文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该(gāi)取消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不(bù)足一个月时(shí)间，已(yǐ)有山(shān)东、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广东等(děng)地明确(què)表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售(shòu)制了，用(yòng)你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者(zhě)的不(bù)公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没钱没实力的(de)别建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发(fā)时代步入高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是(shì)对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购(gòu)房民众不(bù)公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效机(jī)制，长效(xiào)机(jī)制四(sì)大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和(hé)房地产税。如果按照经济规(guī)律办事，中国(guó)一定能(néng)实(shí)现房(fáng)地(dì)产软着陆和(hé)长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消预售(shòu)制、改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的(de)单方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能(néng)交付的(de)风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、房屋(wū)质量、房(fáng)产(chǎn)证延(yán)期办理甚至(zhì)不(bù)能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销(xiāo)售，这样有助(zhù)于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发(fā)展，一举多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消预(yù)售制度(dù)？预售制(zhì)度怎么来的？国(guó)外什么(me)情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房(fáng)预售最(zuì)早源于中国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖(mài)期房(fáng)，是一种(zhǒng)开(kāi)发商(shāng)放(fàng)杠杆(gān)的方式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其(qí)实，当(dāng)前(qián)世界不(bù)少国(guó)家存在预(yù)售制。但(dàn)是，重点来(lái)了！发达国(guó)家一(yī)般有严格(gé)的(de)监管保障措施(shī)，开发商在项目(mù)获得(dé)政府批(pī)准(zhǔn)后才(cái)可以开始销(xiāo)售，买家在(zài)购(gòu)买期(qī)房后并非(fēi)像(xiàng)中国一(yī)样在支(zhī)付完首(shǒu)付款(kuǎn)后(hòu)从银(yín)行一次(cì)性贷(dài)款支付剩(shèng)余全部房款，而(ér)是根(gēn)据开发商工程进度在完全交房前进行分期支(zhī)付(fù)。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是需(xū)要严格的资金(jīn)监管、分期支付以及违(wéi)约(yuē)处罚(fá)措施作为保障的(de)，如果没有(yǒu)这(zhè)些(xiē)保(bǎo)障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民(mín)众不公(gōng)平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国(guó)住房进入(rù)存(cún)量时代，取消预售制度有(yǒu)助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，当然(rán)这需要(yào)配套房企债务重(zhòng)组、复工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市(shì)场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个(gè)技术活，只要坚持市(shì)场化改革(gé)，中(zhōng)国一定(dìng)能化(huà)解这(zhè)个难(nán)题(tí)，让房地产回(huí)归实体经(jīng)济和居住属(shǔ)性(xìng)，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的(de)不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而(ér)是所见即所得的(de)过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的本质是向善，是以客户(hù)为(wèi)中心(xīn)，房(fáng)地产(chǎn)也不(bù)能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福(fú)一家(jiā)人。从(cóng)这个(gè)角度，取消预(yù)售制(zhì)、实施(shī)现房销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发(fā)展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在当前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预售制要(yào)结(jié)合(hé)稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打通金(jīn)融支持(chí)当期(qī)三好(hǎo)生、新模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在(zài)国务院发展研究中(zhōng)心参(cān)与财(cái)税(shuì)改(gǎi)革方案(àn)研究时(shí)，对预售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长(zhǎng)期系(xì)统的专项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前(qián)预(yù)售资金第三(sān)方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示幂级数展开式常用公式，幂级数展开式怎么推导trong>

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租(zū)是地产行(xíng)业(yè)盛行(xíng)的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公(gōng)共房(fáng)屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木屋或者其(qí)他临时(shí)住宅，住房(fáng)的(de)需求是相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多(duō)数以一整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需要雄厚的(de)资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题。针对这一(yī)系列问(wèn)题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即(jí)“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市(shì)民(mín)数量有所增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对(duì)于(yú)商(shāng)品(pǐn)流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到(dào)的见解，在努力寻(xún)求方法加(jiā)快自身资(zī)金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建筑材料(liào)、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收(shōu)取买家的订(dìng)金，采用类似租(zū)金的分期付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼落成(chéng)时(shí)，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减轻了(le)民众购房的资金压力，加速了(le)房屋的(de)建造和销售，也解决了制造商的资(zī)金问(wèn)题(tí)，降低(dī)投资风险，在当时可(kě)谓是(shì)“双赢”的(de)举措。“预售楼(lóu)花+分期付(fù)款”的销售模式成为当时中(zhōng)国(guó)香港房地产(chǎn)市场的一(yī)大(dà)特色(sè)，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核(hé)心的住房(fáng)供不应求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推动(dòng)了中国(guó)香(xiāng)港楼市(shì)几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情(qíng)况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场健康发(fā)展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一(yī)个楼盘(pán)因建筑费用(yòng)超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门(mén)提升(shēng)了对于(yú)预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商在预售(shòu)前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金(jīn)等能力把(bǎ)项目完成，资金需放(fàng)入律师所(suǒ)托管，支取时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的(de)核准。为(wèi)了防止开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师(shī)等造假，套取监管账户资(zī)金，中国香港要求律(lǜ)师行在银(yín)行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作等(děng)采取全(quán)透明化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大(dà)风险方(fāng)，后(hòu)续需自(zì)身推动项目完工。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内地面临住房需(xū)求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地(dì)优先发(fā)展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调(diào)基础建设，这一(yī)导(dǎo)向使前期发(fā)展工业(yè)化的进程大于城市(shì)化进程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房(fáng)基础等(děng)城市化(huà)配套问题，才(cái)能进一步推进城市(shì)化(huà)。但当时推(tuī)行的是(shì)“统一管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以(yǐ)租(zū)养房”的福(fú)利分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也(yě)出(chū)现了分配不公(gōng)、效率(lǜ)低(dī)、配套(tào)差等问题，因此福(fú)利(lì)分房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的需求量大，而社(shè)会缺少大型房地(dì)产(chǎn)开发商，商品房供应(yīng)量(liàng)小的困(kùn)境，此时引(yǐn)入中国(guó)香港的“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑是对(duì)内(nèi)地房地产市(shì)场的一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港预(yù)售商品房制度(dù)，先(xiān)后出台(tái)多(duō)项文(wén)件(jiàn)，大力支(zhī)持(chí)国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿(cháng)实物(wù)分(fēn)配，逐步实行住(zhù)房分配货币化(huà)、住(zhù)房(fáng)供给商品化、社会化(huà)的住房新(xīn)体制(zhì)，从计划(huà)经济下的福(fú)利分房转向(xiàng)市场(chǎng)经济的商(shāng)品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开发商(shāng)卖期房(fáng)，解(jiě)决了房(fáng)企(qǐ)缺少资金和开发(fā)时(shí)间周期长的(de)两大难题，开发商以(yǐ)预售(shòu)款撬动下一个项目(mù)的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动(dòng)开(kāi)发(fā)模(mó)式，住房供应速度加快。自(zì)此中国内地开始房(fáng)改货(huò)币化，中(zhōng)国人(rén)民银行等多方迅速出台(tái)相(xiāng)关(guān)的信贷政(zhèng)策，支持购房(fáng)者，极大作(zuò)用推动了房地产(chǎn)市场的发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调整形(xíng)成契(qì)合中国(guó)内地的商品房预(yù)售制度。预售制的(de)初衷是为了(le)缓解房企(qǐ)资金压力(lì)，加快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具体来(lái)说(shuō)，是指房地产开发企业(yè)将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房者(zhě)，由购房者支付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别(bié)于中国香港，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流(liú)程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行(xíng)备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者(zhě)需(xū)要一次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷(dài)款的(de)形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按(àn)照工程(chéng)进(jìn)度付款有所不同。对中国内地(dì)的开发(fā)商而言，预(yù)售制(zhì)商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)房销售(shòu)的(de)最主要方式，预售制(zhì)极大缩(suō)短房企(qǐ)现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房(fáng)供应(yīng)，推动了城(chéng)镇化(huà)发展进(jìn)程。预售制在过(guò)去20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳(wěn)步发展起到了(le)重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需(xū)求，也提高了居民居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)，中国内地城镇居民(mín)从(cóng)筒子(zi)楼住到住宅(zhái)小区，从(cóng)全(quán)民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得(dé)巨(jù)大(dà)进步，数十(shí)年时间走完发达国家(jiā)几百年城镇化(huà)路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区(qū)面积由7438平(píng)方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布(bù)的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住房(fáng)套数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中国内(nèi)地房(fáng)地产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行(xíng)业(yè)各(gè)项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的(de)快速发展，房地产企业(yè)从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先(xiān)行到(dào)民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也(yě)成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带(dài)动的(de)上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)业(yè)增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房地产对金融(róng)、批发、建材的(de)带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动(dòng)的投资占全社会(huì)固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发(fā)投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地(dì)产融资存量(liàng)占社融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大(dà)面(miàn)积违(wéi)约，将导致(zhì)银行不(bù)良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法德(dé)三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值的(de)比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的(de)64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的(de)比例较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中国资(zī)本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交(jiāo)房等(děng)风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者(zhě)和银行的按(àn)揭(jiē)贷款合同是(shì)两个独立的合同(tóng)关系，如果开发(fā)商发生违(wéi)约，购房(fáng)者只能根据购房合(hé)同(tóng)向(xiàng)开(kāi)发商主张权力，但依(yī)旧需(xū)要(yào)根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时向银(yín)行进行贷(dài)款偿还(hái)，因此购(gòu)房者承担的(de)风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自(zì)身信用和购房者对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波(bō)动或经营不善，出(chū)现(xiàn)资(zī)金链(liàn)断裂等一系(xì)列问(wèn)题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房(fáng)者签订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房(fáng)者(zhě)丧(sàng)失还款能力或短期不能还款等(děng)，则风险完全由银行承担(dān)，银行将面(miàn)临(lín)较大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的(de)预售监(jiān)管(guǎn)资金去哪了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底(dǐ)两个(gè)字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预(yù)售管理办法》中明确规(guī)定了开发(fā)企业(yè)预售商品(pǐn)房所得款项应当用于有(yǒu)关的工(gōng)程(chéng)建设(shè)，商品房预(yù)售款监管的具体办法(fǎ)，由房(fáng)地产(chǎn)管理部(bù)门制定。但(dàn)多(duō)年以来(lái)全国(guó)并没有统(tǒng)一的预(yù)售资(zī)金监管规定，各(gè)地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按(àn)照(zhào)项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪(nuó)用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有资(zī)金(jīn)继(jì)续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资(zī)金如何被挪走(zǒu)的(de)？实际上，在过去房地产(chǎn)大(dà)开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包方，以工程建(jiàn)设名义(yì)，获得监管账户(hù)拨付资金(jīn)，再(zài)由工(gōng)程方(fāng)将资金转给(gěi)房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所(suǒ)需(xū)。通过这些方式套取的资金(jīn)，在(zài)房企各(gè)地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了(le)资(zī)金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘(pán)建设，形成一种资金循环高周转模式(shì)，但一定(dìng)程(chéng)度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈(chéng)现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于(yú)购房者预付(fù)资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求(qiú)购房者(zhě)支付的(de)预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房(fáng)款在房(fáng)屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或按工程进(jìn)度分期支付(fù)，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发(fā)放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在商品房(fáng)出现(xiàn)重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质(zhì)量的保障(zhàng)有两种方式，一是期(qī)房由(yóu)政府或第三(sān)方验收合格(gé)并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者(zhě)提供(gōng)一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付(fù)前幂级数展开式常用公式，幂级数展开式怎么推导预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　美(měi)国期(qī)房定金(jīn)一定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三(sān)方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节(jié)，定金比(bǐ)例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定(dìng)金(jīn)或(huò)首(shǒu)付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金，购房(fáng)者的定金及首付款由(yóu)第(dì)三方公证行或(huò)产权(quán)保险公司的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资(zī)金可通过(guò)申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承(chéng)担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中(zhōng)的资金(jīn)全部来自银行，银(yín)行根据工程进度向开发(fā)商提供(gōng)一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害(hài)银行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施工(gōng)进度。开发商(shāng)在房屋交(jiāo)付(fù)时需取得由政府(fǔ)相关(guān)部门(mén)经审(shěn)查后(hòu)发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房(fáng)可零首付(fù)购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付(fù)，按揭按工期(qī)放款后(hòu)还贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期(qī)房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德(dé)国开发商在项目获(huò)批后(hòu)即可预售房屋。签署购房(fáng)合(hé)同前(qián)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同(tóng)后定金退还(hái)。如由于任何原(yuán)因不(bù)能购(gòu)买，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包含在(zài)购房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方面，德(dé)国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具体支付(fù)节点、比例(lì)因项(xiàng)目(mù)而异。一般来(lái)说，支付节点可分(fēn)为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内部(bù)水暖电路完(wán)工、窗户玻(bō)璃完工、室(shì)内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者可(kě)在支付房款前(qián)申请房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银行按施工(gōng)节奏分多次(cì)发放贷(dài)款，每笔贷(dài)款给(gěi)予(yǔ)购(gòu)房者一定使用期(qī)限，期(qī)限结束(shù)后，购(gòu)房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国(guó)保(bǎo)险公司针对期房(fáng)设计了两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的功能(néng)是当房屋出现重大(dà)延期或(huò)重大(dà)缺陷时(shí)，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预(yù)售制设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师(shī)严格(gé)监管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖(mài)双方均(jūn)有一(yī)名律师(shī)，负(fù)责沟(gōu)通期房交(jiāo)易(yì)中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容(róng)确认(rèn)无误后签(qiān)订首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在(zài)合同签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方式(shì)，但是交(jiāo)房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋(wū)必须经过房产公证公司(sī)的检验验(yàn)收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英国期房(fáng)预售(shòu)资金监管极为严格(gé)，资金也由(yóu)律师监管，在确认工(gōng)程(chéng)进度、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开发商，即资金在进入开发商账户前经(jīng)过两道关口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开发商必须完(wán)成(chéng)“预售(shòu)房定金(jīn)保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不(bù)超房(fáng)款的(de)20％，开发商违约需(xū)返还定价(jià)并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后(hòu)由于房屋供(gōng)给(gěi)严(yán)重(zhòng)失衡，叠(dié)加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是(shì)唯(wéi)一一部规范期(qī)房交易的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日(rì)本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保全措施才(cái)可预售。什么(me)是定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金保证(zhèng)委托合同(tóng)，设置购(gòu)房(fáng)者定金的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的保(bǎo)证金证明书(shū)交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机构或(huò)保(bǎo)险公司兑(duì)付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交房前只(zhǐ)需(xū)支付最多不(bù)超20％的(de)定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才(cái)开始按揭贷款，除定金(jīn)外的(de)剩余房款(kuǎn)在交房后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房(fáng)购(gòu)房者违(wéi)约可返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门(mén)项(xiàng)目(mù)资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加坡开发商(shāng)有统一的(de)选购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进(jìn)一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方(fāng)面，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取(qǔ)按工程(chéng)进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做了统一详细(xì)规定，要(yào)求(qiú)所有开发(fā)商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般(bān)为合同签订(dìng)后(hòu)、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等(děng)完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供在(zài)此过程中随(suí)着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购房者(zhě)的(de)订金与付款会(huì)存(cún)入银行(xíng)专门的项目(mù)资金账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设有关(guān)。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前(qián)房地产到了政策出手临(lín)界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组(zǔ)。一(yī)方面，加大对(duì)刚需和改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是(shì)保(bǎo)交楼保复工保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金融(róng)工具(jù)支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在(zài)正(zhèng)常(cháng)运转的房企(qǐ)包括(kuò)民营企(qǐ)业，加大(dà)支(zhī)持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组(zǔ)整个行(xíng)业，为每个房(fáng)企配套AMC和(hé)财团，给(gěi)予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计(jì)形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制。长效机制四(sì)大关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金环节(jié)，建立开发商(shāng)违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付(fù)阶(jiē)段，保障购房(fáng)者(zhě)定金(jīn)安全。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供充(chōng)分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制(zhì)或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房(fáng)者(zhě)的权(quán)益。资金监管环(huán)节，引入(rù)独(dú)立(lì)于(yú)开(kāi)发商(shāng)、银行的第(dì)三方资(zī)金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保(bǎo)修期制(zhì)度(dù)。保修(xiū)期内，开(kāi)发商(shāng)应对房屋质量问题全(quán)权负(fù)责、免(miǎn)费(fèi)维(wéi)修(xiū)，购房者在保(bǎo)修期结束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)是(shì)大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售(shòu)制是权宜(yí)之计(jì)，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花(huā)缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众的(de)最根本最实质(zhì)的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。