导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地(dì)产步(bù)入大分化(huà)时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年是中国房地(dì)产(chǎn)市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销(xiāo)售面积超15亿(yì)平(píng)，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持(chí)续(xù)低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文试图厘(lí)清中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)存(cún)量住(zhù)宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判断中国未(wèi)来地产趋(qū)势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事(shì)实是(shì)否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀(huái)疑，中国(guó)房子是(shì)否真的过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建(jiàn)部(bù)披露的(de)近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国(guó)城镇居(jū)民人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房(fáng)所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅(zhái)间数较发达国家(jiā)还有很(hěn)大差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民(mín)户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国(guó)家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期(qī)房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而(ér)事(shì)实上中(zhōng)国(guó)住宅市(shì)场供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说(shuō)不(bù)平衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足流动人口的租赁和(hé)置业需求(qiú)。全国(guó)总(zǒng)人(rén)口的近(jìn)三(sān)成都是流动(dòng)人(rén)口，流动人(rén)口会选择在(zài)大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了(le)额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产仍(réng)有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两(liǎng)人户(hù)占比不(bù)断增加(jiā)，导致(zhì)家(jiā)庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益(yì)明显，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的(de)新增住宅需求有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米的住(zhù)宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的(de)改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积均较(jiào)发达(dá)国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大(dà)房子”的(学生党如何自W，14没有工具怎么自w到高cde)改善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中(zhō学生党如何自W，14没有工具怎么自w到高cng)国(guó)地(dì)产步入大(dà)分化时代而(ér)非停滞(zhì)期(qī)。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不(bù)足(zú)，这是过去二(èr)十年(nián)房(fáng)价(jià)快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多(duō)体现(xiàn)在(zài)住宅质量供需(xū)冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化(huà)必将体现在不同能级城市(shì)之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城市(shì)二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不(bù)足？可惜由于(yú)住宅存量数据并未(wèi)公布，我(wǒ)们(men)无法直接知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回(huí)答当前(qián)的房子是否真的(de)过剩了(le)？据此(cǐ)判断未来(lái)房地产市场会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观(guān)察中(zhōng)国户均拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩(shèng)的(de)直观判断站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国自然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普查工作(zuò)情况为主题(tí)的新(xīn)闻发布会上，负责(zé)人对外披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据(jù)以及(jí)80多万处市政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋建筑住不到(dào)3人(rén)，住宅市场看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了大量商(shāng)业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的(de)算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了(le)中国城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大(dà)于(yú)1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量(liàng)有关，更(gèng)与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数(shù)不能(néng)完全反映出城镇居民(mín)的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要(yào)是以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是(shì)城镇(zhèn)居民(mín)宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住(zhù)宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类是(shì)商品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是(shì)保障房、原公有住宅(zhái)、自(zì)建房等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数(shù)据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据(jù)有两处可以直(zhí)接公(gōng)布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人(rén)口普查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要(yào)用到上述两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革始(shǐ)于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计(jì)。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我(wǒ)们就(jiù)能够得到当前(qián)商(shāng)品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的(de)商品住(zhù)宅和(hé)非商品(pǐn)住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三(sān)步，将城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅(zhái)总数除以家庭户(hù)数(shù)，我们就能(néng)够(gòu)得到城镇户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计(jì)算(suàn)公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到底(dǐ)有多少，目(mù)前(qián)缺乏一(yī)个(gè)准确统(tǒng)计。我们利(lì)用既(jì)有统计(jì)数据，大(dà)致测算得到(dào)中国存(cún)量(liàng)房地(dì)产套数(shù)，并进一步(bù)推算(suàn)中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销售以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售中期(qī)房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅(zhái)累计销售套数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房后(hòu)装修的时(shí)间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数(shù)除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇居民(mín)拥有的(de)户均住(zhù)宅套(tào)数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅增幅(fú)为(wèi)过去十(shí)年变(biàn)化(huà)幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅的(de)实际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已购(gòu)期房(fáng)，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套(tào)房的(de)三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已经(jīng)达到(dào)了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房(fáng)并不(bù)意味着住(zhù)宅市场供需(xū)平衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余住宅来(lái)满(mǎn)足因(yīn)人口(kǒu)流(liú)动、居民换(huàn)房等因素产生的(de)住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一(yī)套房(fáng)，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年的(de)中国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭(háng)州以及南(nán)京工(gōng)作的流动人口(kǒu)在(zài)老(lǎo)家(jiā)拥有住宅(zhái)比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实际上会(huì)占据两(liǎng)套房，在(zài)高房价的大城(chéng)市租赁一套房(fáng)，在房(fáng)价较低的县城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）学生党如何自W，14没有工具怎么自w到高crong>至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅中依(yī)然有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万(wàn)户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结(jié)构(gòu)松散(sàn)、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等问(wèn)题，如电(diàn)线老化、管道等(děng)基础设(shè)施陈(chén)旧，给(gěi)住(zhù)户(hù)的生活带来了(le)很大的(de)不便和(hé)安全(quán)隐患(huàn)，并且(qiě)居住(zhù)体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的(de)老旧小区很难满(mǎn)足现代生(shēng)活需求，在未来大都(dōu)会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住(zhù)宅为一居(jū)室和二(èr)居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)户(hù)型更小，当然这(zhè)与城市土(tǔ)地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面(miàn)积扩张是未来地产的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七普数据(jù)测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭户(hù)住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加(jiā)上(shàng)2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存(cún)量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积小于(yú)均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一(yī)半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积低(dī)于15平(píng)方(fāng)米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按(àn)这个标准(zhǔn)算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住(zhù)宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需(xū)要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人(rén)均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得(dé)明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户人(rén)口(kǒu)，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地(dì)产还(hái)会有需求(qiú)么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似已经(jīng)户户有房。即(jí)便如此(cǐ)，中国(guó)人口静(jìng)态结构(gòu)和(hé)动态(tài)趋(qū)势演(yǎn)绎(yì)，决(jué)定了中(zhōng)国未来地产仍有需(xū)求(qiú)释放。户均1套住(zhù)宅现实之下(xià)，中国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数增多，新户购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城(chéng)镇户均人(rén)口规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭(tíng)化(huà)趋势(shì)将继(jì)续(xù)延(yán)续，导致户数会(huì)因户均人口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带来的新(xīn)增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的分化日益(yì)明(míng)显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经(jīng)济带(dài)、都市圈中心城市流入，区域经济(jì)资源分配的(de)再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉(shè)及(jí)到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入地住宅(zhái)市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住人(rén)口增(zēng)量为72万，而出(chū)生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长主要受(shòu)益于人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改(gǎi)善性需求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住(zhù)宅家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅减(jiǎn)少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房。在(zài)新增(zēng)住宅需(xū)求中(zhōng)，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改(gǎi)造，商品住宅的(de)占比(bǐ)势(shì)必会进一(yī)步(bù)上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积还有约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房(fáng)子(zi)”的改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于(yú)中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的(de)中央经(jīng)济工作(zuò)会议明确指出支(zhī)持(chí)住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正向(xiàng)联系(xì)。随(suí)着经济(jì)发展水平的提(tí)高，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不(bù)足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么(me)未来将是(shì)住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能(néng)级(jí)之(zhī)间差异，优质小区和老旧二(èr)手房(fáng)之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的(de)是人(rén)，并不是针对(duì)住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速可能超预期。