万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开(kāi)发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳书(shū)院再次受(shòu)到舆(yú)论关注，起因中赫集团成了共同债务(wù)人被中国信达追债(zhài)，中国信(xìn)达(dá)为(wèi)了收(shōu)回钱款不得不将中赫(hè)抵(dǐ)押的75套万柳书院豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问题是(shì)，这些房(fáng)子早已售出，业(yè)主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫(mò)名奇(qí)妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信(xìn)息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被(bèi)割韭菜(cài)的时候，他们的(de)姿(zī)势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没(méi)你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没(méi)想(xiǎng)到(dào)，这个位于海(hǎi)淀核心区(qū)位，名校(xiào)环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖(mài)上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司(sī)不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿(yì)，该项目(mù)的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖(mài)显示，上(shàng)述(shù)不(bù)良债权转让项目(mù)的(de)处置(zhì)主体是中国(guó)信达资产管理股份有限公司(sī)北京市分公(gōng)司（下(xià)称中国(guó)信(xìn)达北分），处置的是(shì)对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人(rén)民币，其中债权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集(jí)团(tuán)有限公司(sī)是(shì)共同债务(wù)人。目(mù)前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上(shàng)看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该(gāi)报(bào)道属实，说明(míng)这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信(xìn)达的拍卖(mài)页面上又注明这(zhè)75套房子(zi)是“未出售”的(de)状(zhuàng)态呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有(yǒu)网签，也没(méi)有房产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上(shàng)述内容。有豪(háo)宅(zhái)中(zhōng)介透露，中赫(hè)集团早(zǎo)就把这75套房(fáng)子抵押出(chū)去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业(yè)主基本都是北京的(de)高(gāo)端人士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地产(chǎn)自媒体“地产(chǎn)八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少(shǎo)网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已(yǐ)经支(zhī)付价款并实(shí)际(jì)占有，那么(me)，中国信(xìn)达转让这(zhè)笔不良(liáng)债(zhài)权回本的(de)愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定(dìng)，民事执行中，业主已(yǐ)经支(zhī)付(fù)价款并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果(guǒ)业(yè)主没有过错，人民法院不(bù)得查(chá)封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封的可以向法院提出执(zhí)行异议申(shēn)请(qǐng)，请求法院解除查(chá)封，同时可以联合(hé)起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求退(tuì)还购房款或办(bàn)理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房(fáng)消费者权(quán)利保护问(wèn)题(tí)的批复》，以司法解释(shì)的(de)方(fāng)式明(míng)确了(le)购(gòu)房(fáng)人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住为目的(de)购买房(fáng)屋并(bìng)已支付全部(bù)价款，主张其房(fáng)屋(wū)交付请求权(quán)优先于建设(shè)工(gōng)程价(jià)款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持(chí)。只支(zhī)付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终(zhōng)结(jié)前已实际支付剩余价(jià)款的，可以(yǐ)适用(yòng)前(qián)款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子(zi)均(jūn)为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实(shí)际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能(néng)卖出去(qù)回本，抵(dǐ)押的(de)这75套房子，还(hái)会被业主讨回(huí)去(qù)。

　　中国信达(dá)，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯(sù)到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国(guó)信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞为中赫集(jí)团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退(tuì)出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金(jīn)谷(gǔ)国际(jì)信托有限(xiàn)责任公司成(chéng)为了唯(wéi)一股东，后者由中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股份有限公司(sī)持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其(qí)他房(fáng)企，中赫集(jí)团既没有很大(dà)规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈(quān)留下(xià)一个个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号院，作为中赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓(diào)鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城(chéng)最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的万柳书(shū)院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)俯首甘为孺子牛的含义是什么意思，俯首甘为孺子牛的上句是什么创、保利、万科等大型(xíng)知名(míng)房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态杀入(rù)市场，无论(lùn)是一(yī)块块(kuài)从荷兰运回来的(de)灰(huī)砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的(de)成年(nián)银杏树(shù)，还是(shì)每平米20万元(yuán)的价格(gé)，都令业内外震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中(zhōng)，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的(de)地位(wèi)。2014年末上(shàng)市的它，对手是当(dāng)时有名的融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过(guò)这些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终(zhōng)成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书(shū)院虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧(jiù)在北(běi)京(jīng)豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不(bù)少知名人士，如(rú)知(zhī)名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼台七(qī)号院。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等(děng)知名商(shāng)业大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高端路(lù)线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中(zhōng)的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发(fā)商光环的背(bèi)后，这(zhè)个地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人(rén)，被执行(xíng)标的(de)高达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北(běi)京国安(ān)坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地(dì)步，其实(shí)是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书(shū)院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深蓝财(cái)经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财(cái)务(wù)危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人(rén)周俯首甘为孺子牛的含义是什么意思，俯首甘为孺子牛的上句是什么金辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型(xíng)之路(lù)并不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开(kāi)始(shǐ)，中赫集(jí)团(tuán)就尝试(shì)过多元化业务，先(xiān)后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉(huī)将转型(xíng)的目(mù)光，放(fàng)到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱(jù)乐部(bù)64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团(tuán)手(shǒu)中拿下北(běi)京国(guó)安俱乐(lè)部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部(bù)全(quán)部股权。如(rú)果(guǒ)北京(jīng)国安的(de)估值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京(jīng)国安，总计花费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪(háo)宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫(hè)为什么又要(yào)质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇(fù)将其手(shǒu)中的中赫(hè)集(jí)团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查显示，目前(qián)中赫集团共(gòng)有11条(tiáo)股权出(chū)质记(jì)录。质权人(rén)包括海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国(guó)际(jì)信(xìn)托、中融(róng)信托、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入主北(běi)京(jīng)国安后(hòu)，不(bù)仅国安的经营状(zhuàng)况没有得(dé)到改善，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱(jù)乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持续质押手中的中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的(de)经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团被5次列被执(zhí)行(xíng)人，执行标的高达(dá)11亿，北(běi)京国安(ān)也3次与中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地、及中赫(hè)集(jí)团(tuán)股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同(tóng)成(chéng)为被(bèi)执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义(yì)务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国(guó)安，目前幸免于难。不过(guò)在(zài)实(shí)控人都成(chéng)为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个(gè)多亿的北(běi)京(jīng)国安，又如何(hé)能独善其身？

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