gōng)分配现金决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的(de)投资品类(lèi)，为(wèi)资产配置(zhì)多元化提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机(jī)构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于(yú)投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收(shōu)益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投(tóu)资(zī)收益(yì)“落袋为(wèi)安”外(wài)，市场对于未来分红(hóng)水平(píng)的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市(shì)场(chǎng)价(jià)格走(zǒu)势的(de)关键因素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募(mù)REITs的二级(jí)市场表现看(kàn)，截至(zhì)4月(yuè)21日，今(jīn)年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债(zhài)券宽基(jī)指数。

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　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品(pǐn)受(shòu)宏观经济的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完成率不达预(yù)期(qī)，一(yī)定程度上影响了公募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波动受(shòu)多重因(yīn)素的影响，投(tóu)资(zī)收益是影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素(sù)之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经(jīng)济(jì)预(yù)期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的(de)过程；另一方面(miàn)，基础设施(shī)项目的经营业绩相对经济活力的改善(shàn)有一定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外(wài)，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额的(de)开盘(pán)指导价做调减处理，调减金额(é)根(gēn)据(jù)单位(wèi)基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分(fēn)红前后基金(jīn)份额(é)净值变(biàn)化的修正(zhèng)，使投资人在(zài)基金分红前后均可以获得公(gōng)平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需(xū)结合持有产品的特性，关注二(èr)级市(shì)场扰(rǎo)动对整(zhěng)体收(shōu)益的(de)影响程度(dù)。”中航(háng)基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配(pèi)和本(běn)金(jīn)归还

　　普通投资者应(yīng)了解底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是本(běn)金之上(shàng)的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更(gèng)为准确，分(fēn)派(pài)的是本金与增值两个(gè)部分，两(liǎng)个部分之(zhī)间(jiān)的比例是(shì)变(biàn)动的(de)，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多数(shù)普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)可(kě)能把“分派”金额误(wù)认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后(hòu)基金价值面临极大不确定(dìng)性，这(zhè)是该类投(tóu)资者应该注(zhù)意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要(yào)有(yǒu)特许经营权类和产权(quán)类两大资产类型，持(chí)有产权类产品的收益主要包(bāo)括每(měi)年的现金分红(hóng)及资产增值的收(shōu)益，而持有特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的(de)分红包括(kuò)了利润分配和(hé)本(běn)金的(de)归还(hái)，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特(tè)许经营权类资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投(tóu)资者在(zài)选择投资标(biāo)的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资(zī)产属性(xìng)不同而形(xíng)成区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相(xiāng)当(dāng)于包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所(suǒ)以相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选择产品的二(èr)级(jí)市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为(wèi)，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经营项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不再能(néng)产生现金收益(yì)，因此将可供分配金(jīn)额的(de)分配(当窗理云鬓对镜贴花黄是什么意思，对镜贴花黄是什么意思pèi)理(lǐ)解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余(yú)经营期限较短的特许经营项目，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的(de)特(tè)许经营(yíng)权项目(mù)，即使分(fēn)派率相对(duì)较(jiào)低，也有足够(gòu)年限(xiàn)收回(huí)本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人(rén)提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项(xiàng)目的分(fēn)派金(jīn)额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的(de)情况下，基(jī)金(jīn)份(fèn)额(é)单价随(suí)着分派进度逐年下降是(shì)正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许经营权REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目剩余(yú)期限产(chǎn)生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的(de)土地或建筑的(de)剩余使用年(nián)限一般较长，再(zài)加(jiā)上(shàng)到期后通过对(duì)建筑的(de)更新改造或(huò)补缴土地出让金(jīn)等追(zhuī)加投资(zī)，有机会(huì)进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资(zī)产的估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标(biāo)

　　评(píng)估项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况

　　在基(jī)金分(fēn)红的时(shí)点，多位业(yè)内人士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经营(yíng)活(huó)动现金流(liú)、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观(guān)察(chá)和评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现金相关的指标(biāo)有两个：一(yī)是年报中披露的经(jīng)营活动现金流(liú)，二是(shì)可供分配现金，二者存在本(běn)质性区别。经营活动产生的现金(jīn)净流量(liàng)是指企业经(jīng)营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的(de)现金实(shí)质上是从EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影响利(lì)润表的(de)项(xiàng)目进行(xíng)调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配(pèi)置新(xīn)选择(zé)，投(tóu)资价值体(tǐ)现在相对股债(zhài)市(shì)场(chǎng)独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期(qī)持有。建议投资者(zhě)对经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的资产可(kě)以更多关注内部收益(yì)率的(de)高低，对产权类的资(zī)产(chǎn)更多(duō)关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金(jīn)流，所(suǒ)以底层资产运营(yíng)情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权(quán)益人(rén)综合(hé)实力、运营管理机构实(shí)力、公募基(jī)金(jīn)管理(lǐ)人实力等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也(yě)显示，公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，由(yóu)于分(fēn)红交易带(dài)来的短(duǎn)期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资(zī)者(zhě)关注有基本面支撑、填(tián)权效应相对明显、同(tóng)时分(fēn)红规模较为(wèi)可(kě)观(guān)的个(gè)券(quàn)。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年(nián)的可供分配金(jīn)额(é)预测(cè)。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行(xíng)比(bǐ)较(jiào)分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责(zé)人也(yě)称。

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