饱受争议的(de)二手房(fáng)交易中(zhōng)介费问题，正逐渐(jiàn)得到监管部(bù)门的(de)重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总局联合发布了关(guān)于规范房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务(wù)的意见。意见提(tí)及，近年来(lái)，部分房地产经纪(jì)机构(gòu)存(cún)在利用房源(yuán)客源优势收取过高费嬉水与戏水的意思，婷婷荷花鱼戏水的意思(fèi)用、未(wèi)明码(mǎ)标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信息(xī)等问题，加重(zhòng)交易当(dāng)事(shì)人负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基(jī)于上(shàng)述背景，两部门从加(jiā)强从业主体管理、明(míng)确经纪服务内容(róng)、合(hé)理确定经纪服务收费、严格实行明(míng)码嬉水与戏水的意思，婷婷荷花鱼戏水的意思标价等十方面(miàn)，提出(chū)了意见。

　　中原(yuán)地产首席分析师张大伟称，随着(zhe)城市发(fā)展，一二线城市二手房(fáng)交易占比逐渐(jiàn)增加。以北京(jīng)、上海为例，二(èr)手房占市场成交(jiāo)比例超过80％，大量(liàng)二手房成交依赖中介居间成交，房地产调控(kòng)重(zhòng)心(xīn)逐(zhú)渐从(cóng)开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规(guī)院(yuàn)住(zhù)房政策研究(jiū)中心首席研(yán)究员李宇嘉表示，买房对(duì)居民来说属于金额不低的大宗交(jiāo)易，由于(yú)二手房交(jiāo)易成本(běn)较高(gāo)、交易周期较长，具有(yǒu)非常强的专业性(xìng)，居民往往通过中介来完成(chéng)。但(dàn)很多中介利用信(xìn)息不对称等问题，将非必要的收费(fèi)夹带其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负担，而且这些服(fú)务事项并未明(míng)码标价(jià)。

　　对于二手房市场交易过程(chéng)中(zhōng)存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指出，对包括经纪(jì)服务在内的相(xiāng)关市(shì)场(chǎng)交易行为(wèi)及(jí)其主体(tǐ)进行规范(fàn)和秩序整(zhěng)顿，是房地产(chǎn)市场管理和调控的(de)主题(tí)。“当(dāng)下，推进(jìn)这项工作的意(yì)义(yì)更(gèng)大，也(yě)更急迫(pò)。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对(duì)房地产经纪服务行业关注(zhù)最多的一个话题，便(biàn)是房地产经纪(jì)服(fú)务费(fèi)的问题(tí)。

　　张大伟(wěi)认(rèn)为，未(wèi)来相关部门主要监管的(de)重点，将是(shì)对房地(dì)产经纪服务收(shōu)费(fèi)及(jí)中介交易进(jìn)行规(guī)范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程(chéng)中，部分价值不菲(fēi)的(de)房(fáng)屋(wū)，往(wǎng)往(wǎng)要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中介费。以(yǐ)北京某房地(dì)产经(jīng)纪服务机(jī)构2.7％的(de)服务费率计算，一套1000万(wàn)元的(de)房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费上，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪机构要(yào)合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服(fú)务(wù)费(fèi)用。鼓(gǔ)励按(àn)照成交价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低(dī)的原则实行分(fēn)档(dàng)定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房地产中介(jiè)服务收(shōu)费的通知》（971号文(wén)），其中第六条规定：房(fáng)屋买卖代(dài)理收费，按(àn)成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北(běi)京市(shì)执(zhí)行的2014年(nián)更(gèng)新后的(de)收费标准，即(jí)根据这样的规定：“少数(shù)特别复杂的住宅买(mǎi)卖经(jīng)纪服务，经交易各(gè)方协商同意，可在规(guī)定的收费标准(zhǔn)基础(chǔ)上适当上浮(fú)，上浮幅度(dù)最高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手房中(zhōng)介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表(biǎo)示，本(běn)着(zhe)“简(jiǎn)政放权”的精神，北京(jīng)2015年(nián)取消了(le)房地(dì)产中介服务(wù)等57个政府定价，房地产经纪服务收(shōu)费多少由各中(zhōng)介机构(gòu)自(zì)行决定。

　　“房产中介机构在实际(jì)收(shōu)取费用过(guò)程中，相关监管部门(mén)当前(qián)并未明(míng)确具体的(de)中介费率，中(zhōng)介机构仅需在服务过程中对收费标准进行明码标(biāo)价即可(kě)。而房地产经纪(jì)服务(wù)机构在具体收取过程中，会结合房屋价(jià)值及工资标准，综(zōng)合计算出合(hé)适(shì)的中介费(fèi)率。”张(zhāng)大伟补(bǔ)充道。

　　对于(yú)明码(mǎ)标价问题，两部(bù)门在(zài)此次意见中提及，房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构(gòu)应当在经营门(mén)店、网(wǎng)站(zhàn)、客(kè)户端(duān)等场所或渠(qú)道，公示服务项目、服(fú)务内(nèi)容和收费标准，不得混合标价和捆(kǔn)绑(bǎng)收费。房地产(chǎn)经纪机构(gòu)提供(gōng)的(de)基本服(fú)务(wù)和延伸服务，应当分别明确服务项目(mù)和收费标准。房地(dì)产经(jīng)纪机构收费前应(y嬉水与戏水的意思，婷婷荷花鱼戏水的意思īng)当(dāng)向交易当事人出具收费清单(dān)，列明收(shōu)费标准、收费金(jīn)额，由当事人签字(zì)确(què)认。

　　另外，对收费(fèi)明(míng)显高于市(shì)场平均(jūn)水平的房地产(chǎn)经纪机构，住房和城乡建设部门将会同(tóng)市场(chǎng)监管(guǎn)等部门采取约谈等综(zōng)合措(cuò)施进行重点(diǎn)监管(guǎn)。市场监管部(bù)门(mén)会同有关(guān)部门依法查处(chù)不按规定明码标价、操纵经(jīng)纪服务收费等违反价格和(hé)反垄(lǒng)断法律(lǜ)法规的行为。对房地产经纪机构相关违法违(wéi)规信息，市场监管(guǎn)部门(mén)要依法依规(guī)纳入国(guó)家企业信用信(xìn)息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪(háo)宅的中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南(nán)区总裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔(shū)伦称，住建(jiàn)部发文鼓(gǔ)励按照成(chéng)交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规(guī)范行(xíng)业(yè)，打(dǎ)击收费过高的(de)经(jīng)纪(jì)机(jī)构，但对市场影响有限，“以深(shēn)圳(zhèn)为例，深圳市(shì)场豪宅(zhái)和普(pǔ)宅本来收(shōu)费(fèi)就不同，各家收(shōu)费普遍在合理范围内，加(jiā)上(shàng)经纪(jì)服(fú)务费用对市场的影响不(bù)大(dà)。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两部门提(tí)出的意见(jiàn)仅为鼓励(lì)性质(zhì)，即只是纲领性(xìng)文件而(ér)非规(guī)定，未来(lái)如(rú)何(hé)具体(tǐ)认定其中的细(xì)则(zé)，还需要看(kàn)各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目(mù)前市场看，经纪服(fú)务(wù)领域的调整(zhěng)改善、规范化，有利于行业健康(kāng)发展。同时(shí)，由(yóu)于(yú)二手房很多房源(yuán)在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税费等都可能对交易产(chǎn)生影响，这对(duì)房地产经纪服务行业的专业性提出(chū)更高的(de)要(yào)求。”

　　58安居客研究院研(yán)究(jiū)总监陆骑(qí)麟指出，在二(èr)手房买卖过程(chéng)中，原本应该由(yóu)上下(xià)家各支付一半(bàn)的(de)中(zhōng)介费，但(dàn)在(zài)一些热点城市的二手房(fáng)交易过程中，往往会有这样(yàng)的情形，因部分购(gòu)房者处于弱势地位，从而会出现中介费及税费均由购房者来承(chéng)担。即使一些房东愿(yuàn)意承担中介费(fèi)，这部分费用(yòng)也可能(néng)通过转嫁(jià)的方(fāng)式(shì)，在房(fáng)价中有所体现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把中(zhōng)介费转(zhuǎn)嫁给下(xià)家(jiā)，市场这(zhè)种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公(gōng)司(sī)将其视为向(xiàng)购房者单边收费的行(xíng)为。部分中介公司可能会利(lì)用其支配地位，在原先经纪服(fú)务收费(fèi)的基础(chǔ)上，再(zài)次(cì)向房东收取(qǔ)费(fèi)用，而(ér)这部分费用，房东往往会(huì)将其(qí)转再次(cì)转嫁给购房者，这实际(jì)上相当于变相推高了房价。两部门提(tí)出严禁操纵经纪服务收费，不仅有(yǒu)利(lì)于提高(gāo)交易中操作的透明度，也有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称。

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