5月(yuè)以来(lái)，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基(jī)金为代表的(de)机(jī)构对于(yú)这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的总份额均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金一(yī)季报统(tǒng)计，龙头与地方(fāng)国(guó)企央企获得增持(chí)，持仓(cāng)数量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分(fēn)别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募(mù)基金(jīn)对房(fáng)地(dì)产的配置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持(chí)有(yǒu)的(de)房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色(sè)，但(dàn)公募所持房地产公(gōng)司市(shì)值(zhí)在(zài)股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现了(le)三年(nián)来(lái)的首次回(huí)升，年底这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募对(duì)房地产行业的持(chí)股比例也同(tóng)步回升(shēng)，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在(zài)今年一(yī)季度得以延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房(fáng)地产(chǎn)板块一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元(yuán)，较(jiào)2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发(fā)现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金一(yī)季(jì)报汇(huì)总的(de)重仓股中(zhōng)，房地产板(bǎn)块排名最高的是(shì)保利(lì)发展(zhǎn)，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位(wèi)。排(pái)名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去年四季(jì)报，变化之处首先(xiān)在(zài)于(yú)几只房地产龙头股从(cóng)排位(wèi)上(shàng)看均有退步(bù)，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金地(dì)集团退出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是(shì)复苏链上最后一环(huán)，且(qiě)首季并非行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传导到二(èr)级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的是，经济(jì)圈判断房地产已经进入大分化(huà)时(shí)代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二(èr)级市场投(tóu)资(zī)上，配置房地产行业(yè)轻松(sōng)收获行业贝塔的红(hóng)利期(qī)一去不(bù)返了。“如果按照产业(yè)周(zhōu)期来分类，包括房(fáng)地产等几类行(xíng)业在(zài)盖特纳(nà)曲裤子175是几个x线里属(shǔ)于成熟(shú)期(qī)或者衰退期的(de)行业，传统认知上没有什么投资(zī)机会(huì)的。但在这几(jǐ)年特殊(shū)的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类似的行(xíng)业也出现(xiàn)了一些(xiē)机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积(jī)很难(nán)再(zài)出(chū)现了，2022年光(guāng)是居民(mín)存款数量增加了(le)15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产的更新，也(yě)有近10亿(yì)平方米。需(xū)求(qiú)端还需要有一(yī)定(dìng)的(de)政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究(jiū)员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额(é)，以及过快上行的(de)房价，因而(ér)行业高增的时代已经过去，未来行业的(de)需求或将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠杆(gān)属性(xìng)，就很容(róng)易出(chū)现(xiàn)信用(yòng)风险问(wèn)题(tí)（类似2022年(nián)的(de)民营地(dì)产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过(guò)程。这个(gè)过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力强的公司就能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行(xíng)业需求(qiú)见顶回(huí)落(luò)时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强竞(jìng)争力(lì)公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于(yú)这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优(yōu)质(zhì)区(qū)域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统(tǒng)计(jì)的124只房地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股(gǔ)价上(shàng)涨的达到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰好排(pái)名前五(wǔ)的公司月内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们(men)分别是上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第(dì)一的(de)上(shàng)实(shí)发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明(míng)显放大，4日、5日连续(xù)两个(gè)交易日收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的基本(běn)面(miàn)来(lái)看，上实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营(yíng)业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房(fáng)地产销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业(yè)管理(lǐ)服务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。202裤子175是几个x3年第一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，各类机构都有对其布局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十(shí)大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的(de)上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东(dōng)金桥也(yě)是上海本地(dì)房(fáng)企，其(qí)第一季(jì)度的收(shōu)入利润规模(mó)大(dà)幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面(miàn)是(shì)该公司后疫情时代出租率复(fù)苏至近年来(lái)最高，另一方面则是公司拿(ná)地结(jié)算持续性向好，从(cóng)数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势头(tóu)向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然(rán)也吸(xī)引(yǐn)了知(zhī)名机构(gòu)在其中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第一季度十(shí)大(dà)流通股股东来(lái)看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产品依然(rán)在前十中，这也是(shì)连续第三个(gè)季(jì)度他有(yǒu)的两只产品杀入(rù)前十(shí)。同(tóng)时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则(zé)是主(zhǔ)要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公(gōng)募(mù)指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关(guān)人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价(jià)值更为笃定突出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市(shì)场大(dà)幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用(yòng)问题或(huò)者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头(tóu)房(fáng)企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的(de)拿地力度（拿地金(jīn)额(é)/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看(kàn)，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销售额增速(sù)为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在当前中(zhōng)特估(gū)的(de)浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发(fā)展的大好机(jī)会。中(zhōng)信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其是央企占据(jù)显著(zhù)优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表(biǎo)现出较低的融资成(chéng)本(běn)，优质的(de)开发资源和良好的(de)不(bù)动产资产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相(xiāng)较(jiào)于民营地产公司(sī)也是更有(yǒu)优(yōu)势的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减值、土地资(zī)源(yuán)债(zhài)权债务关系等问题，市场对民(mín)营房开(kāi)企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮(lún)行业出清的过(guò)程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的(de)修复(fù)更明显。中特估的角(jiǎo)度(dù)从中长期的维(wéi)度看，行业(yè)的逻辑在于(yú)集中度提(tí)升后(hòu)，行(xíng)业进(jìn)入高质(zhì)量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且(qiě)可(kě)预期(qī)的盈利和现金流创(chuàng)造能力(lì)，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该(gāi)关注估值(zhí)相对(duì)较(jiào)低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能(néng)力强、可(kě)以(yǐ)创造(zào)持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化(huà)，要关注将(jiāng)受(shòu)益于行(xíng)业(yè)集(jí)中(zhōng)度(dù)提升(shēng)的(de)头(tóu)部公司。”星石投资(zī)首席研究官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的(de)话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资(zī)背(bèi)景龙头(tóu)前途更为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银基(jī)金投资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客观地去(qù)持(chí)续观察国企央企在三个(gè)方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资(zī)成本保持低位，其次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份(fèn)额(é)持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据(jù)房企(qǐ)一(yī)季报梳理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的业绩出现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实(shí)现了业绩(jì)的回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而这些公(gōng)司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产业内人(rén)士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析(xī)表示，业绩(jì)出现(xiàn)明显改善的(de)房企，主要是(shì)因(yīn)为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投资力度(dù)较大。投(tóu)资(zī)的驱(qū)动(dòng)能够推(tuī)动房企销售业绩的(de)增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复(fù)苏过(guò)程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其(qí)实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城(chéng)市四月环比三月(yuè)相(xiāng)对表现(xiàn)较(jiào)好之外，包括北京(jīng)、上海在(zài)内(nèi)的绝大多数城(chéng)市都出现环比(bǐ)下滑(huá)的情况。而现(xiàn)在五月(yuè)的(de)市场表现也不太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在(zài)的(de)经济状况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的(de)资金(jīn)面压(yā)力，可能(néng)会出现，到六(liù)月份(fèn)房(fáng)企为了半年报(bào)冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的短期反弹外(wài)的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说(shuō)，第(dì)二季(jì)度(dù)、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复(fù)苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多，我们要多给(gěi)一些(xiē)耐心，这个时候，在房(fáng)地(dì)产以及上下游(yóu)就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的(de)、做得(dé)比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去(qù)等待(dài)它的基(jī)本面不断地(dì)凸显出来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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