导读(dú)

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中国(guó)地产步(bù)入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十(shí)年(nián)是中国房地产市(shì)场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面(miàn)积(jī)超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低(dī)景气(qì)，有关中国(guó)地产是(shì)否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存(cún)量极度(dù)过剩，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住建部(bù)披露(lù)全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人(rén)口(kǒu)普查调查数据(jù)显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露(lù)的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占(zhàn)比不到一成(chéng)，其中还包括大(dà)量城(chéng)镇非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普显示中国(guó)城镇居民人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房所能满足(zú)，它(tā)与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施等因素(sù)密切相关(guān)。中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较发达(dá)国家还有(yǒu)很大(dà)差(chà)距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意(yì)味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国(guó)城镇居民户均(jūn)1套房(fáng)，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接公布(bù)中(zhōng)国家(jiā)庭户(hù)均住(zhù)宅的(de)数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似乎意味着(zhe)户户(hù)有房(fáng)，然而(ér)事(shì)实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足流(liú)动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国(guó)总(zǒng)人口的近三成都是流动人口，流动人口会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家买房(fáng)，从(cóng)而(ér)产(chǎn)生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产仍(réng)有四大(dà)新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化(huà)趋势(shì)将延续(xù)，带来(lái)新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入(rù)，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的(de)改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面积均较发(fā)达国家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求正在(zài)不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国地产步(bù)入(rù)大分化时(shí)代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，这是过去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化时代已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则(zé)更多体现(xiàn)在住宅质量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能级城市之间，不(bù)同区(qū)域板块(kuài)之(zhī)间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前(qián)，官(guān)方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突(tū)然激增，引发(fā)一阵(zhèn)二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中(zhōng)国的房子(zi)是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到(dào)底是(shì)供(gōng)给过(guò)剩(shèng)，还(hái)是供(gōng)需平衡，或(huò)是(shì)仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数(shù)据并未公布，我(wǒ)们(men)无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房(fáng)子(zi)是否真(zhēn)的过(guò)剩了？据(jù)此判断未(wèi)来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量过(guò)剩(shèng)的直(zhí)观判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害(hài)综合风险普查工作(zuò)情况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发(fā)布会上(shàng)，负责人对外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑数据以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋(wū)建筑，平(píng)均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋(dòng)，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布(bù)了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数大(dà)于1，看似意味(wèi)着人(rén)人(rén)都有房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间数量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切(qiè)相关(guān)。单单(dān)从人均住宅间(jiān)数不能(néng)完(wán)全(quán)反映出城镇(zhèn)居民的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家庭为单(dān)位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐(qí)全(quán)的(de)住宅才(cái)是城镇居(jū)民(mín)宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅的(de)测算思(sī)路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住宅(zhái)主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅(zhái)，另一(yī)类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据(jù)，并没有直(zhí)接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两处(chù)可以直接公(gōng)布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计(jì)算中国居(jū)民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住古诗山衔落日浸寒漪，山衔落日浸寒漪的诗意是什么宅套数分三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年(nián)以来(lái)每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套(tào)数相加(jiā)，我们就能(néng)够(gòu)得到当前商品住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第(dì)二(èr)步(bù)，根据城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住(zhù)宅和非(fēi)商品住宅(zhái)比例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总(zǒng)数除(chú)以家(jiā)庭户(hù)数(shù)，我们(men)就能够(gòu)得到城镇户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)户(hù)比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计(jì)。我们利用(yòng)既有统计数(shù)据(jù)，大致(zhì)测算得(dé)到中(zhōng)国存(cún)量(liàng)房地产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有古诗山衔落日浸寒漪，山衔落日浸寒漪的诗意是什么的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成(chéng)。本文去除(chú)商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期(qī)房销售，得(dé)到(dào)商品住宅现房套(tào)数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅(zhái)古诗山衔落日浸寒漪，山衔落日浸寒漪的诗意是什么占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和购买二(èr)手(shǒu)房都是商(shāng)品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他住宅、购(gòu)买商(shāng)品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过去(qù)十年变化幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)的实际(jì)变(biàn)化比例，从(cóng)而我(wǒ)们估算(suàn)出2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末(mò)，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期(qī)房，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房(fáng)的(de)三点含义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户均一套房的程度(dù)，“户户有(yǒu)房”是否意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国城(chéng)镇化(huà)进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量(liàng)供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多(duō)余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素(sù)产生(shēng)的住宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其(qí)中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造成(chéng)人口净(jìng)流(liú)入地的住(zhù)宅(zhái)市场供不应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及南京(jīng)工作(zuò)的流(liú)动人(rén)口在老家拥(yōng)有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工资(zī)吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但(dàn)高房价(jià)迫使打工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房(fáng)，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在房价(jià)较低(dī)的(de)县城购(gòu)买一(yī)套房。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞大(dà)流(liú)动人口(kǒu)的(de)租赁(lìn)与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国(guó)的城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)中(zhōng)依(yī)然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是(shì)约9000万户(hù)城(chéng)镇居民住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成(chéng)，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问题，如(rú)电线老化、管道等(děng)基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大(dà)的不便和安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫(wèi)浴和厨房。这类(lèi)上世纪(jì)修(xiū)建的老旧小区很难满足(zú)现代(dài)生活需求，在未(wèi)来(lái)大(dà)都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其(qí)中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房进(jìn)城和老(lǎo)旧小区(qū)拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)不足(zú)19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用(yòng)的(de)住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准算的话(huà)，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难(nán)问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要(yào)住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国家人均(jūn)住(zhù)宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊(tān)面积后(hòu)，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户(hù)人(rén)口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静(jìng)态(tài)结构和动态(tài)趋势(shì)演(yǎn)绎，决定了(le)中国未来地(dì)产仍有(yǒu)需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中(zhōng)国(guó)未来(lái)城镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人(rén)口规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户(hù)的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人(rén)口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致(zhì)户数会因户均人口(kǒu)规(guī)模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，资(zī)源和生产要素逐步向经(jīng)济(jì)带、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市流(liú)入，区(qū)域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新(xīn)的(de)增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人(rén)口增(zēng)量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受(shòu)益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房(fáng)。在新(xīn)增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧(jiù)的城(chéng)中村(cūn)、老(lǎo)公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质量低(dī)、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的(de)环境，背后的(de)改善(shàn)性(xìng)需求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考(kǎo)虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中国(guó)的人均住宅间数较其他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的(de)提高，中国(guó)的人均住(zhù)宅间(jiān)数与(yǔ)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积将(jiāng)随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，供(gōng)需出现错(cuò)配，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅(zhái)质量的供(gōng)需冲(chōng)突。房地产大分化(huà)时(shí)代已至，这种(zhǒng)分化不单(dān)局限于城市能级之间差异，优质小区(qū)和老旧二手房(fáng)之间的差(chà)异(yì)也将越(yuè)发扩大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏(piān)差(chà)。商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比实际值可(kě)能(néng)偏低，其增速(sù)可(kě)能超预(yù)期(qī)。

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