5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金(jīn)为代表(biǎo)的(de)机构对于这一(yī)板(bǎn)块(kuài)已(yǐ)经在悄然(rán)布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方和华(huá)夏的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日(rì)时所公(gōng)布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央(yāng)企获(huò)得(dé)增持(chí)，持(chí)仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地(dì)产或“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募(mù)基金对房(fáng)地(dì)产的配(pèi)置看(kàn)，2019年(nián)末，公募(mù)所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房(fáng)地产公司(sī)市值在股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首次回(huí)升(shēng)，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持股比(bǐ)例也同步回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今(jīn)年一季度得(dé)以延续(xù)。数据统计(jì)显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块一季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个(gè)股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华(huá)发(fā)股(gǔ)份、滨江集(jí)团，持(chí)仓市值占(zhàn)板块比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募(mù)对于房地产(chǎn)的投资(zī)愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一(yī)季报汇(huì)总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的(de)是(shì)保利发(fā)展，在(zài)基金重仓(cāng)第33位。排名(míng)第(dì)二的(de)是招商蛇口，排(pái)在第(dì)78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位(wèi)。对比去年(nián)四季报(bào)，变化(huà)之(zhī)处首先(xiān)在于(yú)几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金地集团(tuán)退出百大之(zhī)列(liè)。但考虑到房(fáng)地(dì)产是(shì)复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上还(hái)需要时间周期(qī)。

　　形成共识(shí)的(de)是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市场投(tóu)资上，配置房(fáng)地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等几类行业(yè)在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期(qī)的行业，传统认知(zhī)上没有什(shén)么(me)投资(zī)机会的(de)。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行(xíng)业也出现了一(yī)些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生(shēng)了更(gèng)大的变化。”一(yī)不愿具名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人(rén)士持(chí)谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是(shì)居民存款(kuǎn)数量(liàng)增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量(liàng)地(dì)产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需(xū)求(qiú)端(duān)还需要(yào)有一定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人(rén)均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目(mù)前居民(mín)的杠杆(gān)率和(hé)房价收入(rù)也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额(é)，以及(jí)过快上行的房价，因而(ér)行业(yè)高(gāo)增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着(zhe)地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行(xíng)业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经(jīng)过(guò)去了，但不代表没有投资机(jī)会(huì)，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争力公司(sī)的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认(rèn)识(shí)转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的(de)务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物(wù)长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地(dì)产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从(cóng)具(jù)体的个(gè)股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标(biāo)的股(gǔ)中，本月以来实(shí)现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段恰好排名前五的公(gōn排列组合公式a和c计算方法例题，排列组合公式a和c计算方法一样吗g)司月内涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分(fēn)别是上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排(pái)名第(dì)一的上实发展，五一假期(qī)归来(lái)后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个交易日(rì)收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实(shí)发展的主营业务(wù)为房(fáng)地产开(kāi)发与经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要(yào)产品及(jí)服务为房(fáng)地产销售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物业(yè)管理服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东来(lái)看，各(gè)类(lèi)机(jī)构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月(yuè)31日(rì)时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的(de)上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资(zī)产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其第(dì)一季度(dù)的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司后(hòu)疫情时代(dài)出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方(fāng)面则是公(gōng)司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下(xià)，自(zì)然也吸(xī)引了知名(míng)机(jī)构在其中持续(xù)驻足。从第(dì)一季度(dù)十大流通股股东来看(kàn)，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也是(shì)连(lián)续第三个季度他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前(qián)十(shí)。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域(yù)性地(dì)产公司外，荣安(ān)地产(chǎn)则(zé)是主要布局在深圳的地排列组合公式a和c计算方法例题，排列组合公式a和c计算方法一样吗产公司，一(yī)季报交出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到两只公募(mù)指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第七位(wèi)，富国中(zhōng)证指数1000增强(qiáng)则排名第(dì)九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红(hóng)周(zhōu)刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全(quán)球基金相关人(rén)士(shì)分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优(yōu)质(zhì)土地供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企受限于信用问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力(lì)度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本(běn)在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负(fù)债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房企的销(xiāo)售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国(guó)企(qǐ)地产股或存在(zài)发展(zhǎn)的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房(fáng)地产行(xíng)业的(de)结构性机会依(yī)然存在(zài)，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著(zhù)优(yōu)势(shì)，其(qí)主要又体现(xiàn)为库存(cún)的(de)优势。央企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较低(dī)的融资成本，优质(zhì)的开发资源和良好的(de)不动产资产运营能力的多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估，国央企相(xiāng)较于民(mín)营地产公(gōng)司也(yě)是更有优势的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于(yú)减值、土地资源(yuán)债权债务关(guān)系等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在这一(yī)轮行(xíng)业(yè)出清的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的修(xiū)复更明(míng)显。中特(tè)估的角(jiǎo)度从中长期(qī)的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进(jìn)入高质(zhì)量(liàng)发(fā)展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预(yù)期的盈(yíng)利和现金(jīn)流创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中枢(shū)的提(tí)升(shēng)，应该关注估值相对(duì)较低，企业自(zì)身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注(zhù)将受益于行业(yè)集中度提升的头部公司。”星(xīng)石(shí)投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话(huà)，或许还是保利(lì)发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资背景龙(lóng)头前途更(gèng)为光(guāng)明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客(kè)观地去持续观察(chá)国企(qǐ)央(yāng)企在三个方面是否可以维持(chí)，首(shǒu)先是融资成本保持低(dī)位(wèi)，其次是(shì)销(xiāo)售份额持续提(tí)升(shēng)，再次(cì)是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据(jù)房企一(yī)季报梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净(jìng)利均实现(xiàn)了(le)业绩的回正，甚至(zhì)是较大增(zēng)速的(de)增长(zhǎng)。而这些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产业(yè)内人士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因(yīn)为过去(qù)两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半(bàn)年民营房企(qǐ)不怎么(me)投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续(xù)性(xìng)地拿地(dì)，且主要集(jí)中在核心城(chéng)市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企(qǐ)销售业绩的增长，从(cóng)而在(zài)2023年一季(jì)度市场恢复但(dàn)仍(réng)处于调整的过程(chéng)中，能(néng)够(gòu)保有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时也提醒表示(shì)，在房地产(chǎn)的复苏过(guò)程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整个市(shì)场从四(sì)月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成(chéng)都(dōu)等极个别城市四月环比三月(yuè)相(xiāng)对表(biǎo)现(xiàn)较(jiào)好之(zhī)外，包括北京、上海在内的(de)绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以(yǐ)及市场的去(qù)库存压力(lì)、企业的资金面(miàn)压(yā)力，可(kě)能会出现，到六月份(fèn)房企为了(le)半(bàn)年报(bào)冲业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短(duǎn)期(qī)反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确(què)定性的压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游(yóu)产(chǎn)业链的复(fù)苏速度都(dōu)比想象(xiàng)的(de)要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的(de)时候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面(miàn)的(de)钱。但这(zhè)也意(yì)味着，只有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得(dé)多的企(qǐ)业，会伴随整个(gè)行业的(de)弱(ruò)复苏(sū)，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本面不断(duàn)地(dì)凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提(tí)及(jí)个(gè)股(gǔ)仅为举例(lì)分析，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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