近(jìn)两(liǎng)年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密(mì)集分红(hóng)期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对(duì)此表(biǎo)示，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出(chū)该类产品长期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不(bù)再(zài)产生现金收(shōu)益，特(tè)许(xǔ)经营权分红(hóng)目前已包含了利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，在选择(zé)投(tóu)资(zī)标的(de)时应了解(jiě)资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除(chú)息(xī)日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金(jīn)额(é)占(zhàn)可供(gōng)分(fēn)配金额比(bǐ)例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负责人对此表示，投资公(gōng)募(mù)REITs的(de)主(zhǔ)要收(shōu)益来(lái)源(yuán)为持有(yǒu)期分红(hóng)收益，以及基(jī)金份额(é)交易价格的变化。基金份(fèn)额(é)二级市场价格(gé)受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因素的综合(hé)影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产的经营现(xiàn)金流，投资(zī)人通过基金募(mù)集材(cái)料(liào)和信(xìn)息披(pī)露文件，结(jié)合(hé)行业(yè)及(jí)市场情(qíng)况，可以分析基础设施项目的(de)经营业绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于(yú)长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副(fù)总(zǒng)监李华(huá)平(píng)也(yě)表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规要求，基础(chǔ)设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现(xiàn)金形式分配给投资(zī)者，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机(jī)制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长期投资价(jià)值。

　　中航(háng)基(jī)金也(yě)认为，从投(tóu)资(zī)角度(dù)来(lái)看，基(jī)础设施公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和(hé)“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级(jí)市场价格(gé)反映这类产品“股性”的(de)一面(miàn)，分红体现了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的(de)角度来(lái)看，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投(tóu)资(zī)品类(lèi)，为资(zī)产配(pèi)置多元化提供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的(de)配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能(néng)够帮助机(jī)构投(tóu)资者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债券(quàn)相对高(gāo)的(de)收(shōu)益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收益“落袋(dài)为安”外，市场对(duì)于未(wèi)来分红水平的预(yù)期(qī)，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走势的(de)关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可(kě)分配(pèi)金(jīn)额完成率不达(dá)预期，一定(dìng)程度上影响了(le)公募REITs二级市场纯银手镯品牌排行榜前十名，中国纯银首饰十大品牌的价格。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格波动受(shòu)多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参(cān)与公募REITs二级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向(xiàng)股票和债券(quàn)回(huí)归的(de)过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力(lì)的改(gǎi)善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除(chú)权(quán)日，将(jiāng)对基金份额的开盘(pán)指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据单位(wèi)基金(jīn)份额的(de)分红金额进(jìn)行计算。除(chú)权(quán)操(cāo)作(zuò)是对分红前后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投(tóu)资人在(zài)基金分(fēn)红前后均(jūn)可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资(zī)者长期投资的信心，同时需结合(hé)持有(yǒu)产品的特性，关注二级市(shì)场扰动对整(zhěng)体(tǐ)收益的影(yǐng)响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了(le)解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还(hái)提(tí)醒，与现有(yǒu)公(gōng)募(mù)基(jī)金分(fēn)红前提是本(běn)金之(zhī)上的增(zēng)值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期(qī)间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与增值(zhí)两个部分，两(liǎng)个(gè)部(bù)分之间的比(bǐ)例是变动的，与现有(yǒu)公(gōng)募(mù)基金分红(hóng)差异(yì)很大(dà)，大(dà)多数普通投资者可能把“分派”金额误(wù)认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限到期后基金价值(zhí)面临极大不(bù)确定性，这是该类投资者应(yīng)该(gāi)注意的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大(dà)资产类(lèi)型，持有产权类产(chǎn)品(pǐn)的收(shōu)益主要包括每(měi)年的(de)现金分红(hóng)及(jí)资产增(zēng)值(zhí)的收益，而持有特许经营类产品的收(shōu)益主要来自项目每(měi)年的现(xiàn)金分红。其(qí)中(zhōng)，特许经营(yíng)权类资(zī)产(chǎn)的分红包括了利润分(fēn)配和本金的(de)归(guī)还(hái)，两者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资(zī)者在选择(zé)投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航(háng)基(jī)金也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属性不同(tóng)而形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底(dǐ)层(céng)资产的价(jià)值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资(zī)者在(zài)选择公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资产属性，对所选(xuǎn)择(zé)产品的(de)二级市场价格和分红有合纯银手镯品牌排行榜前十名，中国纯银首饰十大品牌理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营(yíng)权到期后不再能产生现金(jīn)收益，因(yīn)此将可供分配金额的(de)分(fēn)配理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经(jīng)营项目，通常具(jù)备(bèi)更高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期限较长的特(tè)许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对(duì)较低，也(yě)有(yǒu)足(zú)够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责(zé)人(rén)提醒投(tóu)资者注意，特许经营(yíng)权项目的分(fēn)派金额包含(hán)了投资本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单价(jià)随着分派进(jìn)度逐年下降是正常现(xiàn)象，投(tóu)资(zī)特许经营权REITs的(de)收(shōu)益(yì)来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项(xiàng)目的土(tǔ)地或建(jiàn)筑的(de)剩余使用年限一般较长，再加上到(dào)期(qī)后通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让(ràng)金等(děng)追加投资(zī)，有机会(huì)进(jìn)一步延长经营期限(xiàn)。这种类似(shì)永续经营的假(jiǎ)设反映在(zài)基础(chǔ)资产(chǎn)的估值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金(jīn)分(fēn)红的时(shí)点，多位业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经营活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金、内部收(shōu)益(yì)率等指标，来观察和评估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一(yī)是年报中披露的经营活动(dòng)现(xiàn)金流，二是可供分配(pèi)现金，二(èr)者存在本质性区(qū)别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动(dòng)产(chǎn)生；可供分配的现金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行(xíng)调整(zhěng)，加期(qī)初现金，最终得到(dào)的(de)账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对(duì)股债市场独立的(de)资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期(qī)持有(yǒu)。建议(yì)投资者(zhě)对经(jīng)营权类的资产可以更多(duō)关注内部收益(yì)率的高低，对(duì)产(chǎn)权类的资产更多关注分(fēn)派率高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益(yì)主要来自(zì)底层资产的经营净(jìng)现金流，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运营情况直接影(yǐng)响投(tóu)资回报，投资者可综合(hé)考虑原始(shǐ)权益人综合实力(lì)、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管理(lǐ)人实力等多重(zhòng)因素来(lái)选择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易带(dài)来的短期博弈机(jī)会(huì)仍在，叠加(jiā)此前市场接连(lián)回调，建(jiàn)议(yì)投资(zī)者关注(zhù)有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红(hóng)规模(mó)较为(wèi)可观的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预(yù)测。投资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分红金额(é)与募集材料(liào)中披露(lù)预测进行比(bǐ)较分析(xī)，结合经济及市场的实际环(huán)境，对基础设施项目的(de)运(yùn)营业绩(jì)及REITs的(de)管理能力(lì)进(jìn)行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也(yě)称(chēng)。

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