饱受争议的二手(shǒu)房交易中介费(fèi)问题，正(zhèng)逐渐得到(dào)监管部门(mén)的(de)重视。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建(jiàn)部、市场监管(guǎn)总局联合发(fā)布了(le)关于规范房地产经(jīng)纪服(fú)务的意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构存在利(lì)用房(fáng)源客源优势收取过(guò)高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当(dāng)事(shì)人负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门(mén)从加强从业主体管(guǎn)理、明确(què)经(jīng)纪服务内容、合理确定经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)、严格实(shí)行明码标(biāo)价等十方面，提出了(le)意见。

　　中原地产首席(xí)分析师张大伟称，随着城市发展，一二线城市二(èr)手房交易占(zhàn)比(bǐ)逐(zhú)渐增加。以北(běi)京、上(shàng)海(hǎi)为(wèi)例，二手房占市场成(chéng)交(jiāo)比例超(chāo)过80％，大(dà)量二(èr)手房成交依(yī)赖中介(jiè)居(jū)间成(chéng)交，房地(dì)产(chǎn)调控重(zhòng)心逐(zhú)渐从开发商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东(dōng)省(shěng)城规院(yuàn)住房政策(cè)研究中心首席研究员(yuán)李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说属(shǔ)于金(jīn)额不低(dī)的大宗交易，由(yóu)于二手房交易成(chéng)本较高(gāo)、交易周期较(jiào)长(zhǎng)，具有非(fēi)常(cháng)强的专业(yè)性(xìng)，居民往往(wǎng)通过中(zhōng)介来完成。但很多中介利用信息不对称等(děng)问(wèn)题，将(jiāng)非必(bì)要的收费(fèi)夹带(dài)其中，如(rú)收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民(mín)造成额外的负(fù)担(dān)，而(ér)且这些服(fú)务事(shì)项并未明码标价。

　　对于(yú)二(èr)手房市(shì)场交易过程(chéng)中存在的“乱(luàn)象”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指(zhǐ)出，对包括经(jīng)纪服务在内(nèi)的相关市场交(jiāo)易行为及其主体进(jìn)行规范和秩序整(zhěng)顿(dùn)，是(shì)房地(dì)产市场管理和调(diào)控的主题。“当下，推进(jìn)这项(xiàng)工作的意(yì)义更大，也(yě)更急(jí)迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历(lì)来(lái)对房地产经纪服(fú)务行业(yè)关注最多的(de)一个话(huà)题，便是(shì)房地产(chǎn)经纪服务(wù)费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为(wèi)，未(wèi)来相关部门主要监管的重(zhòng)点，将(jiāng)是对(duì)房(fáng)地产经纪服务收费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在热(rè)点城市(shì)，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分价值(zhí)不(bù)菲的房屋，往往(wǎng)要缴(jiǎo)纳一笔金额(é)不低的中介(jiè)费。以北京某(mǒu)房地产经纪服务(wù)机(jī)构(gòu)2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万元的(de)房(fáng)屋(wū)，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服(fú)务收费上(shàng)，两部门在(zài)此次意见(jiàn)中提(tí)及，房(fáng)地产经纪机构要合理降低住(zhù)房(fáng)买卖和(hé)租赁经纪服(fú)务(wù)费用(yòng)。鼓(gǔ)励(lì)按(àn)照成交价(jià)格越高、服务(wù)费率越低的原则(zé)实行分档(dàng)定价。引(yǐn)导由交易(yì)双(shuāng)方共(gòng)同承担经(jīng)纪(jì)服务(wù)费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服务收费标准(zhǔn)的最早依(yī)据(jù)是1995年国家计(jì)委建设部(bù)下(xià)发(fā)的《关于房地产(chǎn)中(zhōng)介服务(wù)收费的(de)通知》（971号文），其中第六条规定：房屋(wū)买卖代(dài)理(lǐ)收费，按成交价(jià)格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市执行的2014年更新(xīn)后(hòu)的收费(fèi)标(biāo)准，即(jí)根据(jù)这样的规(guī)定：“少数特别(bié)复杂(zá)的住宅买卖经纪服务，经交易(yì)各方协商同意，可(kě)在(zài)规定的收费(fèi)标准基础上适当上浮(fú)，上浮幅(fú)度(dù)最高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京二(èr)手(shǒu)房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简(jiǎn)政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了(le)房地产中介服务(wù)等57个(gè)政府(fǔ)定(dìng)价，房地(dì)产经纪(jì)服务收费多少由各中介机构(gòu)自行(xíng)决定。

　　“房产中介机(jī)构(gòu)在实际收取费用过(guò)程(chéng)中，相关监管部门当前并未明确具体的中介费(fèi)率，中(zhōng)介机(jī)构(gòu)仅(jǐn)需在服务过(guò)程中对(duì)收费标准进行明码标(biāo)价即(jí)可。而房地产经纪服(fú)务机(jī)构(gòu)在具体收取(qǔ)过程(chéng)中(zhōng)，会(huì)结合房屋价值及工资(zī)标准，综(zōng)合计算(suàn)出合(hé)适的(de)中介费率(lǜ)。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对(duì)于明(míng)码标价问(wèn)题，两部(bù)门在(zài)此次意见中提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构应当(dāng)在经营门店、网站、客户端等场(chǎng)所(suǒ)或(huò)渠道(dào)，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机构提供的基(jī)本服务(wù)和延伸服务，应当分别明确服务(wù)项目和(hé)收(shōu)费标准(zhǔn)。房地产经纪(jì)机构收费(fèi)前应当向交易当事人(rén)出具收费(fèi)清(qīng)单，列(liè)明收费标准(zhǔn)、收费(fèi)金额，由(yóu)当事人(rén)签字确认。

　　另外，对(duì)收费(fèi)明(míng)显高于(yú)市场平(píng)均水平的房地产经纪机构，住(zhù)房和城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)部门(mén)将(jiāng)会同市场监管等部门(mén)采取约(yuē)谈等(děng)综合(hé)措施(shī)进行重(zhòng)点监管。市0031是哪个国家的区号啊，00371是哪个国家的区号(shì)场监管部门(mén)会同(tóng)有关部门依法(fǎ)查处不按(àn)规定明码标价、操纵经纪(jì)服务收费等违反价格和反垄断法律法规的行(xíng)为(wèi)。对房(fáng)地产经纪机构相关违(wéi)法违规信(xìn)息，市场监管(guǎn)部门要(yào)依法依规纳入国家企业信用信(xìn)息公(gōng)示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档(dàng)定价，是(shì)否(fǒu)意味(wèi)着，未来豪宅的中(zhōng)介费有望大幅(fú)降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住建部发文(wén)鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价，合理降(jiàng)低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范(fàn)行业，打击收费(fèi)过高的经纪机构，但对(duì)市(shì)场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就(jiù)不(bù)同，各家收(shōu)费普遍在合理范(fàn)围内，加上(shàng)经(jīng)纪服务费用(yòng)对市场的(de)影响不大。”

　　张大(dà)伟指(zhǐ)出(chū)，由于当前两部(bù)门提(tí)出的(de)意见(jiàn)仅为鼓(gǔ)励性质，即只(zhǐ)是纲领性文件(jiàn)而(ér)非规定，未来如何(hé)具体认(rèn)定其中的细则，还(hái)需要看各(gè)城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看，经纪服(fú)务领(lǐng)域的(de)调整改善、规(guī)范化(huà)，有利(lì)于行(xíng)业健康发展。同时，由于二手房(fáng)很多房源在(zài)产权方面(miàn)有瑕疵(cī)，如(rú)产权抵押、不同(tóng)税费等都可能对交易产生(shēng)影响，这对房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务行业的(de0031是哪个国家的区号啊，00371是哪个国家的区号)专业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二(èr)手房(fáng)买卖(mài)过程中，原本应该由上下(xià)家各支付(fù)一半的中介费，但在一些(xiē)热点城市的二手房交(jiāo)易(yì)过(guò)程中，往往会有(yǒu)这样的情形，因部(bù)分购房者处于弱势地位，从而会出现中介费及税费均由(yóu)购房者来承(chéng)担。即(jí)使一些房东愿意承担中(zhōng)介费(fèi)，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房(fáng)产中(zhōng)介公司将其视为向(xiàng)购(gòu)房者单边(biān)收费(fèi)的行为。部分中介(jiè)公司可能会(huì)利用其(qí)支配地位，在原先经纪服务收费的基(jī)础上，再次(cì)向(xiàng)房东收取费用(yòng)，而这部分费用(yòng)，房东往往会将其转再次转嫁给购房者，这实际上相当于变(biàn)相(xiāng)推高了(le)房价。两(liǎng)部门提出(chū)严禁操(cāo)纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中操作(zuò)的透明(míng)度，也有利于房(fáng)价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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