文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预(yù)售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设(shè)工作会议(yì)提出(chū)“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你的(de)房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对(duì)购房(fáng)者的(de)不(bù)公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发时(shí)代步入(rù)高质(zhì)量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代(dài)，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次(cì)房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心(xīn)以及(jí)长效机(jī)制，长(zhǎng)效机制四(sì)大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实现房地(dì)产软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。从(cóng)个人层面看(kàn)，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比(bǐ)如(rú)，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，这样有助(zhù)于落实中央房住(zhù)不炒(chǎo)精(jīng)神(shén)、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多(duō)得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售(shòu)制度(dù)怎么(me)来的(de)？国外什(shén)么情况？简单科普一(yī)下：商品房预售最早(zǎo)源(yuán)于(yú)中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商(shāng)放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前(qián)世界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有严格(gé)的监管(guǎn)保障措施(shī)，开发商在项目获得政府批(pī)准(zhǔn)后(hòu)才(cái)可(kě)以开始(shǐ)销售(shòu)，买家在购买期房(fáng)后并非像中国(guó)一样在支付完首付款后从银行一次(cì)性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根据开发商(shāng)工程进(jìn)度在完(wán)全交(jiāo)房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需(xū)要严格的资(zī)金监管、分(fēn)期支付以及(jí)违约处罚措(cuò)施作为保障的，如(rú)果没有这些(xiē)保障措施，一(yī)定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度(dù)，以(yǐ)后改为现房(fáng)销售。客(kè)观(guān)讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国(guó)住(zhù)房进入存量时代(dài)，取消预售制度有助(zhù)于(yú)降负债(zhài)降杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，当(dāng)然(rán)这需要配套房企债务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市(shì)场信心(xīn)和房(fáng)地产长效机制。这是个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚(jiān)持市(shì)场化改革，中国(guó)一定(dìng)能化(huà)解这(zhè)个难题，让(ràng)房地(dì)产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的(de)最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的(de)本质是(shì)向善，是(shì)以(yǐ)客户为中(zhōng)心(xīn)，房地产(chǎn)也不能(néng)例外，老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)买房子是(shì)天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现(xiàn)老(lǎo)百(bǎi)姓安居(jū)乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业(yè)企(qǐ)业健康发展的重大(dà)措施。在(zài)当前的情(qíng)况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研究(jiū)中心参(cān)与财税(shuì)改革方案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十(shí)年(nián)代(dài)在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转期(qī)长等问(wèn)题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港(gǎng)还未推(tuī)行公共(gòng)房(fáng)屋制度(dù)，许多人栖身(shēn)于木屋或者(zhě)其他(tā)临时(shí)住(zhù)宅，住(zhù)房的需(xū)求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切开，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置业(yè)有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运(yùn)业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到(dào)的(de)见(jiàn)解，在(zài)努力寻求方法(fǎ)加(jiā)快(kuài)自身资金(jīn)周转。当(dāng)时(shí)其在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层(céng)出(chū)售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明(míng)楼宇的(de)地势(shì)环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订(dìng)金，采(cǎi)用(yòng)类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了(le)制造商的资金问(wèn)题，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措。“预(yù)售楼花(huā)+分(fēn)期(qī)付款”的(de)销(xiāo)售模式(shì)成为当(dāng)时中国香港(gǎng)房地产市场的一(yī)大特色(sè)，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高效率地解(jiě)决了核(hé)心的住房供(gōng)不(bù)应求(qiú)的问题(tí)，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花(huā)模(mó)式(shì)推动了(le)中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门不断完善、规(guī)范化，建立健全的监管机(jī)制(zhì)，促(cù)进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用(yòng)超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了对于预售楼花(huā)制度的监管，即(jí)要求开发(fā)商在预售前，确(què)保(bǎo)地价款已(yǐ)经全部支付，还要证(zhèng)明自(zì)身(shēn)有资金(jīn)等(děng)能力把项目(mù)完(wán)成，资金(jīn)需放入(rù)律师所托管，支(zhī)取(qǔ)时需律所和建筑师的(de)核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资金，中国香(xiāng)港要求律师(shī)行在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如(rú)出现(xiàn)房屋(w中国十大文武学校哪间好，中国十大文武学校排行榜ū)“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成最(zuì)大(dà)风(fēng)险方(fāng)，后(hòu)续需自身(shēn)推动(dòng)项目完(wán)工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十(shí)年代，中国内地面临(lín)住房需求(qiú)大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地(dì)优(yōu)先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强调基础(chǔ)建设，这一(yī)导(dǎo)向使(shǐ)前期发展工(gōng)业化的进程大于(yú)城(chéng)市化进程，唯(wéi)有解决住房基础(chǔ)等城市化配套问(wèn)题(tí)，才能进一(yī)步推(tuī)进城市(shì)化。但当(dāng)时推(tuī)行的是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市(shì)场发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再(zài)适用于当时的(de)国情。叠(dié)加(jiā)房地产市场(chǎng)面(miàn)临商品房(fáng)的需求量(liàng)大(dà)，而(ér)社会(huì)缺少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应量小(xiǎo)的困境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的(de)一(yī)针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内(nèi)地逐(zhú)步(bù)引进中国(guó)香港预售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文(wén)件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台(tái)《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社(shè)会化(huà)的住房新体(tǐ)制，从计划经济(jì)下的(de)福利分(fēn)房转(zhuǎn)向市(shì)场经中国十大文武学校哪间好，中国十大文武学校排行榜济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预(yù)售制，允许开发商(shāng)卖期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资(zī)金(jīn)和(hé)开发时间(jiān)周(zhōu)期长的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬(qiào)动下(xià)一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模(mó)式，住(zhù)房供应速(sù)度(dù)加快。自此中(zhōng)国内地开始房(fáng)改货币化，中国(guó)人民(mín)银(yín)行等多方迅(xùn)速出台相关的(de)信贷政(zhèng)策，支持购房者，极(jí)大(dà)作用(yòng)推动了房地产(chǎn)市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调(diào)整形成契合中国内地的商(shāng)品房预售制度(dù)。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住(zhù)房建设。具体(tǐ)来(lái)说，是指房(fáng)地产(chǎn)开发企(qǐ)业(yè)将(jiāng)正在建设中的房屋预(yù)先出售给购(gòu)房者，由购房者(zhě)支(zhī)付定金或房款的(de)行为。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在中国内(nèi)地实(shí)践过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)流程为：房地(dì)产开发商(shāng)办理(lǐ)预售许可(kě)证-签订(dìng)商品房买卖合(hé)同-进行备案登(dēng)记和预告(gào)登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房者需要一次性(xìng)付清(qīng)首付款，并采用银(yín)行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋(wū)未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购房款，这(zhè)点与中国香港的按照(zhào)工程(chéng)进度付款有所不(bù)同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决(jué)了房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)快速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段的资(zī)金(jīn)需求，也(yě)提高了居民居住(zhù)水平(píng)，中国内(nèi)地(dì)城(chéng)镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基(jī)本适居，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨(jù)大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程进入快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市(shì)建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城(chéng)镇住宅存(cún)量从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇住房套(tào)数从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)销售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售面积占(zhàn)总销售面(miàn)积(jī)的比重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中(zhōng)国内(nèi)地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地产(chǎn)历(lì)经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的快(kuài)速(sù)发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动(dòng)中国内(nèi)地经济(jì)高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地(dì)产带动(dòng)的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房地(dì)产业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产对(duì)金融(róng)、批(pī)发、建材的带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动(dòng)的投资占(zhàn)全(quán)社会固定资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投(tóu)资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的(de)比重看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业(yè)务，占比超过(guò)三分之一。从(cóng)房地产融资存量占社融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积违约，将(jiāng)导致银行(xíng)不良(liáng)率(lǜ)大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效应渠(qú)道，根据我(wǒ)们的(de)《中国住房市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的(de)10.8万亿(yì)美元、英法德三(sān)国合计的(de)31.5万亿美元。从(cóng)住房(fáng)市值占股(gǔ)债房(fáng)市(shì)值的比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值(zhí)的比(bǐ)例较(jiào)高，主要(yào)是(shì)因为住(zhù)房(fáng)市(shì)值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚(shàng)不(bù)成(chéng)熟，直(zhí)接融资比例(lì)较低，股票、债券(quàn)市值较(jiào)低，居民投(tóu)资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝(jué)大(dà)部(bù)分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。比(bǐ)如，交房(fáng)等待期(qī)一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至不能交房等风(fēng)险。另外(wài)，购(gòu)房(fáng)者和开(kāi)发(fā)商之间(jiān)的购房合(hé)同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独(dú)立的(de)合同关系，如果(guǒ)开发商(shāng)发生违约，购房者只(zhǐ)能(néng)根(gēn)据购房合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按(àn)揭贷(dài)款合同按时向银行进(jìn)行(xíng)贷(dài)款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇(yù)到下(xià)行周期(qī)，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险，进行影响自(zì)身信用和购(gòu)房者对行业的(de)信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场(chǎng)波(bō)动(dòng)或经(jīng)营不善，出(chū)现资金链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通(tōng)过与购房者签订的预售合(hé)同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧(sàng)失还款能力(lì)或短期(qī)不能还款等，则风险完(wán)全由银行承担，银行(xíng)将(jiāng)面临较大(dà)的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从(cóng)监(jiān)管角度(dù)看，购房者(zhě)的预售监管资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品房预(yù)售管理办法》中明确规定了开发企业预售(shòu)商品(pǐn)房所(suǒ)得款项应当用于有关的(de)工程建(jiàn)设，商品房预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由(yóu)房地产管(guǎn)理部(bù)门制定。但多年(nián)以来全国并没有(yǒu)统一的预(yù)售资金监管规定，各地实(shí)行(xíng)“一(yī)城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例(lì)为总预售款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的(de)建安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面积或(huò)者项目工程总(zǒng)额报价计(jì)算重(zhòng)点资(zī)金。而事实是，不(bù)少购房款未进入监管账户、或(huò)进(jìn)入监(jiān)管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘(pán)没有资(zī)金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走(zǒu)的？实际上(shàng)，在(zài)过(guò)去房(fáng)地产大开发时代的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是行业(yè)“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管(guǎn)账户(hù)拨付资金，再由工程方将资(zī)金转给房企(qǐ)，而拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进度(dù)所需(xū)。通过这些方式(shì)套取(qǔ)的资金，在房企(qǐ)各(gè)地项目间流动(dòng)，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房(fáng)企(qǐ)抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循(xún)环高周转模(mó)式(shì)，但一定程度上把风险甩给了(le)购(gòu)房(fáng)者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预(yù)售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷(dài)款按照(zhào)工程进度(dù)逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商(shāng)品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大(dà)延期(qī)或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并(bìng)提供验收凭(píng)证(zhèng)后，开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。二是(shì)开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美(měi)国期房定金一定(dìng)期限(xiàn)内无(wú)条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付(fù)，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及(jí)首付(fù)环节(jié)，定金比例一(yī)般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据(jù)，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首(shǒu)付外，购房者在(zài)房屋(wū)交付(fù)后通过按(àn)揭贷(dài)款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面(miàn)，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用资金，购(gòu)房(fáng)者的定金及首付款由第三(sān)方公证行或产权保险公司(sī)的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何(hé)责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供(gōng)一定比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害银(yín)行利(lì)益，银行(xíng)有充分动机(jī)监管(guǎn)开发(fā)商施工(gōng)进度(dù)。开发商在房(fáng)屋(wū)交付时需取得(dé)由政府(fǔ)相关部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商或(huò)购房者可购买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批(pī)后即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任何原因不(bù)能购(gòu)买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含(hán)在(zài)购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付(fù)比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按(àn)工期支(zhī)付房款的制(zhì)度，一般(bān)分(fēn)7笔进行支付，具体支付(fù)节(jié)点(diǎn)、比例(lì)因项(xiàng)目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁(jié)及(jí)墙(qiáng)面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付比(bǐ)例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可(kě)在支付房(fáng)款前(qián)申(shēn)请房贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，银(yín)行按(àn)施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结束(shù)后，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方(fāng)面(miàn)，德国保(bǎo)险公司(sī)针对期房设计了(le)两种保险(xiǎn)，保险的功能(néng)是(shì)当(dāng)房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公司保证(zhèng)开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中(zhōng)的房产、资金、合(hé)同等(děng)各个环节，各环节内容(róng)确认无误后签订(dìng)首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，当开发(fā)商出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订(dìng)21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英国采取按工程进度付(fù)款的方式(shì)，但是交房前付款比例(lì)相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经(jīng)过房产(chǎn)公证公(gōng)司(sī)的检验验收后才能交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英国期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金也(yě)由律师(shī)监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给(gěi)开(kāi)发商，即资金在进入开发(fā)商账(zhàng)户前经过两道(dào)关(guān)口，有利(lì)于保(bǎo)障购房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一(yī)房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修订，目(mù)前是(shì)唯(wéi)一(yī)一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根(gēn)据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法律(lǜ)要求开发(fā)商必须(xū)完成定金保全措(cuò)施才可预(yù)售。什么是定金保全(quán)措施？即买(mǎi)卖双方签订(dìng)购房合同时(shí)，开发商向金(jīn)融机(jī)构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订(dìng)定(dìng)金保证委托合同，设置(zhì)购房(fáng)者定金(jīn)的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将相应的(de)保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除(chú)定金外，其他预先(xiān)支付(fù)的购房款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证金(jīn)证明书向(xiàng)金(jīn)融机构或保(bǎo)证机(jī)构或保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约(yuē)金，一般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定(dìng)金(jīn)外的剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房者违(wéi)约可(kě)返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余(yú)款按工(gōng)程进度支付，所有资金(jīn)进(jìn)银行专门项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新(xīn)加(jiā)坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步签订(dìng)购(gòu)买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花(huā)税(shuì)，同时购房(fáng)者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加坡期房同样采(cǎi)取按(àn)工程进(jìn)度付款的(de)方式，《发展商条例》对期房付款流程做(zuò)了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节点一(yī)般为(wèi)合(hé)同签订后、地基(jī)完工、框(kuāng)架完工、管道门(mén)窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也(yě)依照(zhào)工程进度(dù)放款，月供在此过(guò)程(chéng)中(zhōng)随(suí)着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加(jiā)而(ér)增加(jiā)，未(wèi)放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购房者(zhě)的订金与付款会存入(rù)银行(xíng)专门的项(xiàng)目资金(jīn)账户，账(zhàng)户(hù)资金提取(qǔ)须(xū)与(yǔ)房(fáng)屋(wū)建设有关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修(xiū)期，此后购房(fáng)者支付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界点(diǎn)，重点是(shì)保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和改善型(xíng)需(xū)求的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另一(yī)方(fāng)面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购(gòu)重组整个行业(yè)，为(wèi)每个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心以及长效机(jī)制。长效机制四(sì)大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。定(dìng)金(jīn)环节(jié)，建(jiàn)立开发(fā)商违约(yuē)后(hòu)定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金(jīn)冻结至房(fáng)屋交付(fù)阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期(qī)以及(jí)重大缺陷(xiàn)等(děng)情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付(fù)环节，建立按(àn)工程进度付款(kuǎn)机(jī)制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的权(quán)益。资(zī)金监管环节，引入(rù)独立于(yú)开发商、银行(xíng)的第三(sān)方资金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相关部门(mén)直接监管，以此防止资金挪(nuó)用(yòng)现象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对(duì)房(fáng)屋(wū)质量问(wèn)题(tí)全权负责、免(miǎn)费维修，购房者(zhě)在保修期结(jié)束(shù)后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方(fāng)面(miàn)，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本(běn)最实质的(de)保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升(shēng)开(kāi)发商(shāng)的(de)建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱(qū)逐劣币(bì)。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 中国十大文武学校哪间好，中国十大文武学校排行榜