5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机(jī)构对于这一板(bǎn)块(kuài)已经在(zài)悄然布(bù)局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时(shí)所公(gōng)布的总份额均(jūn)较4月28日时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金(jīn)一季(jì)报(bào)统计(jì)，龙头(tóu)与地方(fāng)国(guó)企(qǐ)央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅(fú)五只个股(gǔ)分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房(fáng)地产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利(lì)时代已过(guò) 精耕细(xì)作成共识(shí)

　　从公募基(jī)金对(duì)房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出色(sè)，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在股票资(zī)产中的(de)占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回(huí)升，年(nián)底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产(chǎn)行业(yè)的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎殇是什么意思怎么读拼音，殇是什么意思 怎么读伤感的一个字在今年一季度得以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季(jì)度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募(mù)对于房(fáng)地产的投资(zī)愈发有集中于龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显示，在公募(mù)基金(jīn)一季报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股(gǔ)中，房(fáng)地产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基(jī)金重仓第(dì)33位。排名第(dì)二的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在(zài)第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头(tóu)股(gǔ)万(wàn)科A排(pái)在第96位(wèi)。对比(bǐ)去年(nián)四季报(bào)，变化(huà)之处(chù)首先在于几只房(fáng)地产龙头股从排(pái)位上看均有退步(bù)，尤其(qí)是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏(sū)链上最后一环，且首季(jì)并非行业(yè)销售旺(wàng)季(jì)，其传(chuán)导到(dào)二级市场乃至机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房(fáng)地(dì)产(chǎn)已经进(jìn)入大分化时代，一(yī)二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不(bù)返(fǎn)了(le)。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包(bāo)括房地产等几(jǐ)类行业(yè)在盖(gài)特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投(tóu)资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝等类似(shì)的(de)行业也出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧(cè)发生了更大的变(biàn)化。”一不(bù)愿(yuàn)具名的(de)上海公募基金经理指出(chū)。

　　不(bù)过(guò)也有公募人士持谨慎乐(lè)观(guān)态(tài)度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年(nián)销售(shòu)面积很难(nán)再出(chū)现了，2022年(nián)光是居(jū)民(mín)存款数量增加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存(cún)量地产的更新，也有近(jìn)10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策出来去刺激(jī)购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究(jiū)员吕功绩也指出(chū)：“时至(zhì)今日(rì)，无论从城镇化的(de)进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代(dài)，而目前居民的(de)杠(gāng)杆率和房价收入也不支(zhī)撑每(měi)年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而(ér)行业(yè)高增的时(shí)代已经(jīng)过(guò)去(qù)，未来行业的需求或(huò)将回落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的(de)高杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出现信(xìn)用风(fēng)险问题（类似2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通(tōng)过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得(dé)市占(zhàn)率(lǜ)的提(tí)升。当(dāng)行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不(bù)代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿(ā)尔法，而(ér)对应到(dào)股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这样(yàng)的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产板块个(gè)股，在纳入统计的(de)124只房地产类标(biāo)的股(gǔ)中，本月以来(lái)实(shí)现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段恰好排(pái)名前(qián)五的公司月内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它们分别(bié)是(shì)上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期(qī)归(guī)来(lái)后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停(tíng)。从(cóng)该股的基本(běn)面(miàn)来看(kàn)，上实(shí)发展的(de)主营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产(chǎn)销售、房地(dì)产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其实现营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看，各类机构都(dōu)有(yǒu)对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季(jì)十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募(mù)的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也(yě)是(shì)上海本地房企，其第一季(jì)度(dù)的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出(chū)租率复苏至近年来(lái)最高，另(lìng)一方面(miàn)则是公司拿地(dì)结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引了知名(míng)机构在(zài)其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流通股股东(dōng)来看，知名私(sī)募高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品依然在(zài)前十中，这也是连续第三(sān)个季度他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时(shí)榜单中还有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产公司外，荣安(ān)地(dì)产则是(shì)主要布局在深圳的地产公司(sī)，一季报(bào)交出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司(sī)实现营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列(liè)。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上榜排(pái)名(míng)第七位，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第(dì)九位，此外联袂出(chū)现的机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国际(jì)和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并(bìng)重组后，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃定突出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测(cè)算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用(yòng)问题或者资(zī)金(jīn)紧张(zhāng)没(méi)法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机获(huò)取低(dī)成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度(dù)（拿地金额(é)/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看(kàn)，龙头(tóu)房企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头(tóu)房企明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是，在(zài)当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或存在发(fā)展的大(dà)好机(jī)会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的(de)结(jié)构性(xìng)机会依然存在，少部(bù)分公(gōng)司尤其是(shì)央(yāng)企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段(duàn)表现出较低的融资(zī)成本，优质的开发资源和良(liáng)好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于民营地(dì)产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权(quán)债务关系等(děng)问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会有更多担(dān)忧和(hé)质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮(lún)行业出(chū)清的过程(chéng)中，央国企相较于民企来(lái)说(shuō)估值的(de)修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维(wéi)度看(kàn)，行(xíng)业的逻辑(jí)在(zài)于(yú)集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快(kuài)速发(fā)展阶段(duàn)更(gèng)稳定且可预期的盈利和(hé)现金流(liú)创造能力，以此带来估(gū)值(zhí)中(zhōng)枢(shū)的提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业(yè)自身资(zī)产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨(zhǎng)的概(gài)率比(bǐ)较低，行业内部将出(chū)现分(fēn)化，要关(guān)注将(jiāng)受(shòu)益于行业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许(xǔ)还是保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前(qián)途更为光明(míng)。不过(guò)国投瑞银基(jī)金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察国(guó)企央企在三个方面是否可以维(wéi)持，首先是融(róng)资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份(fèn)额持续(xù)提升(shēng)，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多给(gěi)一些耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根(gēn)据房企一(yī)季报梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋(qū)明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利(lì)均(jūn)实现了业绩的(de)回(huí)正(zhèng)，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司也是(shì)机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分殇是什么意思怎么读拼音，殇是什么意思 怎么读伤感的一个字析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的(de)房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去两(liǎng)三(sān)年时间，尤(yóu)其是(shì)在2021年下半年民(mín)营房企不怎么(me)投(tóu)资(zī)拿地之后，国(guó)有企(qǐ)业仍在持续性(xìng)地拿地(dì)，且主要集中在核心城市(shì)，投资(zī)力度(dù)较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售业(yè)绩的增长，从(cóng)而(ér)在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调(diào)整的(de)过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一(yī)个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临(lín)着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了(le)杭州、成都(dōu)等(děng)极个别城市四月(yuè)环(huán)比(bǐ)三(sān)月相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大多数(shù)城市都出现环比下滑(huá)的(de)情况(kuàng)。而现在五月的市场表殇是什么意思怎么读拼音，殇是什么意思 怎么读伤感的一个字现也不太乐观(guān)。按照现在的(de)经济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力(lì)，可(kě)能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年(nián)报冲业绩(jì)出(chū)现(xiàn)市(shì)场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外的(de)一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不确(què)定(dìng)性的压(yā)力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游产业链的复苏(sū)速(sù)度都(dōu)比想象(xiàng)的要慢很多(duō)，我们要多给一(yī)些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极(jí)为少(shǎo)数的、做得比同行好得(dé)多(duō)的企业，会伴(bàn)随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只(zhǐ)能(néng)耐心(xīn)地(dì)去等待它的基本面不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个(gè)股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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