5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对(duì)于(yú)这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方(fāng)和(hé)华夏的(de)两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根(gēn)据(jù)基金一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与地方(fāng)国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部(bù)回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基(jī)金(jīn)对(duì)房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募所持房地产(chǎn)公司(sī)市值(zhí)在(zài)股票(piào)资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值(zhí)更是(shì)进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来(lái)的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对(duì)房地产行业的(de)持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎在(zài)今年一季度得以延续。数据(jù)统(tǒng)计显示(shì)，公募重仓持有房(fáng)地产板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值前五(wǔ)个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市(shì)值(zhí)占(zhàn)板块比重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公(gōng)募(mù)对于(yú)房地产(chǎn)的(de)投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募(mù)基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名(míng)最高的是(shì)保利(lì)发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比(bǐ)去年四季报，变化(huà)之处首先在于几(jǐ)只房(fáng)地产龙头股从(cóng)排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其(qí)次是(shì)金(jīn)地(dì)集(jí)团退(tuì)出百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至(zhì)机构(gòu)持仓上还(hái)需要(yào)时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经济(jì)圈判断房地产已(yǐ)经进(jìn)入大分(fēn)化时代，一二线城(chéng)市好于(yú)三四线城(chéng)市。而映射到二级市场(chǎng)投资上(shàng)，配置房地产行业(yè)轻(qīng)松(sōng)收获(huò)行业贝塔的红利(lì)期一(yī)去(qù)不(bù)返了。“如果按照产业周期(qī)来分(fēn)类，包括房地产等几类(lèi)行业(yè)在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知(zhī)上没(méi)有(yǒu)什么投资(zī)机会(huì)的(de)。但(dàn)在这几(jǐ)年(nián)特殊的(de)行(xíng)情里包括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的行业也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行(xíng)业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再出现(xiàn)了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平(píng)方米。需求(qiú)端还需要有(yǒu)一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产(chǎn)研(yán)究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺(quē)时代，而目(mù)前居民的杠杆(gān)率和房(fáng)价收(shōu)入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过去，未来行业的(de)需(xū)求或将回落，在此(cǐ)过(guò)程(chéng)中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很容易(yì)出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入(rù)到供给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的(de)公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当(dāng)行业需求(qiú)见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机(jī)会在于城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的(de)阿(ā)尔法，而对应到股票(piào)投资，就(jiù)是强竞争力公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这样(yàng)的认识(碳的相对原子质量是多少，氮的相对原子质量shí)转变(biàn)，精(jīng)耕(gēng)细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风物长宜放眼(yǎn)量”碳的相对原子质量是多少，氮的相对原子质量>

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质(zhì)区(qū)域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的(de)股中，本月以(yǐ)来实(shí)现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰(qià)好排名前五(wǔ)的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第(dì)一的(de)上实(shí)发展，五一假期(qī)归(guī)来后(hòu)日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经(jīng)营(yíng)。公司的(de)主要产品及服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)，各类(lèi)机构都(dōu)有对(duì)其布局的例子。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季十大流通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看， 具体(tǐ)包括公募的上(shàng)银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地房企，其第(dì)一(yī)季度(dù)的收(shōu)入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原(yuán)因，一(yī)方面是(shì)该公(gōng)司后疫情时(shí)代出租(zū)率复苏至近年来(lái)最高，另一(yī)方面则是公司拿地结算(suàn)持续(xù)性向好，从数(shù)字(zì)上(shàng)看，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头(tóu)向好背(bèi)景(jǐng)下，自(zì)然(rán)也吸引(yǐn)了知名机构在(zài)其中持续驻足。从(cóng)第(dì)一季度十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，知名私募(mù)高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰(fēng)的两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前十(shí)中，这也是连续第(dì)三个季度他(tā)有的两只(zhǐ)产品杀入前(q碳的相对原子质量是多少，氮的相对原子质量ián)十(shí)。同时榜单(dān)中还有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季(jì)还(hái)小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是(shì)主要(yào)布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季(jì)公司实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两只公募指(zhǐ)基首季(jì)新(xīn)杀入十大(dà)流通股股东行列。具(jù)体(tǐ)说(shuō)来， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排(pái)名(míng)第七位，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强(qiáng)则(zé)排名第九位，此外(wài)联袂(mèi)出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全(quán)球基金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土地市场大(dà)幅降温，优质土地(dì)供给较多（券(quàn)商测(cè)算对应(yīng)潜(qián)在(zài)毛利率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限于(yú)信用问题(tí)或者资金紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获取低成本(běn)土(tǔ)地，龙头房企的(de)拿(ná)地力度（拿地金(jīn)额(é)/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较低，净负(fù)债率基(jī)本在70％以下，而(ér)其(qí)他(tā)房(fáng)企的净负债率普遍(biàn)都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头房企的融资(zī)成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到(dào)2023年(nián)的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势(shì)，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融(róng)资(zī)成本，优质的(de)开发资源和良好(hǎo)的不动(dòng)产资(zī)产运营能(néng)力(lì)的多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于(yú)民营地(dì)产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市(shì)场对(duì)民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行(xíng)业(yè)出(chū)清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的(de)角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的(de)逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进(jìn)入高质(zhì)量(liàng)发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定(dìng)且(qiě)可预期的盈(yíng)利(lì)和(hé)现(xiàn)金流(liú)创造能力(lì)，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业(yè)普涨的(de)概率比(bǐ)较低(dī)，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受益(yì)于行业集中度提升的头部(bù)公(gōng)司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资(zī)背景龙头前途更为(wèi)光明。不过(guò)国投瑞银(yín)基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地(dì)去(qù)持续观察国企(qǐ)央企(qǐ)在三个方面是否(fǒu)可(kě)以维持，首先(xiān)是融资成本保持(chí)低位(wèi)，其次是销售(shòu)份额持续(xù)提升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一(yī)季报梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的(de)业绩出现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年(nián)一季度的业绩(jì)分化(huà)更(gèng)趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房企营(yíng)收、净利均(jūn)实(shí)现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的(de)增长。而这些(xiē)公司也是机构的(de)重仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产业内(nèi)人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的(de)房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民(mín)营房企(qǐ)不怎么(me)投资拿地(dì)之后，国(guó)有企业仍在持续(xù)性地拿(ná)地，且(qiě)主要集中在核(hé)心城(chéng)市(shì)，投资力度较(jiào)大(dà)。投资的驱(qū)动能够(gòu)推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的(de)增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢(huī)复但(dàn)仍处(chù)于调整的过程中，能(néng)够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示(shì)，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还(hái)面(miàn)临(lín)着(zhe)一些不确定(dìng)性。其实整个(gè)市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比三月相对表现较好之外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在内的绝(jué)大多数(shù)城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入情(qíng)况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的资(zī)金面压力，可能会(huì)出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报(bào)冲业绩出现(xiàn)市(shì)场的短期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度(dù)增长不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产以及(jí)其上下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的要(yào)慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在房地产以及(jí)上下(xià)游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱(qián)。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它(tā)的基(jī)本面不断(duàn)地凸(tū)显出来(lái)，这(zhè)需要(yào)时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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