近两年火爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公(gōng)募(mù)REITs进(jìn)入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士对此表(biǎo)示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)体现出该类产品长期(qī)投资(zī)价值，通过观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口”。他们(men)也(yě)提(tí)醒(xǐng)普通(tōng)投(tóu)资者注(zhù)意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本(běn)金的(de)归还，在选(xuǎn)择投资标的(de)时应(yīng)了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配(pèi)比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对(duì)此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红收益，以及基(jī)金份(fèn)额(é)交(jiāo)易(yì)价(jià)格的(de)变化。基金份额二级市(shì)场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综合(hé)影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预(yù)期则(zé)更(gèng)有(yǒu)规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产(chǎn)的经营现金流(liú)，投资人(rén)通过基金募集材料和信息披(pī)露文件，结(jié)合行业及(jí)市场(chǎng)情况，可以分析基础设施(shī)项目(mù)的(de)经营业绩，作为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额(é)二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持有人(rén)实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价(jià)值。”中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施(shī)证券投资基金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法规要(yào)求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上(shàng)合并后基(jī)金年度(dù)可分(fēn)配金额以现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制(zhì)体(tǐ)现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映(yìng)这(zhè)类(lèi)产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分(fēn)红类似于债券派息，但不等(děng)同于债券的固定利息回报，而是(shì)由可供分配(pèi)现金决(jué)定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配兰州理工大学是一本还是二本 兰州理工大学是211吗置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收(shōu)益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投资债券(quàn)相对高的收(shōu)益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资(zī)产(chǎn)包(bāo)收益，起(qǐ)到(dào)投(tóu)资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除(chú)了(le)投资(zī)收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外(wài)，市场对于未来分红水平的预期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基(jī)金二(èr)级市场价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二级(jí)市场表现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的(de)影响，可分配金额完成(chéng)率不达预期(qī)，一定(dìng)程度(dù)上影(yǐng)响了(le)公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波(bō)动受多重因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市(shì)场价格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢(huī)复，一方面(miàn)市(shì)场(chǎng)热点呈现(xiàn)向(xiàng)股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业(yè)绩相对(duì)经济活力的改善(shàn)有(yǒu)一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的开盘指导价(jià)做(zuò)调减处理，调(diào)减金(jīn)额根据单位(wèi)基(jī)金(jīn)份额的(de)分红金额进行计算。除权操作是(shì)对分(fēn)红(hóng)前后基金份额净(jìng)值(zhí)变化(huà)的修正，使投(tóu)资人在基金分(fēn)红前后均(jūn)可以(yǐ)获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时(shí)需结合持有产品的特(tè)性(xìng)，关注(zhù)二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分(fēn)配(pèi)和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募(mù)基金分红前提是本金之(zhī)上(shàng)的增值部分不(bù)同，特(tè)许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间(jiān)的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资(zī)者可(kě)能把“分派”金额(é)误认为是持续分(fēn)红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同(t兰州理工大学是一本还是二本 兰州理工大学是211吗óng)年限到期后基金价值面(miàn)临(lín)极大不确定性(xìng)，这(zhè)是该类投资者应该(gāi)注(zhù)意的(de)情况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前公募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营权类和(hé)产权类两大资产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要包括每年(nián)的(de)现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许经(jīng)营类(lèi)产品(pǐn)的收益主要(yào)来自项(xiàng)目每(měi)年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红(hóng)包括了利润(rùn)分配和本金的归(guī)还(hái)，两者的比率(lǜ)也(yě)是变动的，对(duì)特许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择投(tóu)资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不(bù)同而形成(chéng)区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包(bāo)含(hán)“本金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏(piān)强。而产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对(duì)股(gǔ)性(xìng)偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层资产属性，对(duì)所选择产品(pǐn)的二级市场价(jià)格和分(fēn)红有合理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经营项目(mù)在经营权到(dào)期后不再能产生现金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营(yíng)项目，通常具备更高的分(fēn)派(pài)率(lǜ)水平。对于剩余期(qī)限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也(yě)有足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经(jīng)营权项目的分派金额包(bāo)含(hán)了投资本(běn)金(jīn)，在(zài)不进行(xíng)扩募的(de)情况下，基(jī)金份额单兰州理工大学是一本还是二本 兰州理工大学是211吗价随着分派进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资特许经营(yíng)权(quán)REITs的收益(yì)来自(zì)项目(mù)剩余期限(xiàn)产生(shēng)的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目相比，产权类(lèi)项目的(de)土地或(huò)建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑的更(gèng)新改造(zào)或补缴土地出让金(jīn)等追(zhuī)加投(tóu)资(zī)，有(yǒu)机会进一步延长经营期(qī)限。这种(zhǒng)类似(shì)永续(xù)经营(yíng)的假设反映在基础(chǔ)资产的估(gū)值(zhí)上，使产权(quán)类(lèi)REITs具(jù)备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业(yè)内人(rén)士还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资者可以观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)、内(nèi)部收益(yì)率等(děng)指标，来观察(chá)和评(píng)估(gū)项目底(dǐ)层资产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一(yī)是年报中(zhōng)披(pī)露的经营活动现金流，二(èr)是可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)，二者存在本质性区(qū)别。经营活(huó)动产生的(de)现金净流量(liàng)是指(zhǐ)企(qǐ)业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现金流(liú)，基于(yú)企业(yè)本身经营活(huó)动产(chǎn)生；可供分(fēn)配(pèi)的(de)现(xiàn)金实(shí)质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的(de)项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得(dé)到的账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资(zī)价值体现在相(xiāng)对股债市场(chǎng)独(dú)立的资产配置功能(néng)，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产可以更多(duō)关注内部收益率的(de)高低，对产(chǎn)权类的资产(chǎn)更多关注分派(pài)率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资(zī)产的经营净现金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资(zī)者可综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人(rén)综合(hé)实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机(jī)构实力、公(gōng)募基金(jīn)管理人实力等(děng)多重(zhòng)因(yīn)素来选择(zé)投资标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，由于(yú)分红交(jiāo)易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红规模较为(wèi)可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均(jūn)会载(zài)明REITs在发行首年(nián)及次年的可(kě)供(gōng)分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的(de)实际分红金(jīn)额与募集材料中披露(lù)预测(cè)进(jìn)行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对(duì)基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基金(jīn)上述(shù)负责人也称。

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