近(jìn)两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期投资价值(zhí)，通过(guò)观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生现(xiàn)金收益，特(tè)许(xǔ)经营权分(fēn)红(hóng)目前已包含了利润分(fēn)配(pèi)和本(běn)金的归还(hái)，在选择投资标的时应了解(jiě)资产(chǎn)类型(xíng)和分(fēn)红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分配金额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源(yuán)为持有(yǒu)期分(fēn)红收益，以及基金份额(é)交易价格的变化(huà)。基金份额二级市场(chǎng)价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综合影响，较易(yì)引起波动。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分红预期则更有规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红主要(yào)来自基础(chǔ)设(shè)施资产的经营现(xiàn)金流，投(tóu)资人(rén)通过基金募集材料和信息披露文件，结合行(xíng)业(yè)及市(shì)场情况，可以分析(xī)基础设(shè)施(shī)项目的(de)经营(yíng)业绩(jì)，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额(é)二级(jí)市场价格变(biàn)化导致的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分红作为基金(jīn)份额(é)持有(yǒu)人实际获得的(de)现金收益，对(duì)于(yú)长期投资者(zhě)更(gèng)具参(cān)考价值(zhí)。”中(zhōng)金基(jī)金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李(lǐ)华平也表示(shì)，根据(jù)《公开募集基础设(shè)施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强制(zhì)分红机制是(shì)公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航(háng)基金也(yě)认为，从投资角度来看(kàn)，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市(shì)场价格(gé)反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求(qiú)，分(fēn)红类似于债(zhài)券(quàn)派息，但不等同于债券(quàn)的固定利息回(huí)报，而是(shì)由(yóu)可供分(fēn)配现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资(zī)者的角度来看，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资者的投资品(pǐn)类(lèi)，为资产配置多元化(huà)提供(gōng)抓手，具有较强的(de)配(pèi)置(zhì)价(jià)值。另一方面，公募REITs的(de)分(fēn)红能够帮助(zhù)机构(gòu)投资(zī)者稳定收益。机(jī)构投资者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过(guò)分红(hóng)获取(qǔ)相对于投(tóu)资(zī)债券相对高(gāo)的收益性，在有效(xiào)控(kòng)制风险(xiǎn)的前(qián)提(tí)下(xià)，增(zēng)厚资产包收(shōu)益，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期，也(yě)是影响R非常漂亮英文怎么写单词，非常漂亮英文怎么写怎么读EITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　<非常漂亮英文怎么写单词，非常漂亮英文怎么写怎么读img alt="密集分钱了！这几点(diǎn)要(yào)注意" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/04/weixin/one_20230423074212104.png">

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观经济的影响，可分配(pèi)金额(é)完(wán)成率不达(dá)预(yù)期，一定程度上(shàng)影(yǐng)响了公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波(bō)动受多重因素的影响，投资(zī)收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因素之一(yī)，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的(de)投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现(xiàn)向(xiàng)股票和债(zhài)券回(huí)归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目(mù)的(de)经营(yíng)业绩相对经济活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除(chú)权日，将(jiāng)对(duì)基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额根据单位基(jī)金份额的分(fēn)红金额进行计(jì)算(suàn)。除权操作(zuò)是对分(fēn)红前后基金份(fèn)额净(jìng)值变化的修正，使投(tóu)资人(rén)在基金(jīn)分(fēn)红前后均(jūn)可以(yǐ)获得公平的(de)投资(zī)机会。

　　“分红可增(zēng)强投资(zī)者长期投资(zī)的信心，同时(shí)需结合持有产(chǎn)品(pǐn)的(de)特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基金分红前提(tí)是本金(jīn)之上的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派(pài)”更非常漂亮英文怎么写单词，非常漂亮英文怎么写怎么读为准(zhǔn)确，分派(pài)的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例(lì)是变(biàn)动的，与现有公募基金分红(hóng)差异(yì)很大，大多(duō)数(shù)普通投资者可能(néng)把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同年限(xiàn)到期后基(jī)金价值面临极大不确定性，这(zhè)是(shì)该类(lèi)投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类(lèi)两大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包(bāo)括每年的(de)现金分红及资产增值(zhí)的(de)收(shōu)益，而持有特许经营类(lèi)产品(pǐn)的收益主要来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的(de)分红包括(kuò)了利润(rùn)分配和本金(jīn)的(de)归还，两者的比率也(yě)是变动的(de)，对特许经(jīng)营权(quán)类(lèi)资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收(shōu)益。普通(tōng)投资者在选择投资标(biāo)的时(shí)，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示，从(cóng)细分来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形成区(qū)别(bié)。特许经营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红相对(duì)较(jiào)多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者(zhě)在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层(céng)资产属性，对所选择产品的二(èr)级(jí)市场价(jià)格和分红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也(yě)认为，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营项(xiàng)目在经营(yíng)权到(dào)期后不再能产(chǎn)生现金收(shōu)益，因此将可供分配(pèi)金额(é)的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期限较短(duǎn)的特许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)，通(tōng)常具备(bèi)更高(gāo)的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期限较长的(de)特许经营权项目，即使(shǐ)分(fēn)派率(lǜ)相对较(jiào)低(dī)，也(yě)有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金(jīn)额包含(hán)了(le)投(tóu)资(zī)本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随(suí)着分(fēn)派进度逐年(nián)下降是正常现象(xiàng)，投资特许经(jīng)营权REITs的收益(yì)来(lái)自项目(mù)剩余(yú)期限产(chǎn)生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一(yī)般(bān)较长，再加上(shàng)到(dào)期后通过(guò)对建筑的更新改造或(huò)补(bǔ)缴土地出让(ràng)金等追(zhuī)加投资(zī)，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种类似永续经营的(de)假设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负(fù)责(zé)人(rén)称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人(rén)士还(hái)表示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金、内(nèi)部(bù)收益(yì)率等指标，来观察和评估(gū)项(xiàng)目底层资产(chǎn)的(de)运营(yíng)情况。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披(pī)露的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企业本身经营活动产(chǎn)生(shēng)；可(kě)供分配(pèi)的(de)现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目进行(xíng)调整，加期(qī)初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择(zé)，投(tóu)资价(jià)值体现在相(xiāng)对(duì)股债市(shì)场(chǎng)独立(lì)的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经营权(quán)类的资产可以(yǐ)更多关注内部收益率的高低，对产权类的(de)资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要来自底层资(zī)产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产(chǎn)运(yùn)营情况直接影响投(tóu)资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权(quán)益人综合实力、运(yùn)营管(guǎn)理机(jī)构实(shí)力、公募(mù)基金管理人实力等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红(hóng)交(jiāo)易带来(lái)的短期(qī)博弈(yì)机会仍(réng)在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时(shí)分红(hóng)规模(mó)较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额预(yù)测。投资者可以将REITs的(de)实(shí)际分红金额与募集材料中披(pī)露预测进行比较(jiào)分析，结合(hé)经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上述负责人也称(chēng)。

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