导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢近年地(dì)产持(chí)续(xù)低景气，有关中国地产是(shì)否(fǒu)过剩(shèng)的(de)讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文(wén)试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅(zhái)真实情(qíng)况，据此判(pàn)断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披(pī)露全国(guó)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口(kǒu)普查调查数据显示城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一成，其(qí)中还包(bāo)括(kuò)大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学(xué)校(xiào)等(děng)，因此6亿(yì)栋房屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是(shì)人均一间房所能满(mǎn)足，它(tā)与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的(de)人均住宅(zhái)间数较发达(dá)国家还有很(hěn)大差距。人(rén)均住(zhù)宅间数大(dà)于(yú)1同样不意(yì)味着中国住宅市场已(yǐ)经饱(bǎo)和(hé)。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公布中国家庭(tíng)户均住宅的数(shù)据，我们根据商(shāng)品住宅套数(shù)、商品住宅(zhái)占比和(hé)城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利(lì)交付(fù)，直至2024年，中国(guó)每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为(wèi)户(hù)均一套(tào)房无法满足流(liú)动人口(kǒu)的租(zū)赁和置(zhì)业需求。全国总(zǒng)人口的(de)近三成都是流动(dòng)人口(kǒu)，流动(dòng)人口(kǒu)会(huì)选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从(cóng)而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口规模缩小，一人户(hù)、两人户占(zhàn)比不(bù)断(duàn)增加，导致家庭户数增(zēng)多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延续，带来新户(hù)购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明(míng)显，区域(yù)经(jīng)济(jì)资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人(rén)口流(liú)入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达(dá)国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金(jīn)发(fā)展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那(nà)么当下房地(dì)产大分化时代已至，大分(fēn)化(huà)时代下地产矛盾(dùn)则更(gèng)多体现在住宅(zhái)质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同(tóng)能级城市之(zhī)间，不同区(qū)域(yù)板块(kuài)之间，不同(tóng)品质住(zhù)宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热(rè)议。从(cóng)2月以来(lái)，各(gè)大(dà)城(chéng)市二(èr)手房挂牌量突然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子(zi)是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅(zhái)到底是供给(gěi)过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜(xī)由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们(men)无法(fǎ)直接(jiē)知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测算出中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)住宅(zhái)套数，回答当前(qián)的房子是否真的(de)过(guò)剩了(le)？据此判断未来房地产市(shì)场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国(guó)自然灾害综(zōng)合(hé)风(fēng)险普查工作情况(kuàng)为主题的(de)新闻发布(bù)会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每(měi)栋(dòng)建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业(yè)楼(lóu)、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据(jù)公(gōng)布了(le)中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似(shì)意味着人(rén)人都有房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房(fáng)间(jiān)数(shù)量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密(mì)切相(xiāng)关(guān)。单单从人均住宅间数(shù)不能完(wán)全反映(yìng)出城镇居民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单(dān)位购(gòu)买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅(zhái)才是城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自(zì)建房(fáng)等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居(jū)民住(zhù)宅相关数据有两处可以直接(jiē)公布，一是(shì)每年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居(jū)民(mín)住宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中(zhōng)国居民户均(jūn)住宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要用到(dào)上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不(bù)计。估算城镇居民(mín)户(hù)均住宅(zhái)套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家(jiā)庭户(hù)数，我们(men)就能够得(dé)到城(chéng)镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套户(hù)比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存(cún)量到(dào)底有多少，目(mù)前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计(jì)数(shù)据，大致测算得到中国存(cún)量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数(shù)里的期(qī)房销售，得(dé)到商(shāng)品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商(shāng)品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套(tào)数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需要(yào)进一步(bù)推算(suàn)中国城镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有的(de)户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)的住宅结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅增幅为(wèi)过去十(shí)年变化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的(de)实际变(biàn)化比例，从而我(wǒ)们(men)估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年内(nèi)陆(lù)续(xù)交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户(hù)均(jūn)一套(tào)房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇化进(jìn)展终结，甚至意(yì)味(wèi)着(zhe)中国地产(chǎn)存量供(gōng)给(gěi)绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味(wèi)着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满(mǎn)足因人口(kǒu)流(liú)动、居民(mín)换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套(tào)户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户(hù)均刚好一套房，就会造成人口净流入地(dì)的住宅市场供不(bù)应求，造成房价或房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的(de)流动(dòng)人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动人(rén)口分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大(dà)城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大(dà)学2017年(nián)的中国城乡人口流动调(diào)查数据显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人，但高(gāo)房(fáng)价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上会占据两(liǎng)套房(fáng)，在高房(fáng)价的大(dà)城(chéng)市(shì)租赁一套(tào)房，在房价较低的县城(chéng)购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无(wú)法满足(zú)庞大(dà)流动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭(tíng)住(zhù)宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的(de)城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民(mín)住宅是2000年以前(qián)建成，其(qí)中又有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存在着(zhe)建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如(rú)电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈(chén)旧，给住户(hù)的生活带来了很大(dà)的不便和(hé)安全隐(yǐn)患，并(bìng)且(qiě)居住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没(méi)有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的(de)老旧(jiù)小区很难满足现代(dài)生活需求，在未来大都(dōu)会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住(zhù)宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅户型(xíng)更(gèng)小，当(dāng)然这与城(chéng)市土地资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积(jī)扩张是未来(lái)地产的需求(qiú)驱动力

　　根据(jù)七(qī)普数据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间农(nóng)民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住(zhù)宅存(cún)量总面积(jī)为308.16亿(yì)平(píng)，人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积小于(yú)均值，近4成家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积(jī)在(zài)30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积不足19平方米(mǐ)，不及2023年过年是哪一天，2023年春节是哪天一天全(quán)国人均水平(píng)的(de)一半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海市将人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家(jiā)庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需要住宅(zhái)总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达国家(jiā)人均住宅面积，美(měi)国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去(qù)除(chú)公摊(tān)面积后，中国的人均可使(shǐ)用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要(yào)的(de)住宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋(qū)势演绎，决定了(le)中(zhōng)国未来(lái)地产仍有需求(qiú)释放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实(shí)之下，中国未(wèi)来(lái)城(chéng)镇住宅需(xū)求主要来自(zì)于四个方面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩小，家(jiā)庭(tíng)户(hù)数增(zēng)多，新户购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城镇家(jiā)庭户均人(rén)口(kǒu)数(shù)不断(duàn)下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人(rén)户的(de)占比(bǐ)明显上(shàng)升(shēng)，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数(shù)会因户(hù)均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中(zhōng)心城市流入，区(qū)域经济资源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口(kǒu)流入。人(rén)口迁移势(shì)必(bì)涉(shè)及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出生人口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人(rén)，其人口(kǒu)增长主要受益于人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房(fáng)家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时(shí)间为2000年以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自(zì)建住(zhù)宅和(hé)原(yuán)公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租(zū)房(fáng)、购买经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城中(zhōng)村和(hé)旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或(huò)少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的(de)环境，背后的改善性需求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品(pǐn)质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确指出支持住宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为(wèi)1.71间(jiān)，无论(lùn)是(shì)否考虑乡村住宅因素(sù)，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数较其(qí)他国家依旧(jiù)存(cún)在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与经济水平(píng)有着密切正向联系。随着经(jīng)济发展水(shuǐ)平(píng)的提高，中国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不(bù)足，供需出现错(cuò)配，这是(shì)过去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大分化(huà)时(shí)代已至，这种分化(huà)不单局限于城市能级之间差异，优(yōu)质小区和(hé)老旧二手房之间的差异(yì)也(yě)将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据(jù)调查的是人，并不(bù)是(shì)针对住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实(shí)际(jì)值可(kě)能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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