5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为代表(biǎo)的机构对于这一板块已经在悄然布(bù)局(jú)。数据显示，以南(nán)方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与(yǔ)地(dì)方国(guó)企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个(gè)股(gǔ)分别为(wèi)华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募(mù)基金对房地(dì)产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地(dì)产行业(yè)标的市(shì)值(zhí)约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司(sī)市值在股票资(zī)产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现(xiàn)了三年来的首次(cì)回升(shēng)，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业(yè)的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎在今年一季(jì)度得以(yǐ)延续。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集团，持(chí)仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地(dì)产(chǎn)的投资愈(yù)发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的(de)是保利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位。排(pái)名第(dì)二(èr)的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科A排在(zài)第96位。对(duì)比去(qù)年四季报(bào)，变化之处(chù)首(shǒu)先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金(jīn)地集团(tuán)退出(chū)百(bǎi)大(dà)之列。但考虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏链上最后一(yī)环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二(èr)级市场乃(nǎi)至机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地(dì)产已经进入大(dà)分(fēn)化时代，一二线城市好于(yú)三四线(xiàn)城市。而映射到(dào)二级(jí)市场投资(zī)上，配置(zhì)房地(dì)产行业轻松收(shōu)获(huò)行业(yè)贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包括房地(dì)产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的(de)行业，传统(tǒng)认(rèn)知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑是供给(gěi)侧发生了(le)更大(dà)的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是居(jū)民(mín)存款数(shù)量(liàng)增(zēng)加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的(de)更新(xīn)，也(yě)有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地(dì)产研(yán)究员(yuán)吕功绩也指出：“时(shí)至今日(rì)，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的(de)进(jìn)程，还(hái)是人均住(zhù)房(fáng)面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告别住房(fáng)短缺时代(dài)，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销售额(é)，以(yǐ)及(jí)过(guò)快上行的房价(jià)，因而(ér)行业(yè)高(gāo)增(zēng)的时(shí)代已经过(guò)去(qù)，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容(róng)易出(chū)现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧(cè)出清(qīng)的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力(lì)强的公司就(jiù)能够通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当(dāng)行(xíng)业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没(méi)有投(tóu)资机(jī)会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于(yú)这样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体(tǐ)机(jī)构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在(zài)纳入(rù)统计的124只房地(dì)产类标的股中，本(běn)月以来实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基(jī)本面来看，上实发(fā)展的主(zhǔ)营业务(wù)为房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)与经(jīng)营(yíng)。公(gōng)司的(de)主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业(yè)管理服务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)， 具体包(bāo)括公(gōng)募的上银基(jī)金、私募(mù)的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻(jī)身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂时排名(míng)第二(èr)的(de)浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地(dì)房企，其第一季度(dù)的收入(rù)利润规(guī)模大幅度(dù)复(fù)苏。究其原(yuán)因，一方面是该公(gōng)司后(hòu)疫情时代(dài)出租率复苏至(zhì)近年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字(zì)上看(kàn)，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业(yè)绩势头向好背景(jǐng)下，自(zì)然也吸引了知名机构在其(qí)中持续驻(zhù)足。从第一季度十(shí)大流通股(gǔ)股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十(shí)中，这也是连(lián)续第三个季(jì)度他有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除去上述(shù)两家上(shàng)海区域性地产公司外(wài)，荣安地产则(zé)是(shì)主(zhǔ)要布(bù)局在深圳的地产公司(sī)，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的(de)净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公(gōng)募指基首季新杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体(tǐ)说(锻炼身体的练是哪个练字，锻练与锻炼有什么区别锻shuō)来， 南(nán)方(fāng)中(zhōng)证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增(zēng)强(qiáng)则排名(míng)第九位，此外联袂出(chū)现的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私(sī)募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全(quán)球基(jī)金相关人士分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗牌和(hé)兼并(bìng)重组后，龙头(tóu)的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质(zhì)土地(dì)供给(gěi)较多（券(quàn)商测算(suàn)对(duì)应(yīng)潜(qián)在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数(shù)房企(qǐ)受限于信用问题或(huò)者资金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在(zài锻炼身体的练是哪个练字，锻练与锻炼有什么区别锻)30％以上；从融资上(shàng)看，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融(róng)资(zī)成本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发展的(de)大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行业的结(jié)构(gòu)性(xìng)机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优(yōu)势(shì)，其主(zhǔ)要(yào)又(yòu)体现(xiàn)为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出较低的(de)融资(zī)成本，优(yōu)质的开发资(zī)源和(hé)良好的不(bù)动产(chǎn)资产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估(gū)，国央企相(xiāng)较于民营(yíng)地产公司(sī)也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地(dì)资(zī)源债权债务(wù)关系等(děng)问题，市场(chǎng)对民营房开企(qǐ)业的资(zī)产(chǎn)会有(yǒu)更(gèng)多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在(zài)这一轮行(xíng)业出(chū)清的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说(shuō)估值的修复更明显。中特估的(de)角度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度(dù)提(tí)升后，行业(yè)进入高质量发展阶(jiē)段，具(jù)备较快速发(fā)展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且(qiě)可预期(qī)的盈利和(hé)现(xiàn)金流创造(zào)能力，以此带来估值中枢的(de)提升(shēng)，应该(gāi)关注估值(zhí)相(xiāng)对较低(dī)，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运营能(néng)力(lì)强、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的(de)概率比较低(dī)，行(xíng)业(yè)内部将出(chū)现分(fēn)化(huà)，要关注将受益于行业(yè)集(jí)中(zhōng)度提升的头部公司。”星石(shí)投资首(shǒu)席研究(jiū)官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不(bù)过国(guó)投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观(guān)地去持续观察国企央企在(zài)三个方面是否可(kě)以维持，首先(xiān)是(shì)融资成(chéng)本保持低(dī)位，其(qí)次是销售份额持续(xù)提升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构需要多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊(kān)》也根(gēn)据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一(yī)季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是(shì)较大增(zēng)速的(de)增长。而这些(xiē)公司也是机构(gòu)的(de)重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产业内人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善(shàn)的房(fáng)企(qǐ)，主要(yào)是因为过去两(liǎng)三(sān)年时间，尤其是(shì)在(zài)2021年下(xià)半年(nián)民(mín)营房企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业(yè)仍在(zài)持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投资力度较大(dà)。投资的驱动能(néng)够(gòu)推动房企销售业(yè)绩的(de)增长，从(cóng)而在(zài)2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的(de)过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整个市(shì)场(chǎng)从(cóng)四(sì)月(yuè)份(fèn)开(kāi)始又(yòu)在往下掉。除了(le)杭州、成都(dōu)等(děng)极个别(bié)城市四月环比三月相对(duì)表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内的(de)绝(jué)大多数城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的(de)市场表(biǎo)现也不太乐观。按照(zhào)现在的经(jīng)济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力(lì)，可能会出现，到(dào)六月份(fèn)房企为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增长不确(què)定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢(màn)很多(duō)，我们要多(duō)给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着(zhe)，只(zhǐ)有极为(wèi)少数(shù)的、做(zuò)得比同行好得多的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个(gè)行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步(bù)体(tǐ)现出来(lái)。所(suǒ)以只能(néng)耐心地(dì)去(qù)等待它的基本(běn)面不断地凸显出来，这需(xū)要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个(gè)股仅为举例(lì)分析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 锻炼身体的练是哪个练字，锻练与锻炼有什么区别锻