文：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和(hé)城乡建设工作会议提(tí)出“有条件的可以(yǐ)进行(xíng)现房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的(de)房(fáng)子，还(hái)烂(làn)尾了，这是对购房者的不(bù)公(gōng)平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地(dì)产从大(dà)开发(fā)时代步入(rù)高质量发(fā)展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老百姓的(de)最(zuì)大保护(hù)。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后(hòu)一手(shǒu)交钱，一(yī)手交房，天经地义(yì)。当(dāng)然二(èr)次房改是个(gè)技术活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制(zhì)，长效机制四大(dà)关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房(fáng)地(dì)产税(shuì)。如果按(àn)照(zhào)经济规律办事，中国一定(dìng)能实现房地(dì)产(chǎn)软着(zhe)陆(lù)和(hé)长期平(píng)稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎(hū)承(chéng)担了(le)所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风(fēng)险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者非常不(bù)公(gōng)平，比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁(gē)置(zhì)等系(xì)列风险。取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这样有助于(yú)落实中央房住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商(shāng)品房短缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预售制。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发达国(guó)家一般有严格(gé)的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获(huò)得政府批准后才可以(yǐ)开始(shǐ)销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买期(qī)房(fáng)后并非像中(zhōng)国一样在支(zhī)付完(wán)首付(fù)款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房(fáng)款，而是根(gēn)据(jù)开发商工程进度在完(wán)全交房前进行分期支付。所以，预售制度(dù)是需(xū)要严格的资金监管、分(fēn)期支付以(yǐ)及(jí)违约(yuē)处(chù)罚(fá)措施(shī)作为保障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这(zhè)些保障措施，一(yī)定会(huì)触发风险，对购(gòu)房(fáng)民众不公平，所以(yǐ)不(bù)如借机取消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后改为现房(fáng)销售。客观讲预(yù)售(shòu)制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进(jìn)入存量时代(dài)，取(qǔ)消预售制(zhì)度(dù)有助(zhù)于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆(gān)，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和(hé)社(shè)会，当(dāng)然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心和房地产长效(xiào)机(jī)制(zhì)。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中(zhōng)国一定能化解(jiě)这(zhè)个难题，让房地产回归实体(tǐ)经(jīng)济和居住(zhù)属(shǔ)性，安(ān)居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的(de)营(yíng)销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户(hù)为中(zhōng)心，房地(dì)产也不能(néng)例(lì)外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售(shòu)是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发(fā)展的重大措(cuò)施(shī)。在当前的(de)情况下，取消预(yù)售制要结合(hé)稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持当期三好生、新模(mó)式(shì)等综合施(shī)策(cè)。

　　作者十(shí)年前在(zài)国(guó)务(wù)院发展(zhǎn)研(yán)究中心参与财税改革方(fāng)案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参(cān)考后(hòu)来形成的(de)专著《房(fáng)地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的(de)前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风险确(què)实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租是地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式(shì)，但有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出租资金(jīn)周(zhōu)转期(qī)长(zhǎng)等问题(tí)，分层(céng)销售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需求是相(xiāng)当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产(chǎn)行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对(duì)这一系列问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的(de)市民数量有所增(zēng)加(jiā)，开发(fā)商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出(chū)售的(de)基(jī)础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办立(lì)信(xìn)置业(yè)有限公(gōng)司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货(huò)铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下九龙的(de)一块地盘后，除(chú)了分层出(chū)售、还(hái)印发售(shòu)楼说明书(shū)，上有文字(zì)详尽说(shuō)明楼宇的地势(shì)环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家(jiā)的订(dìng)金，采用类似租金的分期付(fù)款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买家就拥有了(le)自(zì)己的房(fáng)产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众购(gòu)房的资金压(yā)力，加速(sù)了(le)房屋(wū)的建造(zào)和销售，也(yě)解决了制造商的资金问题，降低投资(zī)风(fēng)险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销(xiāo)售模式(shì)成(chéng)为当时中国香港房地产市场的(de)一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地(dì)解决了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国(guó)香(xiāng)港楼市几十年繁荣(róng)，但期(qī)间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管部(bù)门(mén)不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用(yòng)超支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管(guǎn)理部门(mén)提升了对于预(yù)售楼(lóu)花(huā)制度的监管，即要(yào)求开发(fā)商在(zài)预(yù)售(shòu)前，确保地(dì)价款(kuǎn)已经全部支付(fù)，还要证明(míng)自身有资金等能力把项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放(fàng)入(rù)律师所(suǒ)托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套取监管(guǎn)账户资(zī)金，中国(guó)香港(gǎng)要(yào)求(qiú)律师行(xíng)在(zài)银行开设的信托(tuō)账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操(cāo)作等采取(qǔ)全透明化机制(zhì)，且银(yín)行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后(hòu)续(xù)需自身推动(dòng)项目完工。随着(zhe)监管体(tǐ)系(xì)逐(zhú)步(bù)完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十世纪(jì)九十年(nián)代，中国内地面临住房需求大和供(gōng)给量短缺问题(tí)，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建(jiàn)国(guó)以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业(yè)化(huà)的进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等(děng)城市化配套问题，才能(néng)进(jìn)一步推进城市(shì)化(huà)。但当时推(tuī)行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福(fú)利(lì)分房制度(dù)，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分房制(zhì)度也出现了(le)分(fēn)配不公、效率低(dī)、配套差等问题(tí)，因此福利分房制(zhì)度(dù)不(bù)再适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场(chǎng)面(miàn)临商品房的(de)需求(qiú)量大，而社(shè)会缺少大(dà)型(xíng)房地产开发(fā)商，商(shāng)品房供应量小的困境(jìng)，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产市场的一(yī)针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内(nèi)地(dì)逐(zhú)步引(yǐn)进中国香港预(yù)售(shòu)商品房制(zhì)度，先(xiān)后出(chū)台多项文件，大(dà)力(lì)支持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出(chū)台(tái)《关于进一步(bù)深(shēn)化(huà)城镇住房(fáng)制度改革(gé)，加快住房(fáng)建设(shè)的(de)通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经济下的福利分房转向市场经(jīng)济的(de)商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允许开(kāi)发(fā)商卖(mài)期(qī)房，解决了房企缺(quē)少(shǎo)资金和开发时间周期长的两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个项目(mù)的开发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币(bì)化，中(zhōng)国人民(mín)银行等多方(fāng)迅(xùn)速(sù)出台相关的(de)信贷(dài)政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了房(fáng)地产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花(huā)”模式(shì)后，经调整形成契(qì)合中国内地的商品房预售制度。预售制的(de)初衷是(shì)为了缓解房(fáng)企(qǐ)资金压力，加快(kuài)城镇住(zhù)房建设。具体(tǐ)来说，是(shì)指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购(gòu)房者(zhě)，由购房者支(zhī)付定金(jīn)或房款的行为。区别于(yú)中国香(xiāng)港，在中国(guó)内地实践过程中，商品房预售流程(chéng)为(wèi)：房地产开发商办(bàn)理预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖合同-进行(xíng)备案登(dēng)记和预告登(dēng)记-交付房(fáng)屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言(yán)之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发(fā)商可能已拿(ná)到(dào)了全部购房款，这点与中国香港的(de)按(àn)照(zhào)工程进度付款有所(suǒ)不(bù)同。对(duì)中国内(nèi)地的开(kāi)发商而(ér)言，预(yù)售(shòu)制(zhì)商品房也开启了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的(de)运(yùn)作模(mó)式(shì)。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商品房销售(shòu)的(de)最主要(yào)方式，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现(xiàn)金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时增加市(shì)场(chǎng)商(shāng)品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对(duì)中国(guó)内地房地产市场的(de)稳步(bù)发展起到了重要(yào)作用，不仅解决了房地产市(shì)场快速(sù)发(fā)展阶段的资金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇(zhèn)居民(mín)从筒子(zi)楼(lóu)住(zhù)到(dào)住宅小区，从(cóng)全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大(dà)进步，数十年时(shí)间走完发达国(guó)家几(jǐ)百年(nián)城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进(jìn)程进(jìn)入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成区面(miàn)积(jī)由(yóu)7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不(bù)到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期(qī)房销售(shòu)面积占(zhàn)总销售面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中国内(nèi)地房(fáng)地产历经二十(shí)多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积(jī)从(cóng)2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成(chéng)额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的快速发展(zhǎn)，房地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也成(chéng)为拉(lā)动中国内地经(jīng)济高增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链(liàn)特别(bié)长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产(chǎn)带(dài)动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地(dì)产完全拉(lā)动的投资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资(zī)占(zhàn)固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款占银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余(yú)额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比(bǐ)超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量(liàng)占(zhàn)社(shè)融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应渠(qú)道，根据我们(men)的(de)《中国住房(fáng)市(shì)值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的(de)10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值(zhí)的比例(lì)较高，主要是(shì)因为(wèi)住房市值(zhí)高，以及中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例(lì)较低，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般(bān)为两年，在此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开(kāi)发(fā)商之间的购(gòu)房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两个独(dú)立的合同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者(zhě)只能(néng)根据购房合同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银(yín)行进行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房(fáng)者承(chéng)担的(de)风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因(yīn)为(wèi)市场波(bō)动或经营不善，出现(xiàn)资金(jīn)链断(duàn)裂等(děng)一系列(liè)问题，导(dǎo)致(zhì)“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预售合(hé)同和按(àn)揭合(hé)同(tóng)，已经从(cóng)银(yín)行获(huò)得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力(lì)或短(duǎn)期(qī)不能还(hái)款(kuǎn)等，则(zé)风险完(wán)全由(yóu)银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售(shòu)监管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中(zhōng)明(míng)确规定了开发企业预售(shòu)商品房所得款项应当用于有(yǒu)关(guān)的工(gōng)程建设，商品房(fáng)预售款监(jiān)管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由房地(dì)产管理部(bù)门制定(dìng)。但多(duō)年以来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策(cè)”。例(lì)如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入(rù)监(jiān)管账户、或进(jìn)入监(jiān)管账户后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没(méi)有资(zī)金继续建设(shè)。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管账户资金(jīn)如何(hé)被(bèi)挪(nuó)走的(de)？实际上(shàng)，在过去房(fáng)地产(chǎn)大开(kāi)发时代(dài)的高周转背景下(xià)，抽调(diào)预售款(kuǎn)监(jiān)管账户(hù)资金，是行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由(yóu)工程方(fāng)将资金转给房(fáng)企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过这些方式套取的(de)资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了(le)资金流动性(xìng)，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环(huán)高周转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房(fáng)预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对(duì)于购房者预付资金(jīn)，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的(de)预付款比例相对较低，绝大(dà)部分(fēn)房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付方式：预(yù)付款一般以(yǐ)定金方式支(zhī)付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房(fáng)屋交付(fù)后发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房(fáng)由(yóu)政府或第三方(fāng)验收合(hé)格并提供验收(shōu)凭证后，开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取得购房者支付(fù)的(de)房款。二是开发商为(wèi)购(gòu)房者(zhě)提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　美国(guó)期房定(dìng)金一(yī)定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节(jié)，定金比例一般(bān)为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据(jù)美国官方数(shù)据，2021年美国平均首(shǒu)付比例(三大改造的内容和意义，简述三大改造的内容lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后(hòu)通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，美国(guó)为防止开(kāi)发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首付款由第三(sān)方公证行或(huò)产权保(bǎo)险公司的信托(tuō)账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可(kě)通(tōng)过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且不(bù)承担任(rèn)何责任与损(sǔn)失。而开发(fā)商在房屋建设过程(chéng)中的(de)资金全部来自银行，银行(xíng)根据工程进度(dù)向开发商(shāng)提(tí)供一定(dìng)比例的(de)贷款，由(yóu)于开发商(shāng)挪用资金(jīn)直接损害(hài)银行利(lì)益，银(yín)行有充分动机监管开发商施工进(jìn)度。开(kāi)发商在房(fáng)屋交付(fù)时(shí)需取得由政府相关部门经审(shěn)查后(hòu)发放(fàng)的验收(shōu)凭(píng)证，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向(xiàng)银(yín)行(xíng)得(dé)到购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭按(àn)工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷(dài)，房贷(dài)利率采(cǎ三大改造的内容和意义，简述三大改造的内容i)用固(gù)定利(lì)率，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发(fā)商在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定(dìng)金(jīn)并进(jìn)行预(yù)约公证(zhèng)，签(qiān)订合同后定金退还。如(rú)由于任何原因不能购买，定金按(àn)照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需(xū)支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国没有规定最低首付(fù)比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采取按工期(qī)支付房款的(de)制(zhì)度，一般(bān)分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板(bǎn)完工(gōng)、全(quán)部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可(kě)在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期(qī)限，期限结束(shù)后(hòu)，购房者开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的(de)功能是当房屋出(chū)现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公(gōng)司(sī)负责相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发(fā)商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合(hé)同等各个环节，各(gè)环(huán)节内容确认无误后签订首(shǒu)付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置(zhì)了(le)10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开发(fā)商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程进度(dù)付款的方式(shì)，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房(fáng)前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验(yàn)验收后才能交付，交付后(hòu)方可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监管环(huán)节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付相关款项过(guò)程(chéng)中，由买(mǎi)房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在进入开发(fā)商(shāng)账户前(qián)经(jīng)过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措施

　　日(rì)本(běn)期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须(xū)完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例(lì)不超房(fáng)款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日(rì)本二战结束后由(yóu)于房屋(wū)供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目前(qián)是唯一(yī)一部(bù)规(guī)范期房交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根据(jù)日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者(zhě)支付(fù)定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开(kāi)发商必须完成定金保全措施才可预(yù)售。什(shén)么(me)是定金(jīn)保全措施(shī)？即买卖(mài)双方签订购(gòu)房合同时，开发(fā)商向(xiàng)金融机构或指(zhǐ)定保证机构或(huò)保(bǎo)险机构(gòu)签订定(dìng)金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并(bìng)将相应的保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证(zhèng)明书(shū)向金融机构或(huò)保证机构或保险公司(sī)兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需(xū)向购(gòu)房者赔付违约(yuē)金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷款，除定(dìng)金外(wài)的(de)剩余房款(kuǎn)在(zài)交房后开始(shǐ)支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例(lì)20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进银行专门项目(mù)资金账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年(nián)保修期(qī)后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新加(jiā)坡(pō)开发商有统(tǒng)一的(de)选购权合(hé)同以及订(dìng)金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方面，签订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者需支(zhī)付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者(zhě)向银行申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按(àn)工程进度付(fù)款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般(bān)为合(hé)同签订后、地基(jī)完工、框架(jià)完工、管道(dào)门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会存入银(yín)行(xíng)专(zhuān)门的项目资金账户，账户(hù)资金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购房(fáng)者支付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工(gōng)具(jù)支持。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，从现在(zài)起，对还在正(zhèng)常运转的房企(qǐ)包括民(mín)营企(qǐ)业，加大支持力(lì)度，由优(yōu)质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性和(hé)人性(xìng)复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及(jí)长效机(jī)制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。定金环节(jié)，建立开(kāi)发商违约(yuē)后(hòu)定金保(bǎo)护机(jī)制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房(fáng)者定金安全(quán)。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大延期(qī)以(yǐ)及(jí)重大(dà)缺陷等情(qíng)况提(tí)供充(chōng)分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建(jiàn)立(lì)按工程进度付(fù)款机制或交(jiāo)房后按(àn)揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益(yì)。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行的第(dì)三方资金监管机构，或由(yóu)政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止资(zī)金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品(pǐn)房(fáng)保修期制度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消(xiāo)商品房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售。另(lìng)一(yī)方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的(de)营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民(mín)众的(de)最根本(běn)最(zuì)实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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