万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京海淀(diàn)的豪(háo)宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中(zhōng)赫集(jí)团，也被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆(yú)论关注，起因(yīn)中赫(hè)集(jí)团成了共(gòng)同债务人被中(zhōng)国信(xìn)达追债，中(zhōng)国信达为了收回(huí)钱(qián)款不(bù)得不将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些(xiē)房子早(zǎo)已售(shòu)出，业(yè)主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥(chì)巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇(qí)妙(miào)地(dì)被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看(kàn)到(dào)这些业主的维权信(xìn)息，难怪有网友调(diào)侃：“富人(rén)被(bèi)割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的那(nà)么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良(liáng)债(zhài)权转让项目的处置主体是中国信达资产管理股份有限公(gōng)司北(běi)京市(shì)分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债(zhài)权。截至2023年(nián)1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫(hè)集团(tuán)有限公司(sī)是共同(tóng)债务人(rén)。目前(qián)，该项目已有(yǒu)1万次围观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上(shàng)看(kàn)，这就是一(yī)起(qǐ)中国信达北分讨债(zhài)的故(gù)事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而(ér)且早已售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这些房子实(shí)际上都(dōu)是卖(mài)出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根本没(méi)有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报(bào)道(dào)证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没资(zī)金解抵押，所(suǒ)以不能(néng)网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业主基本都是北京(jīng)的高(gāo)端人士(shì)，柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业(yè)大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳书院的业(yè)主(zhǔ)中，还(hái)有(yǒu)不少中赫集团的高管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已经(jīng)支付(fù)价款并实际占有，那么，中国(guó)信达转让(ràng)这笔不良债权(quán)回本的愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执(zhí)行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办(bàn)理过(guò)户(hù)手续的，如果业主没有过错，人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封(fēng)的(de)可(kě)以向(xiàng)法(fǎ)院(yuàn)提出执(zhí)行异议(yì)申请，请求法院解除(chú)查封，同时可以联(lián)合起诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公(gōng)布《最高(gāo)人民法院(yuàn)关(guān)于(yú)商品房消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以(yǐ)司(sī)法解(jiě)释的方式(shì)明确了(le)购(gòu)房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者以居住为(wèi)目(mù)的购买(mǎi)房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交(jiāo)付请(qǐng)求权优先于建(jiàn)设工程(chéng)价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价(jià)款的商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩(biàn)论终结前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可(kě)以(yǐ)适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是(shì)说，如(rú)果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔了夫人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权(quán)公司中国信达申(shēn)请不(bù)良债(zhài)权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示，目(mù)前(qián)中国信达已经成为(wèi)赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下(xià)子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择退出了(le)赫(hè)华恒(héng)瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国(guó)际信托有限责任(rèn)公司(sī)成(chéng)为了唯一股东，后者由中国信(xìn)达资(zī)产管理股份有(yǒu)限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商，相较其(qí)他房企，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也(yě)没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为中赫集团(tuán)进(jìn)入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼(yú)岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了(le)市场(chǎng)强二鹊救友文言文翻译及注释讲解，二鹊救友文言文翻译及注释拼音height: 24px;'>二鹊救友文言文翻译及注释讲解，二鹊救友文言文翻译及注释拼音烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书(shū)院(yuàn)，更是(shì)被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万(wàn)科(kē)等大型知名房(fáng)企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块(kuài)，成为(wèi)北京当年的(de)“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高(gāo)端的(de)姿态(tài)杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来(lái)的(de)灰砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米高(gāo)墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平米(mǐ)20万元的(de)价格，都令业内外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的(de)湖(hú)、紫辰院(yuàn)的(de)树、北平府的(de)院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口(kǒu)溜(liū)中，就可看(kàn)出其在北京(jīng)豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒大华(huá)府等，现如今(jīn)，它远远(yuǎn)超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍(pāi)房，最终(zhōng)成(chéng)交(jiāo)价(jià)1.09亿(yì)、单(dān)价(jià)达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)虽然已(yǐ)经推出(chū)了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓(diào)鱼(yú)台七号院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路(lù)线(xiàn)”，也(yě)因此(cǐ)，它(tā)被外(wài)界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵(guì)的房(fáng)，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅开(kāi)发商光(guāng)环的(de)背后，这(zhè)个(gè)地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被(bèi)执行(xíng)标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确(què)定义务，中赫(hè)集团(tuán)正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到(dào)这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷(yé)”走红之时，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾深挖出背后(hòu)的中(zhōng)赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅的开发(fā)商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯(sù)源(yuán)，这(zhè)个(gè)转折点(diǎn)，就(jiù)在(zài)于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多元化(huà)转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业务(wù)，先后(hòu)进军能(néng)源(yuán)市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本(běn)退(tuì)出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球(qiú)俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中拿(ná)下(xià)北京国(guó)安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下(xià)北京国安俱乐部(bù)全(quán)部股权。如果(guǒ)北京国安的估值一直没(méi)变，那么(me)中赫集团拿(ná)下北京国安，总计花费了(le)约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也许会感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人(rén)周金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集(jí)团股份质押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前(qián)中赫(hè)集团共(gòng)有11条股权(quán)出质记录。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北京建(jiàn)工、山东国际(jì)信托、中融信托、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京国安的时(shí)间完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京(jīng)国安后(hòu)，不(bù)仅(jǐn)国安(ān)的(de)经(jīng)营状况没(méi)有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产(chǎn)权交易所官(guān)网信息显示，2020年(nián)，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营业(yè)收(shōu)入(rù)1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资金压(yā)力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国(guó)安和中(zhōng)赫的经(jīng)营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次(cì)列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)、及中赫集(jí)团股(gǔ)东(dōng)周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被(bèi)执行人，执行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文(wén)书确定义(yì)务(wù)，上述被(bèi)执行(xíng)人(ré二鹊救友文言文翻译及注释讲解，二鹊救友文言文翻译及注释拼音n)成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目(mù)前(qián)幸免于难。不过在实控(kòng)人都成(chéng)为老赖(lài)的情况(kuàng)下，被执(zhí)行10个多亿的北(běi)京国(guó)安，又如何能独善其身？

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