饱受争议的二(èr)手房交易中介费问题(tí)，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总局联合发布(bù)了关(guān)于规范房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务的意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪(jì)机构存(cún)在利用房源客源(yuán)优(yōu)势(shì)收取过高费(fèi)用、未(wèi)明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人(rén)信(xìn)息等问题，加重交易(yì)当事人负担、侵害其(qí)合法权益(yì)。

　　基(jī)于(yú)上述(shù)背(bèi)景，两部门从加强从业主体(tǐ)管理、明(míng)确经纪服务内容、合理确定(dìng)经纪服务收费、严格实行明(míng)码标价等十方(fāng)面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地(dì)产(chǎn)首席分(fēn)析(xī)师张大伟称，随着城市发展，一二(èr)线城市二(èr)手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以北(běi)京、上海为(wèi)例，二手(shǒu)房占市场成交(jiāo)比(bǐ)例(lì)超过80％，大(dà)量二手房成交依(yī)赖(lài)中介居间成交，房(fáng)地(dì)产调(diào)控(kòng)重心(xīn)逐(zhú)渐从开发(fā)商过(guò)渡到中介公司(sī)。

　　广东(dōng)省城规院住房政策(cè)研究中心(xīn)首席研究员李宇嘉表示(shì)，买(mǎi)房(fáng)对居民来说属(shǔ)于金额(é)不低(dī)的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易(yì)周期较长，具有非常强的专业性(xìng)，居民往往通过中介来完成(chéng)。但很多中介利用(yòng)信息不对(duì)称等问题(tí)，将(jiāng)非必要的收费夹带其中，如收取(qǔ)过(guò)桥融资、按揭费、担(dān)保费等，对居民造成额外的负担，而且这些服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交(jiāo)易(yì)过程(chéng)中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪服务在内的相关市场交易行为及(jí)其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管(guǎn)理和调控(kòng)的主题(tí)。“当(dāng)下，推进(jìn)这项工(gōng)作的(de)意义更(gèng)大(dà)，也更急迫(pò)。”

　　中介(jiè)收费问题(tí)成监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历来对(duì)房地产经(jīng)纪服(fú)务行业关注最多(duō)的一(yī)个话(huà)题，便是房地产经(jīng)纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟(wěi)认为(wèi)，未来相关部门主要监(jiān)管的重点，将是对房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费(fèi)及(jí)中介交易进(jìn)行规(guī)范。

　　在热(rè)点(diǎn)城(chéng)市(shì)，二手房(fáng)屋(wū)交易过程中，部(bù)分价值不菲的房(fáng)屋(wū)，往往要缴纳一笔(bǐ)金额(é)不低的中(zhōng)介费。以(yǐ)北京某(mǒu)房地产经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率(lǜ)计(jì)算，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费约(yuē)为27万。

　　在合(hé)理确(què)定经纪服务(wù)收费上，两部门在(zài)此次(cì)意见中提及，房地产经纪机构要合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓(gǔ)励(lì)按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费率越低的(de)原则实行(xíng)分(fēn)档定价。引导(dǎo)由交(jiāo)易(yì)双(shuāng)方(fāng)共同(tóng)承担经纪(jì)服(fú)务费(fèi)用。

　　以北京为例，目(mù)前北京市执行的2014年(nián)更新后的收费(fèi)标准，即(jí)根据这(zhè)样的规定(dìng)：“少数特别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪(jì)服务，经交易(yì)各方协商同意，可(kě)在规定的(de)收费标(biāo)准基(jī)础上(shàng)适(shì)当上浮，上(shàng)浮幅(fú)度最高不得超(chāo)过(guò)10％。”这意味着，当前北京二手房中(zhōng)介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政(zhèng)放(fàng)权”的精神，北京(jīng)2015年(nián)取(qǔ)消了房地(dì)产(chǎn)中介服务等(děng)57个(gè)政(zhèng)府定价，房地产经纪(jì)服务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在(zài)实际收取费(fèi)用过程中，相关监管(guǎn)部门当前并未明确具(jù)体(tǐ)的中介费率，中介机(jī)构仅需在服务过程中对收费标准进(jìn)行明码标价(jià)即可。而房地产经纪服务机(jī)构在具体收取过(guò)程中(zhōng)，会结合房屋(wū)价值及工(gōng)资标准，综合计算(suàn)出合(hé)适的中介费率。”张大伟(wěi)补充(chōng)道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两部门在此次意(yì)见(jiàn)中提及，房地(dì)产经(jīng)纪机构应当(dāng)在经营(yíng)门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务(wù)项目、服务内容和(hé)收费标准，不(bù)得混合标价和捆(kǔn)绑(bǎng)收费(fèi)。房地产经纪(jì)机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别明(míng)确服(fú)务(wù)项(xiàng)目和收费标准。房(fáng)地产经纪机构收(shōu)费(fèi)前应(yīng)当俄罗斯是资本主义还是社会主义(dāng)向(xiàng)交易当事人(rén)出具收(shōu)费清(qīng)单(dān)，列明收费标(biāo)准(zhǔn)、收费(fèi)金(jīn)额，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对(duì)收费明显高于(yú)市场平均水平(píng)的(de)房地产经(jīng)纪机构(gòu)，住房和(hé)城(chéng)乡建设部门将会(huì)同市场监管等部门采(cǎi)取约谈等(děng)综(zōng)合措施进行重点监管。市场监管部门(mén)会同有关部门依法查处不按规定(dìng)明码标价、操纵(zòng)经(jīng)纪服务收费(fèi)等违反价格和(hé)反(fǎn)垄断法(fǎ)律(lǜ)法规的(de)行(xíng)为。对房地产经纪机构相关(guān)违法违规(guī)信息，市场监管部门要依(yī)法依规纳入国家企业信用信息公示(shì)系统。

　　房(fáng)屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则(zé)实(shí)行分(fēn)档定价，是否意味着，未来豪宅(zhái)的中介费有望大幅降低(dī)？

　　中原(yuán)地产华南区总裁(cái)兼深(shēn)圳(zhèn)中原(yuán)总经理郑叔伦称(chēng)，住(zhù)建部发文鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的(de)原则实行分档(dàng)定(dìng)价(jià)，合(hé)理降低住房(fáng)买卖(mài)和(hé)租赁经(jīng)纪(jì)服务费用(yòng)，主(zhǔ)要还是规范行业，打击(jī)收(shōu)费过(guò)高的经纪机构，但对市场影响(xiǎng)有限(xiàn)，“以(yǐ)深圳为例(lì)，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家(jiā)收费普遍在合理(lǐ)范围内(nèi)，加上经纪服(fú)务费(fèi)用对(duì)市场的影响(xiǎng)不(bù)大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟指出(chū)，由于当前两部门提(tí)出的意见仅为鼓励性(xìng)质，即(jí)只(zhǐ)是纲领性文件(jiàn)而非规定，未(wèi)来如何具体俄罗斯是资本主义还是社会主义(tǐ)认定其中的细则(zé)，还需(xū)要看各城市落地执行(xíng)情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市(shì)场看，经纪服务领(lǐng)域的调整改(gǎi)善、规范化(huà)，有利于行业健(jiàn)康发展(zhǎn)。同时，由(yóu)于(yú)二手房(fáng)很多(duō)房源在产(chǎn)权方面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税(shuì)费等都可能对(duì)交易产生影响(xiǎng)，这对房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)行业的(de)专业性提出更(gèng)高(gāo)的要(yào)求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过(guò)程中，原本应该由上下家各支付(fù)一(yī)半(bàn)的中(zhōng)介费(fèi)，但在(zài)一(yī)些热点城市(shì)的二手房交(jiāo)易(yì)过(guò)程(chéng)中，往往会(huì)有这(zhè)样(yàng)的情形，因部分购房(fáng)者处于弱势地位(wèi)，从而(ér)会出现中介费(fèi)及税费均由购房者(zhě)来承担(dān)。即使一些房东愿意承担(dān)中(zhōng)介费(fèi)，这部分费用(yòng)也可能通过转嫁的方式(shì)，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓(wèi)‘约定俗成(chéng)’的(de)情况，一些房(fáng)产中(zhōng)介公司(sī)将其视为向(xiàng)购房(fáng)者单边收费的(de)行为。部分中介公(gōng)司可能(néng)会(huì)利用其支配地(dì)位，在原先经纪服务收费(fèi)的基础上(shàng)，再(zài)次向房东收取费用，而这部分费用，房东往往会(huì)将其转再次(cì)转嫁给(gěi)购房者，这实(shí)际(jì)上相当于变相推(tuī)高了房价。两部(bù)门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有(yǒu)利于提(tí)高(gāo)交易中操(cāo)作的透(tòu)明度，也有利于房价的(de)稳定。”陆(lù)骑麟称。

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