一线城市(shì)，也不端着了(le)。

　　昨天，深圳取消(xiāo)二手房(fáng)指导价的消息在房产圈(quān)刷屏(píng)了。

　　这条消息为什(shén)么这(zhè)么重要？首(shǒu)先二手房指导价(jià)被称为“核弹级”政(zhèng)策，其次深圳几乎是最(zuì)后一(yī)个还在“认真”实施这条政策的(de)城市(shì)，最后深圳(zhèn)是房价前三的核心城市(shì)。所以，深(shēn)圳(zhèn)的一举(jǔ)一(yī)动(dòng)都具(jù)有风向标意义。

　　有分(fēn)析人(rén)士指出(chū)，深圳二手房指导价(jià)如果(guǒ)取(qǔ)消(xiāo)，首先有利于深圳(zhèn)二手房回暖，然后(hòu)二手房回暖有利于深圳楼市(shì)总(zǒng)体回暖，最后深圳(zhèn)楼市回(huí)暖(nuǎn)有利于全(quán)国楼市回(huí)暖....

　　看吧，这妥(tuǒ)妥(tuǒ)的“蝴(hú)蝶(dié)效应”。

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　　“核弹调控(kòng)”退出(chū)？

　　昨(zuó)天，深(shēn)圳疯传“二手房(fáng)指导价”正式结(jié)束。传言称：二(èr)手(shǒu)房(fáng)贷款不按官方参考价（指导价(jià)），银行核定房价(jià)以网签备案价和评(píng)估(gū)价孰(shú)低(dī)为准(zhǔn)。

　　自(zì)此，参(cān)考价真正变成了“参考价”。

　　目前(qián)没有看到官(guān)方文件。据证券时报(bào)21日(rì)消息(xī)，目(mù)前深圳(zhèn)多家(jiā)大行表示“尚未接到正式(shì)通知，目(mù)前仍按参考价办理按揭”。所以还需(xū)要持续的关注。

　　易居研究院(yuàn)研究(jiū)总(zǒng)监严跃进认为，本次政策大概(gài)率为真(zhēn)，更多体(tǐ)现为银行贷款(kuǎn)等领域按照(zhào)新的规则进行，但不会(huì)出台正式文件。

　　有时候，有些事(shì)情(qíng)，是不用发文件的。毕竟(jìng)可(kě)以(yǐ)“窗口指导”。

　　2021年(nián)2月8日，深圳楼市(shì)二(èr)手房指导价横空出(chū)世。当时，深(shēn)圳一口(kǒu)气公布(bù)了全(quán)市3595个小区的参(cān)考(kǎo)价，很多南(nán)山、福田、宝安(ān)中心区的高价盘(pán)，直接按(àn)照当时的(de)市(shì)场价(jià)打了5折(zhé)、6折(zhé)来“指导”，银(yín)行只能按照(zhào)指导价来计算首付、发放贷(dài)款(kuǎn)。

　　当时大家还(hái)不(bù)觉得(dé)厉害，但(dàn)经(jīng)历了(le)这两(liǎng)年的(de)痛苦(kǔ)，才深知(zhī)为啥(shá)叫做——“核弹(dàn)级”。

　　举(jǔ)个例子，市(shì)场价1000万(wàn)的房子，如果(guǒ)不“指(zhǐ)导”，可以(yǐ)首付3成即(jí)300万；如果(guǒ)指导价打七折即(jí)700万，那么首付3成210万(wàn)，加上(shàng)需要(yào)全款支付的部分，实际首付去(qù)到了510万，相(xiāng)当于首(shǒu)付5成了（多给210万首付）。这直(zhí)接让(ràng)大批量(liàng)买家，失去了购房能力，相(xiāng)当于强势“降杠杆”。

　　自深圳推(tuī)行二(èr)手房参(cān)考价以后，东莞、宁波、成都、三亚、西安、合肥、广州等10多(duō)个城市陆续(xù)跟(gēn)进。事(shì)实也确实证(zhèng)明了，这条政策的“核弹”级别(bié)。

　　到(dào)了2021年(nián)10月，根据(jù)安居客(kè)的(de)统计，实施二(èr)手(shǒu)房指导价的(de)10个城(chéng)市，有8个挂牌(pái)价降了。

　　2022年受到疫情的影(yǐng)响，二(èr)手房更是惨不忍睹。以2022年12月数(shù)据为(wèi)例(lì)，全国70个(gè)大(dà)中城市房(fáng)价只有6个同(tóng)比上涨，其他(tā)的泥沙俱下。

　　2

　　深(shēn)圳，有人付(fù)出了(le)沉重(zhòng)代价

　　据深圳(zhèn)乐有家研究中(zhōng)心数(shù)据显示：成(chéng)交量(liàng)上，二手房指导价(jià)出台当年，深圳二(èr)手住宅成交量同比下滑57％。2022年继(jì)续腰斩，成(chéng)交量(liàng)同比下滑47％，全年成交量仅2.2万套，创(chuàng)近二十年最(zuì)低记录，相较(jiào)2020市场高(gāo)峰(fēng)缩水近八(bā)成。

　　价(jià)格方面(miàn)，与二手房指导价发布当(dāng)月相(xiāng)比(bǐ)，如今二手房挂牌价低于及接近参(cān)考价的房源占(zhàn)比大幅增加。2023年一季(jì)度(dù)，深圳各区二手房成交(jiāo)TOP10小区中，过半成交价低于参考价。

　　只有真实经历其中的人，才能深切的感知其威力。

　　深圳房东，斩仓的新闻不(bù)绝于耳。

　　据(jù)说一位码(mǎ)农三年前(qián)高杠杆买(mǎi)了2套(tào)华(huá)润城，月供12万(wàn)，最(zuì)终亏损1000万破(pò)产。据(jù)媒(méi)体推测，如(rú)果案例属实(shí)，买家的实际购房成本高达20万/平(píng)，目前价格跌至(zhì)14万/平，叠加(jiā)这三年(nián)的房(fáng)贷和(hé)持有成本，差不多亏损超(chāo)千万。

　　深圳一大批人这(zhè)两年感(gǎn)受到了太多“心酸”。二手房成交量创下多年新低(dī)，学区房神话不再，房产中介(jiè)的日子(zi)难(nán)过(guò)，投(tóu)资客挥泪斩仓....

　　在稳楼市的基调下，2022年以来，实施(shī)了二手房指导价(jià)的城市(shì)陆(lù)陆续(xù)续低调退出，目前(qián)只有深圳还是最(zuì)后的“堡垒”。

　　3

　　“风(fēng)向标”意(yì)义明显

　　最近(jìn)一(yī)线城市也不端着了。

　　近日，北京(jīng)在房山区试点多子女家庭和(hé)职(zhí)住平(píng)衡家庭购房支持政(zhèng)策。上海也考虑(lǜ)予以多孩家庭在(zài)新房计分(fēn)制度(dù)政策上的(de)支持(chí)。

　　从最新(xīn)公布(bù)的3月(yuè)份70个(gè)大中城(chéng)市商(shāng)品住宅销(xiāo)售价(jià)格变动(dòng)情况来看，广(guǎng)州女人出国能干什么工作，女人出国打工都有什么工作(zhōu)、深圳(zhèn)的新房、二手(shǒu)房价格仍然是同比(bǐ)去年依然是(shì)下降的。

　　北京、上海已(yǐ)经(jīng)同比(bǐ)增长了，其他(tā)二线城市如杭州、成都(dōu)、南京、合肥等城市价(jià)格都是同比上涨的(de)。

　　广州、深圳能不急吗？

　　事实(shí)上，上面可(kě)能(néng)更(gèng)急。3月(yuè)份，两部门联合发文，全面推动二手房“带押过户”全(quán)国实施，这(zhè)是(shì)一条被广泛(fàn)好评的新(xīn)政。对于激活二手房交易(yì)，具有定海神针(zhēn)般的作用。

　　住建(jiàn)部部(bù)长倪虹近日(rì)更是指出：建筑业、房(fáng)地产企业要(yào)发挥国民经(jīng)济“顶梁柱”“压舱(cāng)石(shí)”作(zuò)用。回归到常识，从(cóng)字面理(lǐ)解一下这(zhè)两个词(cí)，意思就(jiù)是——顶梁(liáng)柱如果不行了，上(shàng)面不(bù)就塌(tā)了嘛？压舱(cāng)石如果压(yā)不住，小船不就翻了？

　　也许，今年扶持楼市的政策，还有一(yī)大波(bō)正在路上...

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