万柳书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年(nián)初“万(wàn)柳少爷(yé)”的意外走红，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产(chǎn)界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书(shū)院再次受到(dào)舆论关注，起因(yīn)中赫集(jí)团成了共同债务人(rén)被中国信(xìn)达追债，中国(guó)信达为(wèi)了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子(zi)现在莫(mò)名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到(dào)这(zhè)些业主的维(wéi)权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时(shí)候，他们(men)的姿势(shì)都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没(méi)你想(xiǎng)象的那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院(yuàn)”，但谁都(dōu)没想到，这(zhè)个位于海(hǎi)淀核心区位(wèi)，名校(xiào)环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发(fā)现，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公司不(bù)良债(zhài)权(quán)转让项目(mù)”，债权(quán)总额高达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵押物中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显示，上述不良债权转让项目的(de)处(chù)置(zhì)主体是中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司北京市分公司（下(xià)称(chēng)中国信达北分），处置的(de)是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权(quán)。截(jié)至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中(zhōng)债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国信达北分(fēn)讨债的故(gù)事，但(dàn)实际上，75套(tào)豪宅(zhái)的背后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒(méi)体报道(dào)，万柳书院总共301户(hù)，而(ér)且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都(dōu)是卖出去(qù)了的(de)，是有人住的。

　　那(nà)为什(shén)么中国信达(dá)的(de)拍卖页(yè)面上(shàng)又注(zhù)明(míng)这75套房(fáng)子是“未出(chū)售”的状态(tài)呢(ne)？只(zhǐ)能说明这些房子根本没(méi)有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经的报道证(zhèng)实了上述(shù)内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫(hè)集团早就把这75套(tào)房子抵押出(chū)去，现(xiàn)在还没资金解抵押(yā)，所以(yǐ)不能网签(qiān)、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基本都是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大(dà)佬也是(shì)万柳书院的业主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还(hái)有不少中(zhōng)赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果c上标3下标5怎么算公式，c上标2下标5怎么算这些业(yè)主(zhǔ)确实已经支付价款并实际(jì)占有，那(nà)么，中(zhōng)国信(xìn)达转(zhuǎn)让(ràng)这笔(bǐ)不(bù)良(liáng)债(zhài)权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的(de)，没(méi)准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关(guān)法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理(lǐ)过户手续的，如(rú)果业主没(méi)有(yǒu)过错，人(rén)民法院不得(dé)查(chá)封(fēng)、扣押(yā)、冻结，已经查(chá)封的可(kě)以向法院提出执行异议申请，请(qǐng)求法院解除(chú)查封，同时可以联合起诉开发商，要求退(tuì)还购房款或办理房产(chǎn)证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院关于商品房(fáng)消费(fèi)者权利保护问(wèn)题的批(pī)复》，以司法解释的方式明确(què)了购(gòu)房人的优(yōu)先(xiān)权(quán)：

　　商品房消费者以居(jū)住(zhù)为目的购买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先(xiān)于建(jiàn)设工程价(c上标3下标5怎么算公式，c上标2下标5怎么算jià)款优先受(shòu)偿权、抵押(yā)权以及其他(tā)债(zhài)权(quán)的，人民法(fǎ)院应当予(yǔ)以(yǐ)支(zhī)持。只支付了部分(fēn)价款的商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际支(zhī)付剩余价款(kuǎn)的，可以适用(yòng)前款规(guī)定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良(liáng)债权，实际上是个烫手(shǒu)山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的(de)这(zhè)75套房子(zi)，还会被业(yè)主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请不良债权转让，可(kě)以追溯到(dào)金(jīn)谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国(guó)信(xìn)达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯(wéi)一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集(jí)团(tuán)、中赫(hè)置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的(de)股东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信托有(yǒu)限责任公司成为了唯(wéi)一股东，后者由中国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也(yě)没有很(hěn)高的国民知名度(dù)，但却在北京(jīng)豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集(jí)团(tuán)进入北京(jīng)的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置地推出(chū)钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最贵(guì)的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)，更是被誉(yù)为(wèi)“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北京当年的(de)“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿(zī)态杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖(zhuān)垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每(měi)棵成(chéng)本(běn)超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的(de)缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府(fǔ)的院儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末(mò)上市的它(tā)，对手是当时有名的融(róng)创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业广场、恒(héng)大华府等，现如(rú)今，它远远(yuǎn)超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院一套300平米的(de)法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达(dá)到(dào)惊人的36万(wàn)元/平(píng)米，说明万(wàn)柳书院虽然已(yǐ)经推(tuī)出了8年之久，但其(qí)依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不(bù)少知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬则居住(zhù)在万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅的成(chéng)功奠定(dìng)了中赫集(jí)团的“高(gāo)端路(lù)线”，也(yě)因此(cǐ)，它(tā)被(bèi)外(wài)界贴(tiē)上了(le)，“卖(mài)北京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开发商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”却多次成为被执行人(rén)，被执行(xíng)标的高达11亿(yì)。

　　今年年初(cc上标3下标5怎么算公式，c上标2下标5怎么算hū)，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，中(zhōng)赫(hè)集团正式(shì)成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其实是有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事实(shí)上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背(bèi)后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财(cái)务(wù)危机。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团(tuán)实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点，就在于收(shōu)购北(běi)京(jīng)国安。

　　近十(shí)年(nián)来，房企(qǐ)纷纷开始了多元(yuán)化转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在(zài)2008年(nián)开始(shǐ)，中(zhōng)赫集(jí)团就尝(cháng)试过多元化(huà)业务(wù)，先后进军能源市场、团购网站，但(dàn)最(zuì)终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型(xíng)的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退(tuì)出后(hòu)，中(zhōng)赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿元参股国(guó)安足球俱(jù)乐部64％股权，成(chéng)为国(guó)安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信(xìn)集团手中拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安(ān)的估值(zhí)一直没变，那么(me)中赫(hè)集(jí)团拿下北京(jīng)国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中(zhōng)的中赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)份质押陆(lù)续(xù)质押，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出(chū)质记录。质权人包(bāo)括海金商业(yè)保理、北京建(jiàn)工、山(shān)东(dōng)国际信(xìn)托、中融信托、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入主北京国(guó)安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经营状(zhuàng)况没(méi)有得到改善，中赫(hè)集(jí)团也被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据北京产权交(jiāo)易(yì)所官网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐(lè)部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的(de)中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况(kuàng)却(què)持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集(jí)团被(bèi)5次列(liè)被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地(dì)、及中赫集团(tuán)股东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行标的(de)约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，上(shàng)述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)，目前(qián)幸免于难。不(bù)过在实控人(rén)都(dōu)成为老赖的情(qíng)况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国(guó)安，又如何能独善(shàn)其身(shēn)？

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