一线城(chéng)市(shì)，也(yě)不端着(zhe)了。

　　昨天，深(shēn)圳取消二手房指导价(jià)的(de)消息(xī)在房产圈(quān)刷屏了。

　　这条消息为什么(me)这么重(zhòng)要？首(shǒu)先二手房指(zhǐ)导价被(bèi)称为“核弹级”政策，其次深(shēn)圳几乎是(shì)最后一(yī)个还在(zài)“认真”实施这条政策的城市，最后深圳是(shì)房价(jià)前三的核心(xīn)城市。所以，深圳的一举一动(dòng)都具(jù)有(yǒu)风(fēng)向标意义(yì)。

　　有分(fēn)析人士指出，深圳二手房指导价如果取消(xiāo)，首先有利于深圳二手(shǒu)房(fáng)回暖，然后二手房回暖有利于深圳楼市总体回暖，最后深圳楼(lóu)市回暖有利于全国楼(lóu)市回(huí)暖(nuǎn)....

　　看吧(ba)，这妥(tuǒ)妥的“蝴蝶(dié)效应(yīng)”。

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　　“核弹调(diào)控(kòng)”退出？

　　昨天，深圳(zhèn)疯传“二手房指导价”正式(shì)结束(shù)。传言称：二(èr)手房贷款(kuǎn)不按官方(fāng)参考价（指导价），银行核(hé)定房价以网签备案价和评估价孰低为准。

　　自此，参(cān)考(kǎo)价(jià)真(zhēn)正(zhèng)变成(chéng)了(le)“参考价”。

　　目前没有看到官方文(wén)件(jiàn)。据证(zhèng)券(quàn)时报21日消(xiāo)息，目前深圳(zhèn)多(duō)家大行(xíng)表示(shì)“尚未接(jiē)到正式通知，目前仍按参(cān)考(kǎo)价办理(lǐ)按揭”。所以还需要(yào)持续的(de)关注。

　　易居研究院研(yán)究(jiū)总监严跃进认为，本次政策大概(gài)率为(wèi)真，更多体现(xiàn)为银(yín)行贷款等领域按照新的规则(zé)进行，但不会(huì)出(chū)台(tái)正式文件。

　　有时(shí)候，有(yǒu)些事(shì)情，是不用发文件的。毕竟可(kě)以“窗口指导”。

　　2021年2月(yuè)8日，深圳楼市二手房(fáng)指导(dǎo)价横空出(chū)世(shì)。当时，深圳一口气(qì)公(gōng)布了全(quán)市3595个小区的参(cān)考价，很多南山、福田、宝安中(zhōng)心(xīn)区(qū)的(de)高价盘，直(zhí)接按照当(dāng)时的(de)市(shì)场(chǎng)价打了5折、6折(zhé)来“指(zhǐ)导(dǎo)”，银行(xíng)只能按照指导(dǎo)价来计算首付、发放贷款(kuǎn)。

　　当时大家还(hái)不觉得厉害，但经历了这两年的痛苦，才深知为啥叫做——“核弹级”。

　　举个例子，市场(chǎng)价1000万(wàn)的(de)房子，如(rú)果不“指导”，可以(yǐ)首(shǒu)付3成(chéng)即300万；如果指导价打七(qī)折即700万(wàn)，那么首付3成(chéng)210万(wàn)，加(jiā)上(shàng)需要全款支付的部(bù)分，实际首付(fù)去到了510万，相当于(yú)首付5成了（多给210万首付）。这直接让大(dà)批(pī)量买家，失去了购房能力，相当于(yú)强势“降杠杆”。

　　自深圳推行二(èr)手房参考价以后，东莞、宁波(bō)、成都、三(sān)亚、西安、合肥、广州等10多个城市陆续跟进。事实也确(què)实证(zhèng)明了，这条政(zhèng)策的“核弹”级别。

　　到了2021年(nián)10月，根据安居客的统计，实施二手房指导价的(de)10个(gè)城市，有8个挂(guà)牌价降了。

　　2022年受到疫情(qíng)的(de)影响，二手(shǒu)房更(gèng)是惨(cǎn)不忍睹。以(yǐ)2022年12月数据为例(lì)，全(quán)国70个大中城市房价只(zhǐ)有6个同比(bǐ)上涨，其他(tā)的泥沙俱下。

　　2

　　深圳，有人付出了沉重代价

　　据(jù)深圳乐(lè)有(yǒu)家研究中心数据(jù)显示：成交量上，二手房指导价(jià)出台当年，深圳(zhèn)二手住(zhù)宅(zhái)成交量同比(bǐ)下滑57％。2022年(nián)继续(xù)腰(yāo)斩，成交(jiāo)量(liàng)同比下滑47％，全年成交量仅(jǐn)2.2万(wàn)套，创(chuàng)近二十年最(zuì)低记录，相较2020市(shì)场高(gāo)峰缩水近(jìn)八成。

　　价格方面，与二手房指(zhǐ)导价发布(bù)当月相比，如今二手房挂牌价低于(yú)及接近参(cān)考价的房源(yuán)占(zhàn)比(bǐ)大(dà)幅增加。2023年一季度(dù)，深圳各区二手房(fáng)成交TOP10小区中，过半成交价低(dī)于(yú)参考价。

　　只有真实经历其中的(de)人，才能深切的感(gǎn)知其威力。

　　深圳(zhèn)房东，斩仓的新闻(wén)不绝于(yú)耳。

　　据说一位码农三年前高杠杆买了2套华润城(chéng)，月供12万，最(zuì)终亏(kuī)损1000万破产。据媒体推(tuī)测，如果(guǒ)案例属实(shí)，买家(jiā)的实际购房成本高达(dá)20万/平，目(mù)前价格跌至14万(wàn)/平，叠加这三(sān)年的房贷和持有成本(běn)，差不多亏损超千万。

　　深圳一大批人这两年(nián)感受到了太多“心酸(suān)”。二手房成交量创下多年(nián)新低(dī)，学区房神话(huà)不再，房(fáng)产(chǎn)中介的日子难过，投(tóu)资客挥泪斩仓....

　　在稳楼市(shì)的基调(diào)下，2022年(nián)以来(lái)，实施了二(èr)手房指(zhǐ)导(dǎo)价(jià)的城市陆陆续(xù)续低调退出，目前只有深圳还是最后的“堡(bǎo)垒”。

　　3

　　“风向(xiàng)标”意义明(míng)显

　　最近一线城市也不端(duān)着了。

　　近日，北京(jīng)在房山区(qū)试点多(duō)子女家庭和(hé)职住平(píng)衡家庭购房支持政策(cè)。上海也考虑予以(yǐ)多(duō)孩家(jiā)庭在(zài)新房(fáng)计分制(zhì)度政(zhèng)策上的支持。

　　从最新公布的3月(yuè)份70个大(dà)中(zhōng)城市商品住宅销售价格变动情(qíng)况来看，广州、深圳的新房、二手房价格(gé)仍然(rán)是同比(bǐ)去年依(yī)然(rán)是(shì)下降的(de)。

　　北京、上海已经同比增长了(le)，其他二线(xiàn塑料是不是绝缘体)城市(shì)如杭州、成(chéng)都、南(nán)京、合肥等城市价格都是同比上(shàng)涨(zhǎng)的。

　　广(guǎng)州、深圳能(néng)不急吗？

　　事(shì)实上，上面可能更急。3月份(fèn)，两部(bù)门联合(hé)发文，全面(miàn)推(tuī)动二手房(fáng)“带押(yā)过户”全国实施，这是一条被广(guǎng)泛好评的新政(zhèng)。对于激活二手房(fáng)交易，具有(yǒu)定海神针般的作用。

　　住建部部长倪虹(hóng)近日(rì)更是指出：建筑(zhù)业、房(fáng)地产企业要发挥国民经(jīng)济“顶梁柱”“压舱石”作(zuò)用塑料是不是绝缘体。回归到(dào)常识(shí)，从字面理解一下这两个词，意思就(jiù)是——顶梁柱如果不(bù)行了，上面不(bù)就塌了嘛(ma)？压(yā)舱石如果压不住，小船不(bù)就翻(fān)了？

　　也许，今年扶持楼市的政策，还(hái)有一大波正(zhèng)在路上...

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