近两年(nián)火爆的创新产品(pǐn)公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品长期投资(zī)价(jià)值，通过观(guān)测经(jīng)营活(huó)动现金流(liú)、可(kě)供分配现金(jīn)等指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目在经营权(quán)到期后(hòu)不(bù)再(zài)产生现金收益，特许经(jīng)营权分红目前已包含了利润分配(pèi)和本金的归还，在选择投(tóu)资标的时应了(le)解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　浙f车牌号是哪个城市 浙J车牌号是哪个城市15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配情况尚(shàng)未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供(gōng)分配金(jīn)额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关负责人对(duì)此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的主要收益(yì)来源(yuán)为持有期分红(hóng)收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运(yùn)营情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分红预(yù)期则更(gèng)有规(guī)律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施(shī)资产的(de)经营现金(jīn)流，投资人通过基金募集材料和(hé)信息披露(lù)文件，结合行业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项(xiàng)目(mù)的经营(yíng)业绩(jì)，作为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)变化导(dǎo)致的(de)浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基(jī)金份额(é)持有(yǒu)人实际获得的现金收(shōu)益，对(duì)于长期投资者更(gèng)具参考价(jià)值。”中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高级副总监李华(huá)平也表(biǎo)示(shì)，根(gēn)据《公开募集基(jī)础设(shè)施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基(jī)金应(yīng)当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金年度可(kě)分配金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于(yú)债券派(pài)息，但不等同于债券的固定利息(xī)回报(bào)，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一(yī)方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富了(le)机构投资者(zhě)的投资品类，为资产配(pèi)置多元化(huà)提供抓手，具(jù)有较强(qiáng)的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过(guò)分红获(huò)取相对于投资(zī)债(zhài)券(quàn)相对高(gāo)的(de)收益性(xìng)，在有效控制风(fēng)险的前提下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益，起到投资(zī)“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场对于未来分红水平(píng)的预期(qī)，也是影响REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)走势的关键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票(piào)和债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了(le)2022年年报，部(bù)分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率不达(dá)预期，一定程度上(shàng)影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重因素的(de)影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格的主(zhǔ)要因素之一(yī)，而稳(wěn)定的(de)分红有(yǒu)利(lì)于吸引投(tóu)资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负(fù)责人也表示，近期(qī)经济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过(guò)程；另一(yī)方(fāng)面，基础设施项目(mù)的经营业(yè)绩相对经济活力的改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价(jià)做(zuò)调减(jiǎn)处理，调(diào)减金额根(gēn)据单位基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作(zuò)是对分红前后基(jī)金份额净值变化的修正，使投资人在基(jī)金分红前后均可以获得(dé)公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者(zhě)长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同时需结合持有(yǒu)产品的特(tè)性，关(guān)注二级市(shì)场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航(háng)基(jī)金相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权分红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了(le)解底层(céng)资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有公募基(jī)金分红前(qián)提是本金之(zhī)上的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派”更为(wèi)准确(què)，分派的是(shì)本金(jīn)与(yǔ)增(zēng)值两(liǎng)个部分，两个部分(fēn)之间的(de)比例(lì)是变(biàn)动的(de)，与现有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数(shù)普通投资者(zhě)可能(néng)把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金价值面临极大(dà)不(bù)确定性(xìng)，这是该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持(chí)有产(chǎn)权类产品的(de)收(shōu)益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营(yíng)类产品的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红包括了(le)利润分配和(hé)本金的归(guī)还，两者的(de)比率也是变动的，对特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资(zī)标的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也(yě)表示，从细分来看，各类(lèi)公募(mù)REITs分(fēn)红因(yīn)底层资(zī)产属(shǔ)性(xìng)不同而形成区别。特(tè)许经营(yíng)权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类(lèi)的公募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)主要为(wèi)“收益(yì)”，更看重底层(céng)资产的价值增(zēng)值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也(yě)认为，与产权(quán)类项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项目在经营权到(dào)期后(hòu)不再能产生(shēng)现金收益，因此将可(kě)供分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较(jiào)浙f车牌号是哪个城市 浙J车牌号是哪个城市短的特许经营项目(mù)，通常具备更(gèng)高的(de)分(fēn)派率水平(píng)。对于剩余期限较长的(de)特许经营权(quán)项目，即使(shǐ)分(fēn)派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目(mù)的分派金额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价(jià)随着(zhe)分(fēn)派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自(zì)项(xiàng)目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项目的(de)土地或建筑的(de)剩余(yú)使用(yòng)年限一般较长，再(zài)加(jiā)上到期后通过(guò)对(duì)建筑的更新改造(zào)或补缴土(tǔ)地出让金等追(zhuī)加(jiā)投资，有机会进一步延长经(jīng)营(yíng)期限。这种类(lèi)似(shì)永续经营的假设反映在(zài)基础资产的估值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备更显著(zhù)的资(zī)产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资(zī)产运营情(qíng)况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人士还(hái)表示(shì)，在(zài)产(chǎn)品分红(hóng)期，投资(zī)者可以(yǐ)观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金、内部收(shōu)益率等指标，来观(guān)察(chá)和评估项目底层资(zī)产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示(shì)，年(nián)报指标(biāo)中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是年报中披露的(de)经(jīng)营活动现(xiàn)金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存(cún)在本(běn)质性区别。经营活(huó)动产(chǎn)生的现金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资(zī)产生(shēng)的现金流，基于(yú)企业(yè)本身经营活(huó)动产生；可供分配的现金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影(yǐng)响利润(rùn)表的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也(yě浙f车牌号是哪个城市 浙J车牌号是哪个城市)表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新选择，投资价值体现在相对(duì)股债市场独立(lì)的资产配置功能(néng)，比较适合(hé)长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产(chǎn)可以更多关注内部收益率的高低，对(duì)产权类的资产(chǎn)更(gèng)多关注分派(pài)率(lǜ)高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配(pèi)收(shōu)益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资(zī)产的经(jīng)营净(jìng)现金(jīn)流，所以底层资产运营(yíng)情况直(zhí)接影响投资回报，投(tóu)资(zī)者可综(zōng)合考虑原始权益(yì)人综(zōng)合实力、运营管理机(jī)构实力(lì)、公募(mù)基金管理人实力(lì)等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易带(dài)来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议投(tóu)资者关注(zhù)有基本(běn)面支撑(chēng)、填权效应相对(duì)明显、同时分红规(guī)模较(jiào)为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分(fēn)红(hóng)金额(é)与募集材料中披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济及市(shì)场的实际(jì)环(huán)境，对基(jī)础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基(jī)金上(shàng)述负责人也称。

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