OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT开(kāi)盘继续延续此前几(jǐ)日的下跌(diē)走(zǒu)势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾(wěi)盘(pán)有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日(rì)跌(diē)幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新(xīn)购入(rù)基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要(yào)承(chéng)租方之(zhī)一(yī)，目前未收到哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面关于(yú)停止执行已签租(zū)赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人(rén)将继续密切关注(zhù)哲(zhé)库科技(jì)后续情况(kuàng)，积(jī)极做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目的(de)原始(shǐ)权益人相关负责(zé)人(rén)也表(biǎo)示，近(jìn)期已同(tóng)步启动了应(yīng)急预(yù)案，排摸储备租户，积极(jí)应对(duì)哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度重(zhòng)视，浦东(dōng)新(xīn)区(qū)国资委也高度(dù)关注。

　　多位业(yè)内人士(shì)表示(shì)，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其实不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲库科技的事件继续(xù)扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此后二(èr)级市场价(jià)格开始(shǐ)震荡走低(dī)，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华(huá)安(ān)张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有(yǒu)所(suǒ)回升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT最近几个交(jiāo)易日二级(jí)市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华(huá)安(ān)张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场(chǎng)公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前(qián)上市的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产(chǎn)业园区(qū)基础(chǔ)设施REITs5月(yuè)15日平(píng)均(jūn)跌幅1.38％。今年以(yǐ)来(lái)平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已(yǐ)经(jīng)披(pī)露(lù)张江光大(dà)园项目出租率有所下(xià)降，如今拟扩募的项目又(yòu)遭(zāo)遇突发事(shì)件，因此王宝强学历，王宝强不是84年的吗导致二级市(shì)场价格(gé)出现波动(dòng)。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不过，在上述(shù)人士看来(lái)，尽管出于风险规避的原因，最近几个(gè)交易(yì)日场内资金有所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率(lǜ)下跌并不会从(cóng)根本上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)其内外价(jià)值(zhí)。

　　他也同时表示，目前随(suí)着二(èr)级市场价格下跌，风险(xiǎn)也(yě)得到一定释放，但是(shì)价格涨跌会(huì)受到基本面、情绪面等(děng)多(duō)重(zhòng)因素影响(xiǎng)，不好判(pàn)断价格是不(bù)是(shì)已经完全触(chù)底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内(nèi)人士(shì)表示，今年整体REITs市场表现低迷(mí)，不(bù)少产品年内二级市(shì)场跌幅较大，其实有些(xiē)隐含收(shōu)益率高的(de)产品具备一定(dìng)的投资价(jià)值，很适合稳健类(lèi)投资者。此(cǐ)外，伴随(suí)着经济复苏的步伐，产业(yè)园区、物流(liú)类等REITs产品具备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基(jī)金执(zhí)行董事(shì)高(gāo)如星对(duì)此(cǐ)表示，若张(zhāng)江园(yuán)区(qū)最(zuì)终能顺利解决招(zhāo)商，平稳(wěn)过(guò)度(dù)对经营现金流没有造成大的影(yǐng)响，“事件(jiàn)性利空(kōng)下调(diào)至得这么急、这么(me)深，加上前期本身园区类资产就(jiù)回调不少(shǎo)了，这就是(shì)黄金(jīn)坑。”不过(guò)，他也强(qiáng)调，最终还是落到(dào)租(zū)金收(shōu)入受不受影响，影响多大，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧(jǐn)急(jí)回应

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟(nǐ)新购(gòu)入基础设施资产张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执行(xíng)已签(qiān)租(zū)赁协议的通知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲库(kù)科技后续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中披(pī)露的张江光大园项目出租率下降事项，一度(dù)二级市场价格出现回落(luò)。在(zài)随后召开的业绩说明会中管理人就相关事项进行了(le)解释说明，市场信心得到了一定(dìng)提振，二级(jí)市场价格表(biǎo)现也趋于平稳。据了(le)解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的(de)线(xiàn)上和线(xiàn)下的扩募(mù)说(shuō)明会(huì)上，运(yùn)营团队(duì)表示了对张江(jiāng)光大园项目的信心(xīn)，预计签署意向书(shū)和合同谈判(pàn)中的储(chǔ)备租(zū)户(hù)正常转化(huà)后(hòu)，项目出租率(lǜ)将得到回(huí)升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周的时间，张江REIT的(de)扩募之路又迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告(gào)引起了市场各(gè)方的(de)广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目的原始权益人相(xiāng)关(guān)负责人(rén)坦言，事发(fā)突然确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一(yī)时间即奔(bēn)赴现场(chǎng)进(jìn)行了沟(gōu)通和核实工作，并同步(bù)启动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可(kě)能(néng)事(shì)项。由于张润(rùn)大厦是全(quán)国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领(lǐng)导高度(dù)重视，据悉新区国资委也高度(dù)关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况(kuàng)，相关负责人(rén)介绍说，目前储备(bèi)租户(hù)还是比较(jiào)丰富的，覆盖了(le)芯片测(cè)试、人(rén)工智(zhì)能、航天产业(yè)、信息技(jì)术等产业客户(hù)，租赁(lìn)意向面(miàn)积超(chāo)过(guò)了(le)2万方。从意向(xiàng)储(chǔ)备转化(huà)为实际(jì)租户需要一(yī)些时(shí)间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署租赁意向书来(lái)尽快锁定一些重要租户(hù)。虽然收了三个(gè)月履约保证金给了我(wǒ)们一(yī)些空间，但本着(zhe)对(duì)首批(pī)扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时(shí)间(jiān)赛(sài)跑，把这(zhè)些面(miàn)积在(zài)短(duǎn)期内完成去化(huà)。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光大园项目(mù)一(yī)季度末也有将(王宝强学历，王宝强不是84年的吗jiāng)近30％的(de)空(kōng)置率(lǜ)，原(yuán)始权益人有那么多储备(bèi)租(zū)户，之前的空置率为何未能(néng)得(dé)到解决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江(jiāng)光大园一直以(yǐ)来都坚持以市(shì)场化运营为导向，历史运(yùn)营表现稳(wěn)定，租户的调(diào)租(zū)和换租(zū)都属(shǔ)于正(zhèng)常(cháng)情况，而这次项目的大租(zū)户退(tuì)租正好发生在市场活跃度的短(duǎn)期低点(diǎn)，目前市场情况已有所好转。在看到出(chū)租率下滑(huá)情况(kuàng)没(méi)有得到及时(shí)修(xiū)复(fù)后，张江这边也作了一(yī)定的资源调(diào)配和倾(qīng)斜，引入(rù)了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光(guāng)大(dà)园项目在(zài)给租(zū)户的分隔空间、交付标准、租金水(shuǐ)平等方面也有一些(xiē)差异化，张润大厦(shà)多是两千(qiān)多平的(de)大平层(céng)，楼的成(chéng)新度高(gāo)一(yī)些，单价(jià)也贵一些，张江光大园单层以一千平的面(miàn)积为主，还(hái)有一些(xiē)独栋形态的物业(yè)。租户自身也会有诉求，也会(huì)根据自身需求和(hé)预算(suàn)挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都变成了(le)一家，后(hòu)续我们在资源共享(xiǎng)和联合营销(xiāo)方面能(néng)更加充分发挥协同效应(yīng)，相信可(kě)以做得更好。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负(fù)责人表示，张江(jiāng)集团和张江高科目前在管资产约五百万方，还有(yǒu)一些其他(tā)在开发的储(chǔ)备项(xiàng)目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区产业空间(jiān)资产上市平(píng)台(tái)目(mù)标的坚(jiān)实后(hòu)盾(dùn)和储备(bèi)资源。“我(wǒ)们非常(cháng)重视(shì)张江REIT这个资本平(píng)台和(hé)它未来的发展(zhǎn)。”相关负(fù)责人表示，“这次扩(kuò)募(mù)是我们实现基(jī)金扩容的第一(yī)步，也是至(zhì)关重要的(de)一(yī)步，眼下我们可能面(miàn)临了一(yī)些突发情(qíng)况需要解决，但(dàn)是这(zhè)和我们在张江科学城这三十年建设(shè)发展过(guò)程中所经(jīng)历的相比，只能算(suàn)是一个非常小的插曲。我们有信(xìn)心排除万难，尽一(yī)切(qiè)可(kě)能(néng)化解当前(qián)突(tū)发事件(jiàn)的所有(yǒu)负面(miàn)影响(xiǎng)，维持(chí)预期和市场的信心。”

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