近两(liǎng)年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示(shì)，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs主要特(tè)征之一(yī)，稳定分红(hóng)体现出该(gāi)类(lèi)产品长(zhǎng)期投资价(jià)值，通过观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金(jīn)等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗口”。他们(men)也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在经营权(quán)到(dào)期后不再(zài)产生现金收益，特许(xǔ)经营权(quán)分红(hóng)目(mù)前已(yǐ)包含了利(lì)润分(fēn)配和本金的归(guī)还(hái)，在选择投资(zī)标(biāo)的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只吴亦凡还出得来吗公募REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚未公布(bù)。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分(fēn)配金额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有(yǒu)期分红(hóng)收益(yì)，以(yǐ)及基(jī)金份额(é)交易(yì)价(jià)格(gé)的(de)变化。基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较易引(yǐn)起波(bō)动。与此相(xiāng)比，基金分红(hóng)预(yù)期则(zé)更(gèng)有规律可循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自基础(chǔ)设(shè)施资产的经(jīng)营现(xiàn)金流，投资人通过基金募(mù)集材(cái)料和信息披露(lù)文件，结(jié)合行业及市场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目(mù)的经(jīng)营业绩(jì)，作(zuò)为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格(gé)变化导致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有(yǒu)人实(shí)际(jì)获得(dé)的现金收益，对于长期投资者更具参考价(jià)值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关(guān)负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级(jí)副总(zǒng)监李华平也表示(shì)，根据《公开募集(jí)基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要(yào)求(qiú)，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并后基金年度可分配金(jīn)额以现金形式分(fēn)配给投资者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs的(de)主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定的分红(hóng)机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设(shè)施公(gōng)募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现了这(zhè)类产品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于(yú)债(zhài)券派息，但不等(děng)同于债券的固定(dìng)利(lì)息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的(de)角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类，为(wèi)资产(chǎn)配置多元化提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳(wěn)定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通(tōng)过分红获取相对(duì)于投资债券相对高的收益性，在(zài)有效控制风险的前提(tí)下，增(zēng)厚资产包收(shōu)益(yì)，起到投资(zī)“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水平的(de)预期(qī)，也是(shì)影响REITs基(jī)金二级市场价(jià)格走势的关键因素(sù)之一(yī)。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截(jié)至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可(kě)分配(pèi)金额完成率不达(dá)预期，一定(dìng)程度上(shàng)影响了公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多(duō)重因素的影(yǐng)响，投资收(shōu)益是影响REITs二(èr)级市场价格的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而稳定的(de)分红(hóng)有利于吸引投资者参与(yǔ)公(gōng)募(mù)REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责(zé)人也表示，近期(qī)经济预(yù)期恢复(fù)，一方(fāng)面市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股票和债(zhài)券(quàn)回归的过程(chéng)；另一方面(miàn)，基础设施项目的(de)经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有(yǒu)一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额(é)的开盘(pán)指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额(é)根(gēn)据单位基金份额的(de)分红金(jīn)额进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化(huà)的修正，使投资人(rén)在(zài)基金分红前后均可以获得公平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资(zī)的信心，同时(shí)需结合持有(yǒu)产(chǎn)品的(de)特性，关注二级市场扰动对(duì)整体(tǐ)收益的(de)影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分(fēn)红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业(yè)内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是本(běn)金之上的增(zēng)值部分不同，特许经营权(quán)REITs基(jī)金运作(zuò)期间的“分(fēn)红(hóng)”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确(què)，分派(pài)的是本(běn)金与增值两个部分，两个(gè)部(bù)分(fēn)之间的比例是(shì)变动的，与现有公募基金分红差异很大(dà)，大多数(shù)普通投(tóu)资者可能把“分(fēn)派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价值面临极(jí)大不确定性，这(zhè)是该类投资者应该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前(qián)公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类两大资(zī)产类型，持有产权(quán)类(lèi)产品的收益主要(yào)包括每年的现(xiàn)金分(fēn)红及资产增(zēng)值的收益，而持(chí)有特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)类产品的收益(yì)主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每年(nián)的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了(le)利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，两(liǎng)者的(de)比率(lǜ)也是变动的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益(yì)。普(pǔ)通投资者在(zài)选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细(xì)分来看(kàn)，各类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产属性不(bù)同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层资(zī)产的(de)价值增值，所以相对(duì)股性偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者(zhě)在选择(zé)公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属性(xìng)，对(duì)所选择产品(pǐn)的二级市(shì)场价(jià)格(gé)和分(fēn)红有合理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也认为，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)项(xiàng)目在(zài)经营权到(dào)期(qī)后(hòu)不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余(yú)经营期限(xiàn)较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备(bèi)更(gèng)高的分(fēn)派(pài)率(lǜ)水平。对(duì)于剩余期限(xiàn)较长的特许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即(jí)使分派率(lǜ)相(xiāng)对(duì)较低，也有足(zú)够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责人提醒投资(zī)者注意(yì)，特(tè)许经营(yíng)权项目的(de)分派金额包含了(le)投资本金，在(zài)不进行扩募的情(qíng)况下，基(jī)金份额单价(jià)随着分派进(jìn)度逐年下降是(shì)正常现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的(de)收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的土地(dì)或建筑(zhù)的剩余(yú)使用年限(xiàn)一般较长，再(zài)加上到期(qī)后通过对(duì)建筑的更新(xīn)改造或(huò)补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称。

　　观(guān)测(cè)内(nèi)部收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金、内部收益(yì)率等指(zhǐ)标，来(lái)观察和(hé)评估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)表示，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关的(de)指标有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二(èr)是(shì)可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活(huó)动产(chǎn)生的(de)现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的(de)现(xiàn)金(jīn)流，基于(yú)企业本身经营活动产(chǎn)生(shēng)；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非(fē吴亦凡还出得来吗i)现金影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也(yě)表示(shì)，公募(mù)REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价(jià)值体现在相对股债市场独立(lì)的(de)资产配(pèi)置功能(néng)，比较适(shì)合长期持(chí)有。建议投资者对经营权类的资产可以更多(duō)关注(zhù)内部收益率的(de)高低，对产(chǎn)权(quán)类的(de)资(zī)产更多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收(shōu)益主要来自底层资产的(de)经营净现金流，所以底层(céng)资产运营情况直接影响投资(zī)回(huí)报(bào)，投(tóu)资者(zhě)可(kě)综合考虑原(yuán)始权益人(rén)综(zōng)合实力(lì)、运(yùn)营管理(lǐ)机构实力(lì)、公募基金(jīn)管理人实力等多重因素(sù)来选择(zé)投资标的。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也显示(shì)，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交易(yì)带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连回调(diào)，建议(yì)投(tóu)资者(zhě)关注有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填(tián)权(quán)效应相对明显、同时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募(mù)说明书均(jūn)会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配金(jīn)额预测。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分(fēn)红金额与(yǔ)募集(jí)材(cái)料中披露(lù)预测(cè)进行比较(jiào)分(fēn)析(xī)，结合经济(jì)及市(shì)场的实际(jì)环境，对(duì)基础设施项目的(de)运营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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