万柳书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意(yì)外走红，让这个位(wèi)于北(běi)京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书院再次受(shòu)到(dào)舆论关注(zhù)，起(qǐ)因(yīn)中(zhōng)赫集团成了共同(tóng)债(zhài)务人被中(zhōng)国信(xìn)达(dá)追债(zhài)，中(zhōng)国(guó)信达为(wèi)了(le)收回(huí)钱款不得(dé)不将中赫抵押(yā)的75套(tào)万(wàn)柳书院豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房(fáng)子早已(yǐ)售出(chū)，业(yè)主并非中赫(hè)集团，那些(xiē)真正(zhèng)斥巨资(zī)购入房产(chǎn)的(de)有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙(miào)地被拍卖(mài)，算(suàn)是(shì)被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难(nán)怪(guài)有(yǒu)网(wǎng)友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都那(nà)么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公司(sī)不良债权(quán)转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不(bù)良(liáng)债(zhài)权转让项(xiàng)目(mù)的处置主体是中国信达资(zī)产管理股份有(y幸会幸会后面接什么有趣，高情商回复幸会ǒu)限公司(sī)北京市(shì)分(fēn)公司（下称中国信(xìn)达(dá)北分），处(chù)置的(de)是对北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权(quán)本(běn)金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团有限公司是共(gòng)同(tóng)债(zhài)务人(rén)。目前，该(gāi)项目已(yǐ)有(yǒu)1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看(kàn)，这就是(shì)一起(qǐ)中(zhōng)国信达北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些(xiē)房子实际(jì)上都是(shì)卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面(miàn)上又注明这7幸会幸会后面接什么有趣，高情商回复幸会5套房子是(shì)“未出售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只(zhǐ)能说明这些房(fáng)子根本没有网签，也(yě)没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一财(cái)经的(de)报(bào)道证实了(le)上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫(hè)集团早就(jiù)把这75套房子(zi)抵押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押(yā)，所以不能网签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳(liǔ)书(shū)院的业主基本都是(shì)北京的高(gāo)端人士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商业大(dà)佬也是万(wàn)柳书院(yuàn)的业(yè)主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的(de)业主中，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫(hè)集团的(de)高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这(zhè)些业(yè)主确实已(yǐ)经支(zhī)付价款(kuǎn)并(bìng)实际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损(sǔn)失(shī)最大的，没准(zhǔn)还是(shì)债主(zhǔ)中国信(xìn)达(dá)。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支(zhī)付价款并实际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果业主没(méi)有过错(cuò)，人民法院不得查封(fēng)、扣押(yā)、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提(tí)出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联(lián)合起诉开(kāi)发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法(fǎ)院(yuàn)报公布《最(zuì)高人(rén)民法院关于商(shāng)品房消费(fèi)者(zhě)权利保(bǎo)护问(wèn)题的(de)批复(fù)》，以司法解释的方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的购买(mǎi)房屋并(bìng)已支付全(quán)部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权(quán)优先于(yú)建(jiàn)设工程价(jià)款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其(qí)他债权的，人民(mín)法(fǎ)院应当予以(yǐ)支持。只支付了(le)部分(fēn)价款的商品房消费者(zhě)，在一审法(fǎ)庭辩论终结前(qián)已(yǐ)实际支付剩余(yú)价款的(de)，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能(néng)不(bù)仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债权公司中国信达申请(qǐng)不良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯到(dào)金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目(mù)前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但(dàn)此(cǐ)前(qián)，赫(hè)华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集(jí)团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列(liè)，中(zhōng)国金谷国际信托(tuō)有限责(zé)任公司成为(wèi)了唯一股(gǔ)东，后者由(yóu)中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商(shāng)，相较(jiào)其他房(fáng)企，中赫集(jí)团既没(méi)有很大(dà)规模，也(yě)没有很高的国民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成(chéng)为(wèi)当时(shí)京城最贵的楼盘(pán)，引发了市(shì)场强烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万柳书院(yuàn)，更是(shì)被誉为(wèi)“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科(kē)等大(dà)型(xíng)知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端(duān)的(de)姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块(kuài)从荷兰运回来的(de)灰砖(zhuān)垒(lěi)起(qǐ)来的五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是(shì)每平(píng)米20万(wàn)元的价格，都令业(yè)内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄八(bā)的顶儿、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树、北平(píng)府的院儿(ér)。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看出(chū)其在北京豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年末上市的它，对(duì)手(shǒu)是(shì)当时有名(míng)的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它(tā)远远(yuǎn)超过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年，万柳书(shū)院(yuàn)一套(tào)300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到(dào)惊人(rén)的36万(wàn)元(yuán)/平(píng)米，说明万(wàn)柳书(shū)院虽(suī)然(rán)已经(jīng)推(tuī)出了8年之久，但其(qí)依旧(jiù)在北京(jīng)豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发(fā)的豪(háo)宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成功奠定了中赫集团的(de)“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京(jīng)城最(zuì)贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅(zhái)开(kāi)发商光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能(néng)力而(ér)拒(jù)不(bù)履行生效法律文书(shū)确定义务，中赫(hè)集(jí)团正式成(chéng)了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了(le)？

　　中赫集(jí)团如今沦落(luò)到(dào)这个地(dì)步(bù)，其实是有迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早在今年(nián)年初“万(wàn)柳书院少爷”走(zǒu)红之(zhī)时(shí)，深(shēn)蓝财(cái)经就曾深挖(wā)出背后的中赫集(jí)团，发(fā)现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦(lún)为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团实控(kòng)人周(zhōu)金辉的人生轨迹(jì)跟着(zhe)急转直下。而追根溯(sù)源，这(zhè)个转折点(diǎn)，就在于(yú)收购北(běi)京国安(ān)。

　　近(jìn)十年来(lái)，房(fáng)企(qǐ)纷纷(fēn)开始了多元化转型，但(dàn)转型之路并(bìng)不好走。早在(zài)2008年(nián)开始，中赫集团(tuán)就(jiù)尝试(shì)过多元化业务(wù)，先后(hòu)进军能源市场、团购网(wǎng)站，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中赫集(jí)团以35.5亿(yì)元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部全部股(gǔ)权。如果北京国安(ān)的估值一直没变，那么(me)中赫集团拿下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人也许(xǔ)会感叹：卖豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这样，中(zhōng)赫为什么(me)又要(yào)质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇(fù)将其手中的中赫(hè)集团股份(fèn)质押陆续质押，据企查查(chá)显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质记(jì)录。质权人包括海金商(shāng)业保(bǎo)理、北京建工(gōng)、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信(xìn)建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入主北(běi)京国(guó)安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得到(dào)改善，中赫(hè)集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北(běi)京国安(ān)足(zú)球俱(jù)乐部(bù)实现营业收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团和周(zhōu)金辉(huī)夫妇(fù)还在持续质押手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)，但(dàn)国安(ān)和(hé)中(zhōng)赫的经营状(zhuàng)况(kuàng)却(què)持续(xù)没有(yǒu)好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团(tuán)被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国(guó)安(ān)也(yě)3次与中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等共同成(chéng)为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安(ān)，目前幸(xìng)免(miǎn)于难(nán)。不(bù)过在实控人(rén)都成为老赖的(de)情况(kuàng)下(xià)，被(bèi)执行(xíng)10个多(duō)亿的北京国安，又如何能(néng)独善(shàn)其身？

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