近两年火(huǒ)爆(bào)的创(chuàng)新产品公募REITs进(jìn)入密(mì)集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红体现出(chū)该(gāi)类产品长期投资价值，通过观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生现金收益，特(tè)许经营权分红目前已包含了利(lì)润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解(jiě)资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金(jīn)额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红(hóng)收益，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基金份额二(èr)级市(shì)场价格受到公募(mù)REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)及(jí)市场因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红(hóng)预期则更有规(guī)律可(kě)循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基(jī)础(chǔ)设(shè)施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和(hé)信息披露文(wén)件，结合行(xíng)业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目(mù)的经营业绩，作为进行(xíng)投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额(é)持(chí)有人实际获得的现金收益，对于长期投资(zī)者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运(yùn)营高级副(fù)总监李(lǐ)华平也(yě)表示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相(xiāng)关法规(guī)要求，基础设施(shī)基金(jīn)应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基(jī)金年度可分配金(jīn)额(é)以现金形式(shì)分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市场价(jià)格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于(yú)债(zhài)券派息，但不等同于债(zhài)券的固定利息(xī)回报，而是由可供分配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的角度来(lái)看，一方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机(jī)构(gòu)投(tóu)资(zī)者稳定(dìng)收益。机构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投(tóu)资债券相对高的收益性，在有效控(kòng)制(zhì)风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对于未来(lái)分红(hóng)水平(píng)的预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品(pǐn)受宏观经(jīng)济(jì)的(de)影(yǐng)响，可分配金额完成率(lǜ)不达(dá)预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格波(bō)动(dòng)受多重因素的影响，投资(zī)收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格的主(zhǔ)要因素(sù)之(zhī)一，而稳定的(de)分红有利于吸引(yǐn)投资(zī)者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券(quàn)回归的过程；另一方(fāng)面，基础设(shè)施项目(mù)的(de)经营(yíng)业绩(jì)相(xiāng)对经济活力的改善有一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的(de)开盘指导价做调(diào)减处理，调减金额根(gēn)据单位基金份额的分红(hóng)金额进(jìn)行计算。除权操作是(shì)对分红前(qián)后(hòu)基(jī)金(jīn)份额净(jìng)值变化的修正，使投资(zī)人在基(jī)金分红前后(hòu)均(jūn)可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资的(de)信心，同时需(xū)结(jié)合持有(yǒu)产品的特性(xìng)，关注二级(jí)市场(chǎng)扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航(háng)基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利(lì)润分配和本金归(guī)还(hái)

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提(tí)是本(běn)金之上的增值部分(fēn)不同，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部(bù)分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募(mù)基金分(fēn)红差(chà)异很大，大多数普(pǔ)通投资者可(kě)能把“分派”金额误认(rèn)为是(shì)持续(xù)分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限(xiàn)到期后基金价值面临极大不确(què)定(dìng)性，这是该类投(tóu)资(zī)者应该注(zhù)意(yì)的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目前(qián)公募(mù)REITs主要(yào)有(yǒu)特许经营权类(lèi)和(hé)产权类两大(dà)资(zī)产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权(quán)类产品的收(shōu)益主要包(bāo)括(kuò)每(měi)年的(de)现金分(fēn)红及(jí)资产增值的(de)收益，而持(chí)有(yǒu)特许(xǔ)经营类产(chǎn)品的收益(yì)主要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权(quán)类资产的分红包括了(le)利润分配和本(běn)金的归还，两者的(de)比(bǐ)率也是变动的，对(duì)特(tè)许(xǔ)经营权类资(zī)产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表(biǎo)示(shì)，从细分(fēn)来看(kàn)，各类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产属性(xìng)不(bù)同而形(xíng)成区别。特许(xǔ)经营权类(lèi)的(de)公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含(hán)“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权类(lèi)的(de)公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者在选择(zé)公募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产品的二级(jí)市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营(yíng)项目在经营(yíng)权到(dào)期后不再能产生现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，因此将可供分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比抚州市是哪个省的 抚州市是几线城市“分红”更加准确。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余经营期(qī)限较(jiào)短的(de)特许经(jīng)营项目(mù)，通(tōng)常具(jù)备更高的分派(pài)率(lǜ)水平。对(duì)于剩余期限较(jiào)长的特许经营权项目，即(jí)使分派率(lǜ)相对(duì)较(jiào)低，也有(yǒu)足够年(nián)限收(shōu)回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资(zī)者注(zhù)意，特许经营权(quán)项目的分派金额包(bāo)含了投资本(běn)金，在不进行扩(kuò)募(mù)的情(qíng)况(kuàng)下，基金份额单价随着分派(pài)进(jìn)度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项目的(de)土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长，再加上到(dào)期(qī)后通(tōng)过对建(jiàn)筑(zhù)的(de)更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地出让金(jīn)等追加抚州市是哪个省的 抚州市是几线城市投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期(qī)限。这种类(lèi)似永续经营的假设反映在基(jī)础资(zī)产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资产投(tóu)资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收(shōu)益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时(shí)点，多位业(yè)内人士还(hái)表示(shì)，在产(chǎn)品分(fēn)红(hóng)期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)、内部收益率等(děng)指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相(xiāng)关的指标(biāo)有两(liǎng)个：一是年报中披(pī)露的经(jīng)营(yíng)活动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本身经营活(huó)动产生(shēng)；可供分配(pèi)的现(xiàn)金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目(mù)进行(xíng)调整，加期(qī)初现金，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选择，投资(zī)价(jià)值体现(xiàn)在相(xiāng)对(duì)股债(zhài)市(shì)场独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资(zī)者对经(jīng)营权类的资产可以更(gèng)多关注内部收益率(lǜ)的高低(dī)，对产(chǎn)权类的(de)资产更多关注分派(pài)率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产(chǎn)的经(jīng)营净(jìng)现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层(céng)资产运营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回(huí)报(bào)，投资(zī)者(zhě)可综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人综合实(shí)力(lì)、运营管理机(jī)构实力、公募基金(jīn)管(guǎn)理人(rén)实力等多重因素(sù)来(lái)选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈(yì)机会仍(réng)在(zài)，叠加此前市场(chǎng)接(jiē)连回调，建(jiàn)议投资者关注有(yǒu)基本(běn)面支撑、填(tián)权(quán)效应相对明显、同时分红规模较为可(kě)观(guān)的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可(kě)供(gōng)分配金额预(yù)测。投资(zī)者可(kě)以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材(cái)料中披露预测进行比较分析(xī)，结合(hé)经济及市场的实际(jì)环(huán)境，对基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述(shù)负责人也称(chēng)。

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